文章作者：Dave Meyer
文章编辑：Vanessa
当我第一次开始投资房地产时，我以为我知道自己在做什么。
我很擅长使用电子表格，能够分析交易，找到一些不错的交易并产生稳定的回报。我做得很好，喜欢投资。
但很快我意识到自己在房地产投资方面的知识是多么的不全面。我掌握了一些技能，但还没有转变心态，以像投资者那样思考。
举个例子，多年来，我的房产积累了大量现金储备。我为此感到非常自豪，认为这是一个巨大的成功。但是，如果我像一个投资者那样思考，我就会意识到这些储备是一种失败，无法将我的利润进行再投资，无法享受复利的全部好处。
同样，我的房产价值也在上涨，我的资产净值也随之上涨，这让我感觉很棒。然而，专业投资者会看到我的股本回报率在下降，不再产生现金流或有效配置我的资本。我做得还好，但需要改变我的心态，以发挥我的全部潜力。
在接下来的几年里,我专门研究一个伟大投资者的心态。它让我能够流畅地评估风险，分配资源，并在很长一段时间内产生稳定的回报。
我花了好几年的时间，我承认我在这个过程中犯了一些痛苦的错误。我花了好几年的时间，我承认我在这个过程中犯了一些痛苦的错误。但我可以自信地说，我已经采用了投资者的心态。在这段旅程中，我意识到，只要解释清楚，有条理，这些教训并不是那么难学。
在写这本书的过程中，我们确定了像投资者一样思考和构建梦想投资组合的关键要素。以下是我们发现的5个问题:
1. 学会记分
如果你要追求任何目标，你需要跟踪你的进展。想象一下，你试图减肥，却无法称体重并记录减肥的过程。这几乎是不可能的!
投资也是如此。你必须能够跟踪关键的财务指标，如你的净资产和储蓄率，以了解你的目标进展如何。你需要对每一笔交易都做同样的处理，用资产负债表和损益表等财务报表进行专业记录。
2. 金融观念
每个投资者都需要了解一些有关资金运作的基本规则。其中最重要的是复利、货币的时间价值和税收策略。
也许你听说过这些术语，但你能向其他人解释一下吗?
要成为一名伟大的投资者，你必须把这些概念融入到你的日常思维中。您需要的不仅仅是对这些概念的简单理解。充分理解金钱的时间价值真正改变了我的生活。
说真的，这是很强大的东西!
3、关键指标
每个投资者都需要能够用关键的投资指标来评估他们的表现。也许你听说过现金的现金回报率（ cash-on-cash return）?但你知道什么时候应该使用它，而不是另一种衡量标准“股本比现金”（cash-on-equity）吗?你知道如何使用高级指标，如净现值和内部收益率吗?它们可能听起来过于复杂和不必要，但其实不然。
像我一样，你可能会在不知道基本指标的情况下勉强过得去，但要建立和管理一个复杂的业务，你必须理解什么指标和计算适合你面临的每个问题。
这就是你分析交易并像专业人士一样建立投资组合的方法
4. 融资
很少有投资者有资本为他们想做的每一笔交易自筹资金。几乎每个投资者都会在职业生涯的某个阶段通过债务或股权形式筹集资金。事实上，我们大多数人在每笔交易中都使用外部资本，因为战略性地使用融资实际上可以提高你的回报。经验丰富的投资者不把融资看作是一个需要跨越的障碍，而是一个提高投资业绩的战略机会。
5、为你所用
每个投资者都是不同的。我们每个人都有自己的财务目标、风险承受能力和优先事项。这就是为什么有经验的投资者知道没有所谓的“好交易”。只有一笔“对我来说很划算的交易”。
出于这个原因，投资者最重要的技能就是能够批判性地思考房地产交易的每一个要素，并判断它是否适合自己的特定资源和目标。前四个要素:记分、财务概念、关键指标和融资，除非你能自信地将它们应用到自己的工作中，否则它们都是无用的
结语
这五个要素加在一起，让任何经验水平的投资者都能像投资者一样思考，提升你的游戏水平，无论你是刚刚开始投资，还是已经投资多年。
END
美国东部时间：10月14日 晚上20:00
中国北京时间：10月15日 早上8:00
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