文 | 克而瑞资管
政策&金融研究团队
8月19日，交易商协会召开民营房企座谈会，探讨通过中债信用增进投资股份有限公司增信支持的方式支持民营房企发债融资。据了解，首批试点企业有七家，分别为龙湖、金地、美的置业、碧桂园、旭辉、新城及远洋集团。8月25日，龙湖集团完成2022年第一期中期票据发行，发行规模15亿元，这标志着首单全额担保的民营房企债券落地。据悉美的、旭辉、新城的增信融资项目也在推进中。监管为提振市场信心扶持部分头部民营房企发债融资，但扭转市场的根本性力量尚未出现。8月，房企发债融资规模创年内第二低（仅次于2月），总计386亿元，环比下降61%，同比下降28%。境内发债364亿元，环比下降38%，同比下降21%。海外债方面，仅有3家房企成功发债，合计融资规模22亿元。其中，红星美凯龙发行2.5亿美元海外债，发行利率5.2%，为今年以来民企发行的单笔规模最大的海外债（除交换要约发行新票据外）。
债券到期方面，据克而瑞资管（CAIC）统计，2022年四季度，200家核心房企境内外债券合计到期规模约1826亿元，其中海外债约为630亿元。今年四季度&明年一季度，200家核心房企境内外债券合计到期规模接近4000亿元，其中债券到期规模超百亿的房企共有6家，分别为恒大、富力、保利发展、中国铁建、华夏幸福和碧桂园。除已出现债务违约的恒大、富力、华夏幸福外，央企的保利、中国铁建融资环境相对友好，未来半年需关注碧桂园的还债动向。
拿地方面，截至8月底，房企拿地规模环比下降24%，连续两个月环比下降超两成。2022年8月拿地排行榜前三位的企业分别是华润置地、招商蛇口及中海地产。拿地规模TOP10房企中前8位均为国企，8月国企拿地占比逼近85%，当前市场环境下，国企拿地仍为主流。
不动产资产证券化方面，8月不动产金融产品获批规模共计133亿元，其中，光大安石主导的“中信证券-光控安石商业地产第1-X期资产支持专项计划”产品规模达100亿元。这是光大安石继7月成功发行以上海静安大融城为底层资产的“光证资管-光控安石商业地产第4期资产支持专项计划”后的又一资产证券化融资操作。
投资
房企拿地规模持续回落
国企拿地占比持续走高

01） 8月房企拿地规模环比下降24%

截至8月底，济南、深圳、天津等地完成第二批集中出让，厦门、无锡完成第三批集中出让。8月房企拿地3757亿元，同比微增3.5%，环比下降24%，环比连续两月走低。完成集中供地的5个城市，除济南、无锡外，均有地块流拍。天津、无锡、厦门土拍溢价率接近0%，深圳溢价率9.3%，较今年第一批次下降5.7个百分点。另外深圳有2宗地块流拍，流拍率12.5%，为今年首次出现流拍。
 数据来源：克而瑞资管（CAIC）
2022年8月拿地排行榜前三位的企业分别是华润置地、招商蛇口及中海地产。华润置地8月拿地近200亿元，仅深圳土拍便拿地119亿元。拿地TOP10房企中，除最后两位的新世纪房地产、星河控股为民企外，其余均为国企。
数据来源：克而瑞资管（CAIC）
商办用地方面，8月出让商办用地较少，上海城投、中信泰富、物产中大居8月房企商办拿地榜前三位。上海城投与世博发展以9.7亿底价竞得上海世博商务地块，用地面积0.78万㎡，总建筑面积3.89万㎡。商住用地方面，华润置地、厦门经开、中海地产位列8月商住拿地榜前三位。其中，华润置地以79.2亿元竞得深圳龙华5.7万平商住地块，总建面45.83万㎡，溢价率0%。厦门经开以58.7亿元底价竞得厦门同安区综合地块，总建面51.1万㎡，溢价率0%。
数据来源：克而瑞资管（CAIC）

02）国企拿地势头不减，占比逼近9成

8月房企拿地溢价触底反弹，平均溢价率3.57%，较7月的3.36%略有回升。据克而瑞资管（CAIC）监测，8月，国企拿地溢价3.24%，为今年以来最低。民企拿地溢价较7月略有反弹，8月升至4.55%，但仍远低于一季度9.04%的拿地溢价。
数据来源：克而瑞资管（CAIC）
企业性质方面，国企拿地占比持续走高，继7月冲破80%后，8月国企拿地占比已逼近9成，民企投资占比持续下降，8月拿地占比进一步降至14%，当前市场环境下，国企拿地仍为主流。

数据来源：克而瑞资管（CAIC）

融资
8月房企发债386亿元，环比下降6成
首单全额担保民营房企债券落地

01）8月房企发债规模环比下降61%，同比下降28%

8月， 为“稳经济”、“稳楼市”，央行分别将1年期LPR下调5个基点，5年期以上LPR下调15个基点。公开市场操作方面，央行8月回笼资金2060亿元，市场资金整体充裕。房企方面，8月房企发债总规模386亿元，环比下降61%，同比下降28%。境内发债364亿元，环比下降38%，同比下降21%。海外债方面，8月仅有3家房企成功发债，合计发债21.5亿元，环比下降超9成。8月，房企发债融资规模创年内第二低（仅次于2月）。
数据来源：克而瑞资管（CAIC）
数据来源：克而瑞资管（CAIC）
注：涉及海外债按1美元=6.937人民币、
1港元=0.8833人民币折算
融资成本方面，8月房企境内发债利率较7月略有回升，至3.51%。海外债方面，房企发债利率持续回落，8月海外债发行利率降至5.12%，为今年以来新低。其中，红星美凯龙发行2.5亿美元海外债，发行利率5.2%，为今年以来民企发行的单笔规模最大的海外债（除交换要约发行新票据外）。

数据来源：克而瑞资管（CAIC）
注：涉及海外债按1美元=6.937人民币、
1港元=0.8833人民币折算

02）一般中期票据发行占比接近5成

从房企发行债券的类型分布来看，公司债发行骤降，8月发行规模仅为7月的3成左右。久期较短的一般中期票据成为房企发债的主力军，8月发行规模占比接近5成。8月，房企1-3年，3-6年期债券发行规模较大，占比分别为41%，32%。从等级来看，AAA级债券8月发行占比约为43%，较7月的30%有所回升。
数据来源：克而瑞资管（CAIC）
注：涉及海外债按1美元=6.937人民币、
1港元=0.8833人民币折算
企业方面，8月华润置地发行2笔公司债合计融资30亿元，居各房企之首。受限于融资大环境，除华润置地外，本月仅有苏高新集团和首开股份2家房企单月发债融资规模在20亿元以上。而发债融资TOP10房企中，国企占据8席。民企方面，除红星美凯龙成功发行美元债外，仅龙湖发行的中期票据融资规模在10亿元以上。此外，天地源股份发行的9.13亿元一般公司债，发行利率7.5%，成为8月发行利率最高的债券。

03）首单全额担保民营房企债券落地

8月，国资房企平均发债利率略有回升，至3.43%，接近Q2水平。民企方面，8月民营房企平均发债利率回落至4.4%。境内仅有龙湖、美的置业、滨江等运营情况较好的头部民营房企成功发债。其中，龙湖集团发行的15亿元2022年第一期中期票据由中债增信全额担保，为首单全额担保的民营房企债券，获得2.86倍超额认购，最终利率锁定在3.3%，远低于同期民营房企发债利率。在监管辅导下，中债信用增进公司为民营房企发债提供全额融资担保，更多的是为了提振市场情绪，据悉美的置业、旭辉、新城等头部民营房企的增信融资项目也在推进中。8月房企发债主体数量再次回落，降至34家，仅有7家民营房企成功发债，占比约18%。
数据来源：克而瑞资管（CAIC）
注：涉及海外债按1美元=6.937人民币、
1港元=0.8833人民币折算

04）市场集中度：国企融资占比再超8成

8月，国资房企发债融资占比回归8成以上，7月受多家民营房企达成交换要约发行新票据影响，民企发债融资占比今年首次回升到40%以上，然而市场大环境并未发生根本性转折，民企发债融资占比8月迅速回落至17%。
数据来源：克而瑞资管（CAIC）
注：涉及海外债按1美元=6.937人民币、
1港元=0.8833人民币折算

05）债务到期：四季度房企近2000亿债券到期

据克而瑞资管（CAIC）统计，2022年四季度，200家核心房企境内外债券合计到期规模约1826亿元，其中海外债约为630亿元。10月，房企将有超500亿境内债券到期，折合人民币332亿元海外债到期，单月债券到期规模接近900亿元。今年四季度&明年一季度，200家核心房企境内外债券合计到期规模接近4000亿元，其中债券到期规模超百亿的房企共有6家，合计债券到期规模超1000亿元。其中，已出现债务违约的恒大、富力约有近300亿元债券即将到期。保利发展、中国铁建、华夏幸福、碧桂园均有超百亿元规模债券在7个月内到期。除华夏幸福已出现债务违约外，国企的保利、中国铁建融资环境相对友好，需关注未来半年碧桂园的还债动向。
数据来源：克而瑞资管（CAIC）
注：涉及海外债按1美元=6.937人民币、
1港元=0.8833人民币折算


资产证券化
光大安石商业地产百亿产品获批
8月，共有5单不动产证券化产品通过监管审批，合计规模133亿元，其中光大安石主导的“中信证券-光控安石商业地产第1-X期资产支持专项计划”产品审核通过规模达100亿元。这是光大安石继7月成功发行以上海静安大融城为底层资产的“光证资管-光控安石商业地产第4期资产支持专项计划”后的又一资产证券化融资操作。8月，共有5单不动产证券化产品发行成功，合计规模56.6亿元，为近几个月来最低。8月，共有2单以零售商业项目作为底层资产的ABS产品通过审批，除光大安石的商业地产项目外，新城控股主导的“华西-新城吾悦绿色建筑资产支持专项计划”通过监管审批，产品审核通过规模13.16亿元。

数据来源：克而瑞资管（CAIC）

发行方面，8月成功发行的产品中有2单以办公项目作为底层资产。发行规模最大的是海淀区国有资本运营有限公司主导的CMBS“中信证券-中国技术交易大厦资产支持专项计划”，产品发行规模23.01亿元，期限18年，发行利率3.82%。中国技术交易大厦位于中关村北四环西路66号，是一座5A纯德式写字楼，拥有“LEED金级认证”。中国技术交易大厦由中关村文化发展股份有限公司建成，总建筑面积10.5万平，地上20层、地下4层，项目东紧邻彩和坊路，西紧邻苏州街，北邻四环路，地理位置优越，交通便利。

数据来源：克而瑞资管（CAIC）

附表：2022年8月中国房地产企业拿地投资&融资规模TOP30
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