文 | 克而瑞资管
政策&金融研究团队
7月，22城第二轮集中供地中已有16城完成出让，房企拿地规模4633亿元，环比下降20%，同比增加16%。土拍市场冷热不均，部分城市个别板块热度回升。2022年7月拿地排行榜前三位的企业分别是保利发展、越秀地产及招商蛇口。保利发展7月拿地超400亿元，仅上海二次土拍便拿地178亿元。拿地规模TOP10房企均为国企，国企成为土拍市场的压舱石，土拍国企“托底”作用突出。
融资方面，房企7月发债996亿元，环比增加83%，同比上涨10%。境内发债583亿元，同比增加24%。海外债方面，多家房企如富力、宝龙因大额美元债到期与投资人达成交换要约发行新债，受此影响7月海外债发行规模环比大涨449%，房企融资环境并未有根本性改善。据克而瑞资管（CAIC）统计，2022年四季度，200家核心房企境内外债券合计到期规模约1812亿元，其中海外债约为617亿元。10月，房企将迎来债券到期小高峰，预计将有近800亿元债券到期。今年8-12月，债券到期规模超百亿的房企共有5家，合计债券到期规模约663亿元。其中，恒大、富力、阳光城已经出现不同程度的债务违约问题，中国铁建、保利发展有135亿元债券年内到期。此外，年内合景泰富将有87亿元债券到期，近期，合景泰富积极出售资产筹措资金，7月以13亿港元出售香港一项目公司50%销售股份及股东贷款。
不动产资产证券化方面，7月，不动产金融产品审批/发行规模均在百亿左右，审批通过规模较6月提升明显。以上海静安大融城为底层资产的“光证资管-光控安石商业地产第4期资产支持专项计划”发行成功，为类REITs“光证资管-光控安石商业地产第4-X期资产支持专项计划”的第1期产品，此储架类REITs总规模150亿元，首次发行44亿元，评级AAA。此前光大安石已成功发行此系列3期商业地产类REITs，合计融资89.2亿元。
投资
土拍市场冷热不均
房企拿地规模环比下降21%

01）7月房企拿地规模同比增加16%

截至7月底，22城第二轮集中供地中已有16城完成出让，7月房企拿地4633亿，环比下降20%，同比增加16%。土拍市场冷热不均，长沙土拍两地块熔断，三宗地块流拍。颇受瞩目的上海第二次集中拍地，34幅成交总价779.98亿元，其中9块地块底价成交，13幅地块竞争激烈进入一次性书面报价，长宁区新泾镇一地块，最终溢价率高达9.67%被上海城投竞得，成交楼板价近10万元/平方米。
 数据来源：克而瑞资管（CAIC）
2022年7月拿地排行榜前三位的企业分别是保利发展、越秀地产及招商蛇口。保利发展7月拿地超400亿元，仅上海二次土拍便拿地178亿元。拿地TOP10房企均为国企，国企成为土拍市场的压舱石。地方平台公司拿地较为积极，土拍国企“托底”作用突出。
数据来源：克而瑞资管（CAIC）
商办用地方面，7月出让商办用地较少，张江高科、天河投资、泉州城建居7月房企商办拿地榜前三位。张江高科拿下上海南汇自贸区商办地块，用地面积2.28万㎡，总建筑面积5.7万㎡。商住用地方面，招商蛇口、中国金茂、华发实业位列7月商住拿地榜前三位。招商蛇口以34.2亿元拿下上海青浦区一商住地块，总建面12.6万㎡，溢价率1.44%。在长沙以28.7亿元拿下长沙岳麓区一商住地块，总建面43.3万㎡，溢价率0%。
数据来源：克而瑞资管（CAIC）

02）国企7月拿地占比突破8成

7月房企拿地平均溢价进一步走低，由6月4.11%降至3.36%，近年以来首次跌破4%。据克而瑞资管（CAIC）监测，7月，国企拿地溢价4.35%，较6月略有反弹，民企拿地溢价持续走低，7月降至1.44%，为今年以来最低，与一季度9.04%的拿地溢价差距甚远。
数据来源：克而瑞资管（CAIC）
企业性质方面，国企拿地占比持续走高，7月冲高至83%，民企投资依旧屈指可数，7月拿地占比进一步降至15%，土地市场仍以国企央企作为主导。
数据来源：克而瑞资管（CAIC）

融资
7月房企发债近千亿环比增83%
四季度房企超1800亿债券到期

01）7月房企发债996亿，环比增83%同比增10%

7月，美联储宣布再次加息75个基点，在过去两个月中两次加息75个基点，内外利差压力加大，央行7月回笼资金4340亿元，确保市场流动性稳定的同时积极进行调整，保持市场资金充裕。房企方面，7月房企发债总规模996亿元，环比增加83%，同比上涨10%。境内发债583亿元，同比增加24%。海外债方面，部分房企因大额美元债到期与投资人达成交换要约发行新债，受此影响7月海外债发行规模环比大增449%，房企融资环境并未有根本性改变。
数据来源：克而瑞资管（CAIC）
数据来源：克而瑞资管（CAIC）
注：涉及海外债按1美元=6.76人民币、
1港元=0.8615人民币折算
融资成本方面，7月房企境内发债利率降至3.3%，融资成本维持低位。海外债方面，房企发债利率有所回落，7月海外债发行利率降至6.76%。其中，汇景控股针对尚未偿还的2022年到期票息12.50%优先票据发行1.08亿美元海外债，发行利率12.5%，为7月房企发债利率榜榜首。
数据来源：克而瑞资管（CAIC）
注：涉及海外债按1美元=6.76人民币、
1港元=0.8615人民币折算

02）房企3-6年期信用债发行规模近300亿

从房企发行债券的类型分布来看，公司债发行复苏，连续3个月发行规模超200亿元，7月发行218亿，环比增加6.3%，发行规模占比22%。7月，房企3-6年期债券发行规模有所提升，发行占比接近6成，占比最高。从等级来看，AAA级债券7月发行占比约为30%，较6月的53%有所回落。

数据来源：克而瑞资管（CAIC）
注：涉及海外债按1美元=6.76人民币、
1港元=0.8615人民币折算
企业方面，富力将10只美元债整体展期，展期时长约3-4年。7月11日，富力通过境外平台怡略成功将10只美元债合并置换为三笔票利均为6.5%(或首18个月7.5% PIK票息率)的票据，分别将于2025年、2027年、2028年到期，发行总规模高达51.02亿美元，为7月各房企之首。万科发行多笔公司债、中期票据，单月发债65亿元。而房企发债TOP10房企中，国企占据8席。民企方面，即富力达成债券交换要约后宝龙地产也对今年7月及11月到期的两笔美元优先票据进行交换邀约，7月1.79亿美元及2.63亿美元票据完成交换要约,但还留有投资人未接受要约的份额。

03）国企发债利率创新低，民企发债利率有所回落

7月，国资房企平均发债利率降至3.23%，为年内新低，比Q2平均发债利率的3.46%低23个基点。民企方面，发债利率也有所回落，7月回落至6.66%。境内仅有龙湖集团与滨江集团成功发行债券融资。中南建设、上坤地产、汇景控股等民企就到期债券与投资人达成交换要约，新债发行利率均超10%。除上述交换要约企业外，卓越集团7月发行1亿美元3年期海外债，发行利率4.3%。7月，房企发债主体数量有所回升，增至44家，其中，10家为民营房企，占比略有回升。
数据来源：克而瑞资管（CAIC）
注：涉及海外债按1美元=6.76人民币、
1港元=0.8615人民币折算

04）市场集中度：7月民企融资占比超4成

今年以来，国资房企发债融资占比持续攀升，6月更是达到92%，7月多家民企到期债券达成交换要约发债置换，受此影响，国资房企融资占比回落至56%，民企发债融资占比首次回升而40%以上。国企的万科地产、保利发展、中国金茂7月发行多笔公司债、中期票据融资，7月单月发债融资金额均达或超40亿元。其中，万科发行30亿元中期票据，发行利率3%，为7月房企境内单笔发债融资规模最高。
数据来源：克而瑞资管（CAIC）
注：涉及海外债按1美元=6.76人民币、
1港元=0.8615人民币折算

05）债务到期：Q4民企1000亿债券到期

据克而瑞资管（CAIC）统计，2022年四季度，200家核心房企境内外债券合计到期规模约1812亿元，其中海外债约为617亿元。四季度，民营房企合计共有1000亿债券即将到期，海外债约占总规模的43%。10月，房企将迎来债券到期小高峰，预计将有近800亿债券到期，其中近500亿为境内债券。今年8-12月，债券到期规模超百亿的房企共有5家，合计债券到期规模约663亿元。其中，恒大、富力、阳光城已经出现不同程度的债务违约问题，中国铁建、保利发展尚有135亿元债券年内到期。此外，年内合景泰富将有87亿元债券到期，近期，合景泰富积极出售资产筹措资金，7月以13亿港元出售香港一项目公司50%销售股份及股东贷款。
数据来源：克而瑞资管（CAIC）
注：涉及海外债按1美元=6.76人民币、
1港元=0.8615人民币折算


资产证券化
上海静安大融城类REITs发行成功
7月，共有7单不动产证券化产品通过监管审批，合计规模90.6亿元，较6月有明显提升。发行方面，共有7单不动产证券化产品发行成功，合计规模101.6亿元。7月，共有4单以办公项目作为底层资产的ABS产品通过审批，以北京海淀区中国技术交易大厦作为底层资产的“中信证券-中国技术交易大厦资产支持专项计划”通过审批，拟发行规模23.01亿元，为7月通过审批产品中规模最大的一笔。中国技术交易大厦位于北京市海淀苏州桥，由中关村文化发展股份有限公司建成，是一座拥有LEED金级认证的5A甲级写字楼。

数据来源：克而瑞资管（CAIC）

发行产品中，7月成功发行的产品中3单以零售商业作为底层资产，发行规模最大的是光大安石主导的大融城系列类REITs产品。以上海静安大融城为底层资产的“光证资管-光控安石商业地产第4期资产支持专项计划”发行成功，为类REITs“光证资管-光控安石商业地产第4-X期资产支持专项计划”的第1期产品，此储架类REITs总规模150亿元，首次发行44亿元，评级AAA。此次发行的类REITs底层资产为上海静安大融城，静安大融城位于上海市静安区中环内，沪太路、晋城路、高平路交汇处，其购物中心建筑面积19万平方米，地上商业面积4层，共11万平方米，地下商业面积一层，共3万平方米，停车位1200个，于2018年7月开业。此前光大安石已成功发行此系列3期商业地产类REITs，合计融资89.2亿元。

数据来源：克而瑞资管（CAIC）

附表：2022年7月中国房地产企业拿地投资&融资规模TOP30
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