大家发现了没，2022年的全部法定节假日，都过完了！这就意味着，我们都到了年底收官的时候了！
年底收官之前，精算君建议大家都要为自己的房贷考虑一下，做下面建议的这件事。
一
就在节前，中国人民银行宣布，决定自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变。
人民银行宣布后，各地公积金中心也抓紧跟进，郑州、石家庄、合肥、杭州、济南、常州、东莞等地公积金管理中心纷纷发布公告，影响人行的这个决定。在调整时间上，各地都宣布：

1、截至2022年10月1日未发放的首套个人住房公积金贷款，执行最新公积金贷款利率。
2、对已发放的首套个人住房公积金贷款，上述部分城市明确将于2023年1月1日开始按最新公积金贷款利率执行，重新计算每月还款额。
**目前，北京、上海、广州、深圳4个一线城市的公积金管理中心尚未发布相关公告。
这里简单算一笔账：我们要办理一笔90万元、30年还款期、等额本息还款方式的住房按揭贷款，如果商业银行按揭贷款年利率为4.1%，同期公积金贷款利率为3.1%，两者利差1个百分点。30年期商业按揭贷款比公积金贷款，要多还182,029元的利息（平摊每月505元）。比本次公积金贷款较降息前的3.25%，利息又酱烧了26,568元。
精算君目前自己的房贷组合里面只有商业银行按揭贷款，没有公积金贷款，我相信很多人也有这样的问题。当时没办公积金贷款，主要是因为房东在房价上做了优惠但要求尽快拿钱，对放款时间要求高。而且我当时公积金缴存的金额不多，累积也少，贷不出多少钱。最终为了满足房东的要求，只好全都办了商业按揭贷。
但大家一定要知道，商业银行有提供「商贷转公积金贷款」服务的，我已经在考虑办一下了！
二
商贷转公积金贷，因为大部分银行按揭贷款都是可以提前还款甚至提前结清的，只需要按合同缴纳相应违约金，从这一点上来说，银行是允许转为公积金贷款的。
另外，银行本身就可以提供商贷转公积金贷款业务，不需要提前结清现有商贷，只要按银行要求提交申请材料即可（很重要的资料，包括公积金账户缴存状态及余额、公积金连续缴存时间满多少个月等）。
当然，个人按揭贷款作为银行最优质的的资产，最稳定的收入来源，银行未必会这么轻易放过，我们要向银行咨询好：
1、已办理的组合贷款中的商贷部分，能不能全转公积金贷款；
2、如果原来全都是商贷，能不能部分申请公积金贷款，部分仍然留作商业贷。如果银行不允许，那么我们就要考虑动用部分自有资金了。
说明：
1、针对首套房，一般是可以按公积金账户余额的20倍进行公积金贷款；
2、如果是二套，一般是10倍。
举例：
如果你目前的首套房商业按揭贷余额是300万，公积金账户余额是20万（公积金贷款上限400万），那么就可以申请300万的公积金贷款，去置换（还清）掉300万商业贷。但如果你目前的公积金账户余额只有10万，那么我们只能申请200万的公积金贷款。我们还要动用100万的自有资金，和200万公积金贷款一起，才能去置换（还清）300万的商业贷。
之前，精算君建议如果手里有富余现金就考虑去还掉部分商业贷。其实，用公积金贷款加部分自有资金，去置换掉原来高利率的商业贷，也是一种减负的好办法。
三
你以为公积金贷款利率足够优惠了吧？就在十一期间，一些城市的首套房商贷利率也滑进了3字头。武汉3.95%、阳江3.9%、清远3.7%...
要知道，截止9月30日，全国有80多个城市的主流房贷按揭利率，首套已经降到了4.1%、二套4.9%，但让我万万没想到的是，刚过了国庆银行就继续降价了！
银行这么着急干什么？
因为大家现在都不想借钱，想的都是怎么降低原有负债的成本。银行不把利率再降一降，突破老百姓的某个心理门槛，大家都不买房不贷款。大家都不贷款，那银行今年更没法完成全年的贷款任务了！
但问题来了，银行商业按揭贷款利率，降到多少才能突破老百姓的心理门槛呢？
大家不妨看看，目前银行存款的年化利率大概也就是2%-3%，非保本的理财型产品收益大概也就3%-4%。最牛的保险公司的增额终身型产品，长期持有保单的IRR大概就在3.49%左右。4.1%的商业贷款利率其实还是有很大的调整空间的，精算君自己的心理门槛是：贷款利率大概就比银行定存利率高50个基点，大概就在3.5%左右。
核心问题来了：作为风向标的一线城市商业银行们，能把按揭贷款利率跟进降低到这个地步吗？
  保乎·小结  
买房不容易，但是买房以后也别老后悔，毕竟这里承载着我们对家的梦想。我们还是多想想办法去降低负债成本率。公积金贷款置换商业贷这件事，是时候再次提上日程了。
~以上~
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