文章来源：Biggerpockets

文章编译：Vanessa
如果你一直关注过去几年的新闻，你就会知道，预测房地产市场或任何经济市场未来的样子几乎是不可能的。
从欧洲的能源到中国的房地产，世界各地的经济和各种市场都处于疯狂状态。
但是，抛开不确定性不谈，人类倾向于预测未来，尽管我们通常不擅长预测未来。尽管如此，Zillow发布了截至2023年8月的最新房价预测，突出了美国最大市场的趋势。
下面是美国最大的100个市场的图表，以及根据Zillow房屋价值指数预测的房屋价值变化。
全美最大的100个市场将走向何方
正如你在图表中所看到的，许多市场仍将看到同比(年)升值，而一些市场则开始下跌。Zillow对整个美国的预测是1.4的增幅，低于他们7月份预测的7.8。
从那以后发生了什么变化?美联储一直在继续推高利率，并暗示只要通胀继续猖獗，美联储就不会就此结束。尽管通胀率已从峰值小幅回落，但8月份的CPI报告仍将价格同比涨幅定在8.3%。很明显,这是不可持续的。
根据Zillow的数据，Wooster, Ohio(未进入前100名)的房价将出现最大的增长，为12.8%。下降幅度最大的是 Fairbanks, Alaska(没有进入前100名)，为-7%。
在最大的100个市场中， Knoxville, Tennessee和Tampa, Florida的预期增长率最高，为5.3%。San Jose和 San Francisco预计将是最大的房地产市场中降幅最大的，分别为-4%。
Knoxville的住房市场同比上涨23%，销售中位价为319,000美元。然而，需求正在减弱。高于标价的房屋销售比例现在降至42.4%，比2021年8月低10.5%。尽管如此，Zillow仍然预测该市场将比其他市场增长更快。
为什么?供给和需求。我们仍然有一个主要的供应问题，尽管需求下降了很多，这表明供应是多么的少。诺克斯维尔的挂牌中位天数仍低于疫情前的水平，为41天。
需求减弱并不意味着房地产市场正在崩溃
需求下降自然会导致价格下降，因为卖家在出售他们的房子时竞争更激烈。但这本身不会造成崩盘，也不会预示2008年那样的灾难性崩盘。当然，房价在大衰退期间下跌了33%，但那是在次贷危机失控造成大规模违约之后。
如今，由于消费者金融保护局(Consumer Finance Protection Bureau)的严格监管，许多房主都锁定了低固定利率的30年期抵押贷款，这在他们的负担能力范围内。
消费者金融保护局是一个政府机构，直到2011年才成立。换句话说，下跌的价格，特别是以他们正在(缓慢)的速度，在宏大的计划中没有什么意义。如果说有什么不同的话，我们应该认为这是自由市场的自然副产品，尽管美联储确实在确保消费者停止花钱方面发挥了作用。
今年4月，戴夫•迈耶(Dave Meyer)预测，如果房市出现回调，房价跌幅将在5-10%左右。这是在更大规模的加息放缓夏季之前。根据Redfin的数据，截至2022年9月，全国房价中位数已从5月的43万美元降至8月的40.6万美元。这相当于下降了约6%。说到戴夫，在这里购买他的新书，帮助你像专业人士一样分析交易，并继续在任何市场充满信心的投资!但当我们考虑像旧金山这样的市场时，就会发现美国市场之间存在明显的差异。旧金山的房价中值在4月份达到160万美元的峰值，此后下降了24%，至130万美元。旧金山，以及加利福尼亚的其他几个市场，很可能会有自己的小型住房危机，但这种危机会跨越州界吗?我不太确定。这些市场过度膨胀，超出了传统美国家庭的承受能力。除非来自加州的其他地方，否则搬到这些城市几乎是不可能的。虽然很多人迁出加州，但很少有人搬进来，这造成的需求问题比其他市场所经历的要严重得多，导致房价下跌的速度远远快于宾夕法尼亚匹兹堡等经济负担得起的地方。
结语
使用上述数据的最佳方法是决定你想把钱投资在哪里。记住，预测并不总是准确的，而且会不断修正，但它们可以用来做出合理的假设，即市场在未来几个月到一年的表现可能会更好或更糟。当然，要做好调查。在选择投资地点之前，找出人口趋势、业务增长和其他内部市场动态，但将其作为快速起点。
END
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