29.09.2022
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导读:深圳本次土拍的规模并不算大。
作者 | 第一财经 张慧敏
9月28日下午,2022年深圳第三次土地拍卖落下帷幕,挂牌的7宗涉宅用地6宗成交,1宗流拍,成交的地块中,4宗底价成交,2宗以最高限价成交,共揽金106.38亿元。
值得注意的是,本次龙华区一宗建设安居型商品房的地块受到追捧,而销售限价相对提高的光明马田地块却遭到流拍,而上述现象的背后是房企对项目去化以及现金流的考量。
深圳土拍“小步快跑”
深圳本次土拍的规模并不算大,7宗涉宅用地总土地面积约49.51公顷,总建筑面积约122.10万平方米,挂牌起始总地价约117.97亿元。7宗涉宅用地位于宝安(1宗)、光明(1宗)、龙华(2宗)、坪山(3宗)四个外围区域,南山、福田中心两区均无土地供应。
广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,此次只有7宗地挂牌,延续了今年以来“多批供应、小步快跑”的供地原则,与当前开发商整体拿地积极性不强有关。
深圳今年的集中供地分为四次,较去年多一次,第四批次初步计划于九月底或十月份集中发布挂牌出让公告。今年前两次集中供地,深圳已出让22宗居住用地,共揽金532.62亿元。加上第三次土拍,深圳共出让了28宗地,成交金额为639亿元,较2021年全年的959亿元还有约320亿元的差距。
深圳本次继续沿用“三限双竞+摇号”的方式挂牌出让,初始建设公共住房,竞价达到地价最高溢价后竞建设保障性租赁住房。与前两批次相比,初始建设的公共住房类型除了保障性租赁住房、公共租赁住房外,还增加了安居型商品房。
据悉,本次土拍吸引了华润、中海、招商、保利、金茂、深铁、深业、安居、嘉达、信城、汉成、湖北联投、华地、中天、永晖置业15家房企参与,最终,华润、招商、深铁、信城均有收获。
龙华区福城街道A922—0824地块是本次人气最高的地块,共吸引10家房企参与竞拍,经过一个小时的竞拍,最后9家房企进入摇号环节,由信城控股以最高限制地价3.47亿元竞得。该地块土地面积1.52万平,建筑面积5.45万平,住宅部分全部建设安居型商品房,平均销售价格不高于26800元/平方米(不含室内装修价格)、最高售价不高于28100元/平方米(不含室内装修价格)。
合一城市更新集团总经理罗宇对第一财经表示,去化和流动性是当前房地产项目投资极其关注的两大因素,上述地块的住宅全部建设安居房,因为安居房价格比商品住宅低,多年以来,深圳安居房供不应求,不少家庭都在排队中,也就是说,该项目建成后销售去化不成问题,另外,该项目存在一定的利润,这也是房企争相竞拍的主要原因。
龙华区福城街道的A922-0823宗地与上述宗地相邻,招商以挂牌起始价15.03亿元竞得。该地块位于九龙山数字城重点片区范围内,用地面积2.72万平,建筑面积9.5万平,普通商品住房毛坯销售均价不高于53600元/平。
销售限价有所提高
销售限价上升的情况在本次土拍中依旧存在。
宝安区福海街道A208—0991宗地由华润置地以27.5亿元的最高限制地价竞得。该地块土地面积为3.09亿元,建筑面积为13.06万平,位于华润与金地共同打造的在售项目——润峯云上府旁。该地块的普通商品住房毛坯销售均价不高于47950元/平方米,较2021年拿地的润峯云上府地块可售毛坯限价 45700元/平上调了2250元 /平。今年6月,润峯云上府入市,共659套房源,深圳市房地产信息平台显示,润峯云上府目前还有16套房源处于“期房待售”状态。在一众刚需盘销售疲软的情况下,润峯云上府的去化情况相对较好。
光明区马田A629-1340地块,尽管限售价格相较去年上调5000元/平,但最终因无人报名而流拍。该宗地位于光明区马田街道,临近6号线薯田埔站,占地面积2.2万平,建筑面积11.01万平,挂牌起始价为15.62亿元,建成后普通住宅毛坯限价47200元/平。
根据挂牌公告,除了需要建设10160平无偿移交政府的公共租赁住房建筑面积,该地块还将在地块达到最高限制地价之后,竞企业自持的保障性租赁住房面积,最高限制面积为20300平。
另外,该区域的楼盘去化情况或对该地块的出让也存在影响。今年7月金地明峰府入市,推售住宅575套,销售去化并不亮眼,深圳市房地产信息平台显示,截至目前金地明峰府还有403套住宅处于“期房待售”状态,销售去化仅约3成。
深铁独揽三宗地块
要说本次土拍的“赢家”,非深铁莫属,摘得坪山G14306-8011、G14306-8012、G13305-0046宗地,3宗地均以底价成交,共花费60.38亿元。
实际上,深铁底价独揽多宗地块,这样的结果并不稀奇。去年11月,土地市场渐冷,在深圳第三次土拍中,深铁就曾以178.51亿元的底价独揽5宗地块。
根据出让公告,坪山G14306-8011、G14306-8012为相邻地块,位于坑梓街道,普通商品住房毛坯销售均价不高于35300元/平方米;安居型商品房毛坯销售均价不高于17600元/平方米、最高毛坯销售价格不高于18500元/平方米。
另外值得注意的是,上述两地块均位于轨道14号线的安全保护区和19号线控制预警区的。李宇嘉表示,深铁拿地较多,主要与地块涉及地铁上盖物业有关。
近期广州地铁、杭州地铁等都有大规模拿地的案例,地铁越来越成为地方土地市场的生力军。
李宇嘉认为,一方面,区域综合开发越来越成为土地出让的重点;另外,热点城市地铁进入大规模开发阶段,房地产给地铁企业输血,已经成为地铁开发建设的主要支撑;再者,国企或政府平台中,地铁的实力相对雄厚,在公共设施不太完善的郊区拿地,地铁开通后卖房,溢价也会比较高。
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