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在房产买卖交易中,一般是提醒买方注意避坑,但最近的法院判决表明,卖家也应该提防与经纪签订的挂牌上市卖房协议,里面的条款可能意味着即使销售没有完成,地产经纪也可以收取高额佣金。
还记得超级生活(微信号:superlifeca)今年年初报道的一个房产案件吗?
BC省最高法院于今年 4月25日作出裁决,要求一对房主夫妇向卖房经纪支付 $52,500元的佣金,但是,房子根本没卖出去。
事件追溯至 2017年4月,Mike Armstrong和妻子将度假屋出售,并且与一位买家签订了$135万元的合同,买方前后交了$7万定金,交房日期为 2018年7月,但买家最后毁约了。
法官 Sheila Tucker在判决中发现,尽管交易未完成,但存在一份可强制执行的销售合同。
法官表示:“佣金条款没有提到房屋最后交接或完成。”佣金条款披露称,该佣金与可执行合同的存在挂钩。”
卖方经纪已经做了合同的事情,也成功签约,因此,法官判了经纪可以拿5.2万佣金,即使房子没有卖出。
房地产诉讼律师 Daniel Waldman 说:“经常发生这样的事情,该条款对买卖双方均不利。”
他说买家或卖家声称,他们不明白这么重要的条款为什么不会在法官面前删掉它。
律师说,“法院通常仍会坚持当事人坚持他们签署的协议的规则。也有一些例外情况,例如当其中一方年纪尚没成熟,英语不是他们的第一语言,或者他们可以证明被利用或受到不当压力而被迫签署某些东西时。”
卑诗省存在这样的问题,安省呢?
在加拿大最大房地产市场安大略省,绝大多数的挂牌经纪都签订了安省房地产协会(OREA)提供的合同。
根据 Re/Max Realty West 地产经纪兼律师 Brian Madigan 的说法,他经常被要求作为房地产合同纠纷的专家证人,标准表格甚至没有说必须接受或成功完成销售才能获得所欠的佣金。
标准合同上面只是写着:“在上市期间,根据本协议规定的条款和条件或卖方可能接受的其他条款和条件,对于从任何来源获得购买该物业的任何有效报价。”
如果不够清楚,它会继续写道:“卖方进一步同意支付计算得出的佣金……即使卖方或代表卖方的任何人同意或接受的购买协议所设想的交易未完成,如果此类未完成是由于或归因于卖方的违约或疏忽。”
正如 Madigan 先生所指出的那样,卖方疏忽或违约并不是欠佣金的必要条件,合约甚至没有提到买方违约。
安省地产协会OREA 发言人 Jean-Adrien Delicano 说:“OREA不会就佣金相关事宜向其成员提供指导。”
尽管如此,OREA 的表格每年使用数千次,它们默认为经纪们提供了强有力的保护。
“我们所有的表格和条款都经过年度审查程序,使它们与新兴市场、法律法规的变化保持同步,”发言人在一份声明中写道。
合同中关于对经纪不利的反对意见则没那么重要,因为经纪是一项靠佣金生存的职业。
“按照我的运营方式,我们只有在成功完成后才能获得报酬,”Harvey Kalles 地产经纪人 Andre Kutyan 说。
这名经纪说:“四处起诉客户对我来说是一件坏事:消息很快就会传开。”
尽管如此,他承认并不是每个经纪都像他那样思考。
“随着市场可能发生变化,越来越多的经纪和卖家......你可能会看到更多这样的事情出现。”
的确,多伦多现在毁约潮涌来,签完合约最终交接不了的现象会越来越多,作为房主,你应该怎么保护好自己呢?
根据 Madigan 先生的说法,解决方案很简单:不要在未更改的情况下签署标准上市协议合同。
“你可以做的其中一件事是添加一行,例如写上:‘只有在交易完成时才支付佣金’(commission is payable only if transaction closes),或者类似的话,”他说。
虽然这可能意味着聘请律师来协助您,但Waldman先生敦促卖家考虑这一点。“如果您要买卖房地产,无论如何您都将聘请律师,因此尽可能充分地利用它们是个好主意。它可以避免头痛,”他说。
好啦,如果在房子交易中都尽量避免不必要的纠纷,可以考虑律师的建议,添加一句:“只有在交易完成时才支付佣金。”
ref:https://www.theglobeandmail.com/real-estate/article-real-estate-dead-deal-commission
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