作者 | 柯谈
来源 | 柯谈地产观

救市一年了，还是没有起色，怎么办呢，放任不管？当然不可能，只能破釜沉舟，加大力度继续刺激。

在房价下跌的熊市里，渺小的我们，如何才能不被淹没，穿越周期，实现保值增值？以下二十条干货务必要认真领会并加以实践：
1
从7月28日政治局会议到现在50天里，最高级别的政治局会议、国务院常务会议、国务院专题会议上，一共7次强调了“支持刚性和改善性住房需求，用足用好政策工具箱”，一周强调一次，可见高层有多迫切。


只要楼市起不来，政策就会无限制的放松下去。松无可松了之后，就是鼓励刺激。接下来，我们会陆续看到更多前所未有的、闻所未闻的刺激花招，大家准备开眼吧。


2
9月14日，官媒《经济日报》极为罕见的同时刊登了两篇力挺楼市的文章：


第一篇《房地产市场企稳回升可期》说到：“从中长期看，房地产行业仍有足够的支撑取得进一步发展，潜在的消费需求仍可以激发，城镇化进程中农村人口走向城市、城镇之间的人口迁徙仍将产生大量住房需求”。


第二篇《多地取消二手房指导价是何信号？》提到：“二手房指导价不利于释放市场增量”；“对刚需购房群体造成了一些限制，不利于激发市场活力”；“仅仅是短期调节的手段，并不适合长期使用”；“会进一步加剧市场的冷热不均”；“及时权衡利弊、调整政策，是非常必要的”。


看到了吧，去年风光无限的二手房指导价，被各地供奉为调控伟大发明的二手房指导价，现在已经变成了桎梏和绊脚石。


去年曾经有15个城市实行了二手房指导价，现在仅剩下上海和深圳还在坚守，放心吧，不久的将来，上海和深圳也会取消二手房指导价的。


没有任何一项政策是永久的，唯有改变才是永恒不变的。一切都是周期而已！


3
目前三四线救市已经无所不用其极了，但是屁用没有。我年初就说过，最终我们还是会从一线和二线放松上下手，只有这样楼市才能回暖。


领导以为，一二线限制死了，三四线就能活？太小看老百姓的智商了。


现在市场上不是没钱，而是银行钱太多了，百姓只存不花。想让这巨额资金进入楼市，就得依靠改善客和投资客，刚需才有几个钱。


熊市里，
一线只能靠改善客才能救市，二线必须靠投资客才能救市
。改善客、投资客不进场，楼市永远起不来。这是我们这轮救市的必经之路、最终归宿。上周，苏州和青岛取消限购一日游收回，放心，接下来还得再次取消。


只有改善客和投资客才能救楼市，才能创造牛市，历年来皆是如此。


接下来，一线的首付比例会下调，交易税费会下调，二手房指导价也会逐步取消。所有二线的限购都会取消，目前只是还想遮下羞，过段时间，经济都趴下了，还要脸干啥！


4
熊市里，大家都要盘整下各家名下的资产，包括自己名下的、老婆名下的、父母名下的、丈母娘名下的、子女名下的，老家的、农村的和县城的，但凡有商住公寓、郊区老破小、远郊房产、文旅地产、破败商铺等劣质房产和三四线多余房产，都要着手开始清理，换成现金，腾出房票和贷票。


5
熊市后期，尤其是现在这种持续放松的关键时期，千万别提前还贷，现金要全部留在手上时刻准备上车。


反而是，牛市里，买完房子后可以身无分文，能还的起月供就行。


切记：熊市拿现金，牛市拿房产。

6
闲置资金不要给父母在老家买房，不要给老家房子装修。自住房也不要高标准装修，除非你已经住上了豪宅。有限的资金要力争用在牛市换房上。


7
熊市里，楼市不赚钱了，但千万别去炒股，最多买点稳定收益的理财产品。熊市里最重要的是保本，而不是赚钱。


不要把闲置资金借给别人，否则等牛市启动时，你保证要不回来。


不要用准备买房的钱来创业，极大概率创业失败钱花光了，牛市也来了，钱没赚到，房子也没了。


8
熊市里，适合换工作，适合跳槽，因为还没买房，没有月供，压力较小。


尽早放弃那种浪费生命、简单重复、不创造价值、全是内耗的狗屁工作。


做一份工作的时候，一定要思考，现在这份工作对我日后创业、自己赚钱有无帮助，假如毫无用处，尽快放弃。比如办公室文员、秘书、出纳、宣传、后勤保障、文艺干部、司机、保安、收银员、服务员等。


9
你的婚前房产要确保永远属于你自己一个人，即使婚后要卖掉置换，产证最好也只写自己的名字，不要加配偶的名字，除非你能保证你的婚姻可以走到生命尽头。


据我所知，现在有些夫妻对待另一半的婚前房产，会要求他卖掉然后两人再共同买房，共同上产证，这样你的婚前房产就变成了婚后共同财产，这就叫洗房。


10
熊市里，劣质房产处理掉，优质房产抵押掉。


熊市时，房贷利率会降低，抵押贷款利率也会降低，而且，抵押贷款的利率会远远低于房贷利率。此时，你可以把利率高的房贷置换成利率低的抵押贷，或者直接抵押出来现金以备后用。


11
9月15日起，六大国有银行和部分股份制银行宣布下调存款利率。降低存款利率就两个目的：一、为了给降低贷款利率腾空间；二、为了把银行里居民的存款赶出去消费和买房。经济疲软、房价下跌，降息是必经之路。


越降息，贫富分化越厉害；越降息，越要高杠杆。

12
房东和买家都悲观的时候，房价就会持续下跌；房东看好后市，买家看衰后市，房价就会横盘；房东和买家都一致看涨的时候，房价就会开始跳涨。


所以，不管你买房还是卖房，都不能在房东和买家预期一致的时候操作。政策实质性放松后，大家对后市预期不一致时就是最佳抄底时机，政策开始有一丝一毫收紧迹象且楼市还在高温时，就是最佳逃顶时机。


记住一句话：只有大尺度救市后，才能入手买房；但政策透露出丝毫收紧信号时，就要赶紧抛售卖房。因为救市非常难，但打压却很容易。
启动牛市难于上青天，造就熊市就在一瞬间！

13
熊市里，千万不要先买后卖，一定要先卖后买。


房价横盘或者阴跌时，你的房子会很难卖，除非你愿意割肉大降价。此时，如果你先买好了，结果自己房子卖不掉没法付款，很有可能导致违约风险。


而牛市抢房时，你完全可以先买后卖，并且把买房的付款周期尽可能拉长，卖的房子再跳跳价，两头的好处都让你占了，何乐而不为呢。


14
熊市里，中介小哥是最热情、最耐心的时候。看到路边的站街小哥，上去递根烟聊一聊，掌握下目前行情，笋盘信息，再讨教下擦边球的打法，有啥骚操作。


最关键的是，给小哥留下电话，务必告诉他带看量和成交量一增长，要立刻给你打电话。


中介的带看量和成交量变化是所有楼市信息里最直接、最迅速、最精准、最权威的判断标准
top1
，远远大于砖家预测、统计局数据、电视台报道、官媒宣传。


你想要完美抄底，中介小哥不可或缺。


15
熊市时，决不能坐以待毙，你有很多功课要做。


搞清楚哪些小区最抗跌，哪些小区跌最惨，哪些小区自住多，哪些小区租客多，哪些小区车位多，哪些小区停车难，哪些小区物业差，哪些小区管理好。这些都是影响房价的关键因素。


如果你查不到，很简单，就去问中介。


16
我相信，大多数人都没有机会去自家旁边的豪宅小区参观过，更不可能进去看房。


熊市时，中介们都闲的蛋疼，你完全可以让中介带你去平时看不到不敢进的小区去逛一逛，看看房。带看也是中介的业绩，所以无所谓，自信点。


贵有贵的道理，贱有贱的原因，房子好赖一看便知。拓宽自己的眼界，增加自己的认知，少点怨气，多点动力。


17
熊市时，市场上空房子多，出租房多。如果你家的自住房条件不好，拥挤环境差，我强烈建议你把自己房子出租，再租一套品质好的房子居住。


由俭入奢易，由奢入俭难。当你住一段时间好房子后，你绝对不想再搬回老房子去住。这样就会倒逼你换房，逼自己更加努力奋斗追求美好的人生。


人是需要反差的，人是需要动力的，在自己的坑里待太久就废了！


18
熊市里，成交量低，换手率低，车位价格也处于低位，对于车位紧张的小区来说，可以抄底车位。


将来成交量大了，房价一涨，车位价格也势必会水涨船高。


19
从今往后，你手里房子的数量要做减法，两套换一套，三套换一套，直到换到豪宅自住为止。
除非已经有豪宅自住了，再考虑买第二套房。


必须这样做主要有两个原因：一、近几年和未来的趋势已经非常明显，核心区豪宅永远涨，房价没有天花板，涨幅远大于次新和老破小；二、等这轮牛市过后，房地产税就会开始试点并逐步铺开。到时候，房子数量多必定是征税的重点对象。


当然了，你在一线和强二线有多套豪宅在手，税费照样赶不上房价涨幅，并且抛掉时税费还可以转嫁。


20
结婚、生娃、换工作这种人生大事，最好在熊市里搞定。


虽然大多数人结婚、生孩子、跳槽都不会考虑房价涨跌周期，但事实证明，筹办婚礼、生孩子坐月子、辞职跳槽找工作的家庭，绝大多数都会错过当年的牛市大涨行情。


一步错，步步错，当你屏蔽这个社会的时候，社会注定会惩罚你！
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