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近日，央行公布8月份贷款市场报价利率（LPR），又降息了。
这是今年以来第三次降息。
1年期LPR从3.7%降为3.65%，下降5个基点；而5年期以上LPR从4.45%降低为4.3%，下降15个基点。
三次利率的下降，一方面传递出将更大力度支持实体经济、稳增长的积极信号，另一方面将直接推动银行降低融资成本，更好刺激房企的投资需求和居民的消费需求。
总的来说，降息有利于提振楼市。
但房贷利率时刻牵动着楼市现状，若整体利率维持低位震荡，是否意味着房地产黄金时代已去？
众所周知，央行2019年前为政策基准利率，此后为5年期LPR利率为基准，对比2009年的最低房贷利率约4.156%，可知本轮降息之后，我国房贷基准利率将创下20多年来新低，实际房贷利率则创下2009年以来新低。
而就在去年，首套房贷利率还维持在触及6%的高位，仅仅一年时间，从高点回落，各项利好皆用于支持住房需求，为能否带动市场交易增长，加快市场修复打上了问号。
01
央行降息
情理之中，意料之外
8月15日，央行降低了MLF利率10个基点，而LPR是锚定MLF的，所以大家早就预期8月22日会降息。
还贷款而超出预期的是，按照常理，MLF降低10个基点，可LPR的1年期只降低了5个基点，5年期以上却降低了15个基点，粗算一下，100万元房贷30年减少3.18万元，对于房贷利率是超预期的政策利好。
这也说明了，央行层面的态度，要拉房地产一把。但房贷利率回到2009年，房价却永远回不去了。
根据中国城市大趋势研究分析，自1998年住房商品化改革以来，我国房地产经历了三次全国性的上涨浪潮，将全国房价一步一步推向历史高峰，推向“黄金时期”。
对于二线城市来说，房价涨幅普遍在2-3倍。
以中西部强省会成都为例，2008年，成都住房约为5000元左右，到2022年攀升到1.8万元以上，14年涨幅为260%。
西安涨幅与成都相当，过去20年，几乎为普涨走势，达到了房地产巅峰。
但现在，楼市进入下行周期，三道红线压制下，房企求稳发展，社融增量创新低，银行有钱但没有房企愿意借贷，扩大规模再生产；钱在金融体系中空转，进入不了实体，也到不了居民手中。
而这次LPR改制五年期单独降息，也是规模最大的一次降息降息，足见政策稳楼市的诚意，一方面可以让购房者的买房成本降低，有利于刺激本身就有需求的购房者，提前进场，加快楼市复苏；另一方面可以释放更多的消费力入市。
有专家表示，五年期LPR降息代表了楼市在政策底部后，很快将出现市场底部，市场有望向稳定方向发展。只要疫情能快速稳定下来，市场底部将在2022年下半年出现。
但从整体看，本次降息不会导致楼市过热。目前房地产行业面对的并非简单的资金问题，拿地、销售、客源、贷款乃至同质化产品竞争都存在压力。
收入稳定问题叠加人口结构问题，依然影响房地产市场的稳定，短期之内要恢复确实不易，只有警惕人口收缩，并且购房者对未来有更乐观的预期时，才能实现拐点。
02
预期，才是核心要素
房地产最核心的还是预期。
人们之所以愿意超前消费、疯狂加杠杆，自然是因为对未来的收入增长充满信心，对未来随着经济增长而助推的资产价格膨胀充满期待。
然而，经济、人口、城镇化等基本面正在不断弱化这一逻辑，当对疫情迟迟难以终结的预期，对经济未来增速放缓的预期，对各种黑天鹅事件的担忧……自然就难以刺激需求扩张和信用扩张。
事实上，很多真有好房的粉丝表示，自己对于这次调整并不太关心，因为这两年来西安房贷利率的波动较大，预期被打磨处于观望期。
西安部分银行工作人员组在接受媒体时也表示，新发放按揭贷款利率从昨日起将按照新的LPR进行定价。
如果是首套房贷款，以商贷额度100万元、贷款30年、等额本息还款方式计算，此次LPR下降15个基点，月供减少88.48元，累积30年月供减少3.18万元。
所以总体下来，仅省了3万左右，虽房贷利率目前显然已经到了低谷，对于市场的提振效应有限。
尤其在C端停贷潮、B端持续爆雷的情况下，购房者对于楼市的信心也有待商榷，重新恢复或许是一个缓慢的过程，并不是靠短期一些措施就能立马见效。
何况当前房地产市场仍然处于降温阶段，例如70个大中城市新建商品住宅价格环比连续下降，二手住宅价格环比连续回落，出于买涨不买跌的心态，购房预期尚未得到扭转，市场底仍在等待中。
03
普通人该如何把握利好节点
政策一出，也有很多在利率高点入手的购房者选择了提前还贷。
他们的观点是，手上攒了一笔钱，银行理财收益不高，也没有更好的投资渠道，还不如把剩下的房贷都还掉。
那么现在是入手房产或提前还贷的好时机吗？什么情况适合提前还贷？
首先，对于本身就有需求的购房者来说，遇到这种历史性的房贷利率，肯定不能错过。
下调前，首套房贷利率按最低4.45%-20BP，每月还款14758.2元。调整后，首套房贷利率按最低4.3%-20BP，每月还款14495.95元，30年总支出利息直接减少不少。
不过，不是所有城市的首套房贷款利率都按最低房贷利率执行，各地的实际房贷利率在LPR利率基础上的加点政策也不同。
虽然短期内，西安各个商业银行可能不会一步到位直接降到4.1%，但这个趋势是不可逆的。
其次，关于提前还贷。如果手上有多余的钱，且找不到更好的收益，未来没有大 的压力支出，收入也比较稳定，那么可以尝试提前还贷。但若是生活、工作压力较大的人，必须做好疫情冲击的后备储蓄，再考虑还贷。
而提前还款的两种方法则可以根据自己实际情况选择，缩短还款年限，每月还款额不变或者年限不变，降低月供的方式，相比之下，前者可以节省较多的利息。
若是买房不久，在银行规定的提前还贷的期限内，（一般是1-2年），需要按照合同约定向银行缴纳违约金。以下数据供大家参考：
最后，对于已经买房并且已经在还贷的购房者，如果你选择的是LPR浮动利率，2年半的时间，LPR从4.9%降到了4.3%，已享受到了0.6%的利率下浮。
但是这个并不会马上执行，按照大多数人的选择，基本上会从明年的1月1日开始，执行最新的LPR利率，也就是说从明年开始，这部分人房贷就可以还得少一点了。
文/不贰
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