来源：樱桃大房子
上周和大家分析了一线城市的最新市场情况，广深的二手房成交价已经逐渐奔向2019年去了。
今天专门写一篇杭州的，杭州楼市上涨的时间跨度和幅度都不亚于一线城市。
那如今下跌的情况又如何？未来会怎么走呢？
今天文章有点长，但你花点时间看完，大概也就心里有数了。
1
杭州这一次领跌的是大名鼎鼎的学区房，“杭州第一孟母盘”文鼎苑，8月28日网签了一套88平的两房，单价6.84万元/㎡。
6万多的单价，是什么概念呢？
去年3月份，杭州学区房最火热的时候，文鼎苑曾经有一套58.66m²的小户型，最终的成交价是746万元，折合单价高达12.7万元。

成交价从12万+一路下滑至6万+，直接腰斩了50%。

当地的中介说这个价格已经是跌到了2018年的价格了，我在贝壳上查看了一下，目前文鼎苑挂牌量有131套，普遍单价都是7万多8万。
除了文鼎苑之外呢，杭州其余的学区房也不好过。
在阿里资产平台上，一套西湖区文一街小学学区的石灰桥新村法拍房，竟然连续流拍两次。
回溯过往，该小区在2020年那时，法拍房的单价为6.66万元。
在二手房市场上，去年成交均价已经破8万了。
现在法拍房价格直接降了接近一半，到了4.78万，不过至今为止，房子依旧无人问津。

我看了西湖区其余学区房的情况，和去年相比基本上都有10-20%的跌幅。
如果说石灰桥这些老破小被年轻人嫌弃，价格暴跌倒还能理解。
毕竟去年杭州也不断在推进教育资源均衡化等，从去年的崇文，到今年的胜利、采荷、文澜、学军等等，好学校越来越多了。
老破小的学区价值被稀释了之后，价格自然大跳水。
但是文鼎苑这类次新房+顶级学区+顶级生源+顶级师资的神盘为何也那么不抗跌？
还是水分太多了，文鼎苑是典型的被市场和炒房客拱上去的，现在投资客开始退场，文鼎苑自然就回归真实的价值了。
2
杭州和深圳一样，并不是个别区域下跌，而是普跌。
去年在杭州楼市最疯狂的时候，未来科技城一度被炒到8万+。
当时未来悦125平最高成交总价1050万，单价8.4万/平，还要缴纳增值税40万，办好要1100万。
但现在同户型的只需要700万，去年上车的买家血亏400万，直接亏掉一个首付。
单价8万+上车的基本上都被套了，现在在贝壳上面的挂牌单价大部分都是5万+，降了三成多。
就这样，一个月也成交不了几套，未来科技城另外两兄弟：东原印未来和中南樾府同样如此。
现在未来科技城三兄弟在贝壳上的挂牌量已经超过200多套了。
“未科三兄弟”近期网签情况（数据来源：贝壳找房、我爱我家、手边买房）
大家可以仔细看这些房源，全都是开发商刚交房的模样，基本上都是投资客拿下的，当初打新中了，现在就想着套现离场。
只是接盘侠却不接盘了。
3
属于核心地段的奥体，价格也跌了，但好歹还有人接盘。
8月份杭州豪宅壹号院的成交量异军突起，整个8月一共成交17套，排全市二手住宅第一名，单价在8.5万左右。
要知道杭州壹号院才刚刚交楼不过3个月，入住率还非常低。
之所以集中成交，第一，估计有不少是因为投资客要从代持的手中，把房子过户到自己或家人的名下。
第二呢，现在整个杭州都在降价，包括滨江奥体这一块，去年奥体的次新房都被炒到10万+，但是最近的成交价大部分徘徊在八九万左右。
奥体三兄弟的挂牌价也降到了七八万。
奥体不论是从地段，还是楼盘品质，都算的上是杭州的富人区，所以房价回调后，还会有人来接盘。
现在整个杭州楼市已经进入了回调周期，无论哪里都不可避免的下跌，郊区只会跌的更多，核心区更抗跌一点。
4
杭州给我的印象还是很不错的，城市有活力，产业欣欣向荣，区域规划的好，房子品质设计也好。
还有浙江省作为后盾，浙江的有钱人都希望来杭州买一套房子。

从中长期角度看，杭州的房价之所以在二线城市一骑绝尘是有合理性的，因为购买力很强，我也看好城市未来的发展。
但也不得不说，短期内，杭州楼市的神话要破灭了，主要有几个原因。
1、杭州新房二手房倒挂价差在缩小。
表面上来看，杭州的新房打新还是很热的，比如杭与城推出1244套房源，共有5785组客户报名，K11也有5460组，燕语海棠轩首开有4352组登记……
表面上是不差人气的，但和之前相比就暗淡了，前两年杭州动不动就是上万人摇，如今这种盛况已经好久没出现在杭州了。
未来杭州楼市也会走向二八法则，只有20%的红盘被抢破头，80%的项目顺销或者根本卖不动。
不要觉得我说的夸张，现在这种趋势已经逐渐显现了。

往年杭州新房的中签率都是仅有个位数，但是现在宁围和金沙湖直接流摇，崇贤房子也不再难买。
最根本的原因是，杭州倒挂的红利逐渐消失，随着二手房房价不断下滑，和新房价差在缩小，新房的优势越来越不明显。
就说这段时间讨论度较高的海德公园，89㎡三房两卫成交价降至290万，单价仅32600元/㎡，这几乎是2019年的价格了。
勾庄因为被定位为杭州大城北唯一的大体量中央商务区，未来有地铁商业，去年二手房四万多，万科杭宸最高的时候挂牌价单价6万。
新房限价仅3.12万，吸引了众多刚需和投资客来打新，万象城幸福里这些都是万人摇的。
现在二手房成交价都降到了3.26万，要是算上税费和这两年的利息，根本没有赚多少啊。
你如果是刚需，买新房还是划算的，但你要是投资客，这笔帐怎么算都是亏的。
没有利润空间，未来杭州的新房就会进一步回归居住属性。

2、二手房库存巨大，投资客加速出货。
前两年杭州的打新市场出现了大量的投资客，他们收房后第一件事就是卖掉变现，再继续打新。
这钱就像滚雪球一样，打几套房子，资产可以增加好几倍，比干实业爽多了。也因此造就了杭州一轮一轮的打新神话。
当所有的人都想通过打新赚差价，那市面上的二手房就会越来越多。
最新的数据是，杭州十区的二手房住宅挂牌房源高达281778套，和6月份相比又增加了2万多套。
数据来源：杭州市住房保障和房产管理局，截止2022年6月份
几乎是月增一万套的节奏，其实今年初我就提到了，今年杭州会有大量的新房项目交付，接下来供应的二手房只会越来越多。
而且接下来两年，杭州的新房供给量还会持续大爆发，杭州过去连续四五年卖地收入全国第一，供给量这么大，想想要多少人才能接的住。
3、需求缩减，二手房成交量低迷。
杭州现在最大的问题就在于，需求断层了。

去年805调控新政，一声限购令，杭州一夜之间消失了上十万张房票。
在今年杭州“5.17”新政前，杭州半个月跌价房源不到万套，而现在，近一个月内跌价房源达到两万余套。
说是降价抛售潮一点都不为过。
但杭州二手房成交量低迷，没人接盘，也不能全怪调控新政。
其实从去年3月份开始，杭州的二手房成交量开始下滑。
当地人早就有共识了，除非是非常刚的刚需，否则不轻易买二手房。
我的一些杭州朋友和我说，他们宁愿一直打新也不会去接盘高价二手房，反正新房的限价上涨也是很小幅度的，和二手房相比划算的多。
而外来的投资客虽然有钱，但他们不蠢呀，我就是奔着赚钱来的，怎么会买二手房呢？
于是「买倒挂新房-转手卖出去-套现」，这个循环就不能形成完整的闭合。
还有一个很重要的点，相比前几年，去年今年杭州外来人口流入也减少了，杭州去年交社保的人就明显减少了。
今年6月底，杭州全市职工基本养老保险参保人数约为806.1万人，和去年末相减，半年时间只增加了5.5万，医疗参保数仅新增了3.4万人。

相比前几年动辄十几万，几十万的人口流入，今年来杭工作的人数可以说是直线下滑。
也不难理解，今年不少大厂民营企业用工需求大减，有的还在裁员瘦身。
但这对于杭州来说又是一个潜在的利空，接盘侠是越来越少。
5
那要是杭州政策放松了，市场还会继续火爆吗？
这几天在杭州，我发现很多当地人依旧天真觉得只要松绑限购，杭州楼市就会持续火爆，再涨一波。

实际上，很多人心里都明白，杭州不可能永远持续涨下去。
最大的原因是基本面变了，现在经济大环境不好，杭州也不能独善其身。
杭州民营企业多，经济不好，老板没钱赚自然会想办法降低成本，于是一大波降薪裁员就这么来了。
互联网行业都见顶走下坡路了，就是阿里也躲不过裁员的噩运，即便没有被裁员的，也会降薪，减少福利开支。
往年杭州楼市引以为傲的上市造富翁的神话轮番上热搜，今年应该没有听过吧。

目前疫情不稳定，大家对未来的收入和工作预期也不稳定，谁还敢拉满杠杆去接盘呢？这其实是楼市信心不足的最大一个原因。
如果房贷是几千块还能撑一撑，但是杭州稍微看的上眼的房子动辄三四百万，改善的四五百万起步了。

月供就要一万多，要是没了收入，普通人除去日常生活后，又还能撑多久呢？
杭州本来杠杆率就非常高，133%，比深圳还高，登顶全国第一，谁与争锋。
今年五月初杭州尝试出台救市新政，增值税五改二，新政降低了购房者的上车门槛。
但五月份杭州二手房成交仅有五千多套，六月份成交6千多，与2020年动辄上万套相比还差了一大截。
七八月，杭州二手房又开始打回原形。
只能说，杭州人短期内是真的接不动二手房了！
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