新冠病毒大流行的住房热潮使美国房价在短短两年多的时间里飙升了前所未有的 43%。但随着抵押贷款利率的飙升，美国房地产市场急剧放缓。包括 John Burns Real Estate Consulting、Zonda 和 Zelman & Associates 在内的一些公司已经预测，2023 年美国房价将出现后金融危机时代的首次同比下降。在房价急剧下滑的情况下，Fitch Ratings 认为全美房价可能下跌 10% 至 15%。并非所有人都同意房价下跌的观点，高盛和 Zillow 预测，未来一年美国房价将分别上涨 1.8% 和 2.4%。
尽管业内人士仍在争论全国房价是否会出现同比下跌，但人们一致认为，一些区域市场的价格将会下跌。
  1. 过去2年房价涨幅大， 未来跌幅也大
在 Redfin 划分的 97 个区域住房市场中，2022年7 月份平均有 34% 的房屋挂牌降价。远远高于 2022 年 5 月的 25.7% 和 2021 年 7 月的 21%。在全美范围内，2022年7月份价格下跌的待售房屋比例创下历史新高, 卖家不得不降价， 而买家原本预计在市场降温的情况下价格会更低。抵押贷款利率上升和房价下跌的前景也让买家不愿支付天价，而供应增加让他们有更多选择。随着卖家适应不断变化的市场，价格下跌可能会趋于平缓。
降价比例最高的区域房地产市场正是在大流行期间价格涨幅最大的地方。看看Boise。在大流行性住房热潮期间，Boise的价格飙升了 60% 以上。但随着市场的变化，Bosie受到的打击最为严重。2022年7 月，Boise 70% 的房屋挂牌价格都出现了降价， 这比 2021 年 7 月的 30% 有所上升。
  1. 全美2/3 的大都市区房价溢价25%以上
根据风险、业绩和财务模型方面的经济研究公司穆迪根据 2020 年人口普查，通过比较房价和人均工资收入来确定高估。他们发现，全美210 个都会区房价被高估了 25% 或更多，占美国最大房地产市场的三分之二。
  1. 买家和卖家的心态
据全国房地产经纪人协会称，2022年7 月底全美有 131 万套房屋在市场上可供出售，这相当于3.3个月的供应量。从历史上看，五到六个月的供应在房地产行业被认为是“平衡的”。高于六个月的供应量表示买方市场，低于六个月的供应量表示卖方市场。
当前的买家在现在进入市场或等待市场修正时可能会觉得自己陷入了困境。高价格和更高的抵押贷款利率减缓了房屋在市场上停留时间的速度，从而增加了房屋的供应。把握市场时机总是有风险的，但买家现在可以等待和货比三家。
抵押贷款利率上升和待售房屋短缺正在冷却这个曾经炙手可热的市场。全国房地产经纪人协会表示，2022年7 月份二手房销售额环比下降 5.9%，同去年同期相比下降 20.2%， 这是自 2015 年 11 月以来最慢的销售速度。
在整个美国，21% 的房屋卖家在 2022年7 月份降低了要价，这是自 Redfin 于 2012 年开始跟踪该指标以来的最高份额。
4. 2024年和2025年房价预测‘
1） 低库存和被压抑的需求将继续推动这个市场，预计房屋销售数量将低于近年来的平均水平。

2）Zillow 房价预期调查发现，到 2024 年美国房地产市场在库存和首次购房者的购买比例方面可能会恢复到大流行前的水平。

3）Zillow预计到2026 年底，美国房价总增长 26.8% 或未来几年的的复合年增长率为 4.9%。

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本文由Carlos Xu 原创提供。

Carlos Xu是大波士顿地区著名的房地产经纪人。Carlos在大波士顿地区生活了20多年，在房地产行业获奖无数，个人成交金额超过2,000万美元/年。除了房地产买卖经验之外，2008年Carlos把他在列克星敦（Lexington）的老房子拆掉后重新盖了一栋新房。他拥有美国顶级商学院南加州大学马歇尔商学院MBA学位。
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