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在美生活系列主题第十期：如何在纽约安家落户？
本期嘉宾：Ding Xi，纽约州最高等级房产经纪人执照，纽约房地产公司创始人。
  • 什么时间：
    美东9月8日周四晚10点
    ，
    北京9月9日早10点
  • 报名参加：微信公众号回复关键字  纽约安家落户2022
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“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”，千古流传的杜甫诗句，表达了人类共有的基本需求之一：拥有一个遮风避雨安身立命之所。住房历来是人们的基本需求之一。今天我们先介绍一下美国人历来拥有自己住房的比例，再谈谈美国子女不依靠父母、自成家业的传统正在发生变化：越来越多的美国父母现在要帮助儿女买房。
从上个世纪后半叶开始，美国人口结构和社会文化都发生了巨大的变化，但拥有自己的房屋仍然是美国梦的重要组成部分。根据 1994 年春季房利美的一项调查，86% 的美国人认为拥有房屋会更好，74% 的人认为无论婚姻状况或是否有孩子，只要负担得起就应该买房。
美国人口普查局从1890年开始，将住房状况列入普查项目，即所住房屋是自己拥有还是租住。截自2000年，大致可以分为三个阶段：第一阶段即1890-1940年间，房屋拥有率在43%-48%之间波动。第二阶段是1940-1960年期间，住房拥有率从43.6%上升到61.9%，主要得益于美国人口年龄结构变化、抵押贷款革命、城际交通改善以及战时工资收入提高和其他消费品短缺等因素。第三阶段，即1960-2000年间，房屋拥有率一直保持在61%至65%的范围内。
进入新世纪之后，因为次贷危机引发美国的住房拥有率出现一波急升然后剧降的局面，之后渐次回复到千禧年之前的水平（见图一）。
图一：进入千禧年之后，美国的住房拥有率曾经一度高升，然后因为次贷危机爆发而回落。新冠疫情居家远程工作及超低房贷利率，又引起买房热潮，之后利率回升导致住房拥有率落回至20世纪后半期以来的水平。（美国人口普查局）
新世纪伊始，美国人自有住房的趋势除了上述种种之外，另外一个引起社会关注的，就是越来越多的年轻人在购买自住房屋时，越来越多地依仗父母的帮助。我们先来看另外一张图：
图二：1982-2022年美国家庭住房拥有率与年龄段的关系（美国人口普查局）
众所周知，人们购买自住房屋的年龄段通常是成年、成家或有了子女的时候，美国人不但如此，而且父母强调子女要独立自强，年轻人很少依靠父母买房，因此在1990年代之前，35-40岁的美国人自住房屋拥有率会高于平均水平。但是在进入新千年、特别是次贷危机之后，美国的房价上涨幅度屡创新高，工资上涨幅度减少，大学毕业生学业贷款负担加重，年轻人购房能力不如以往。再加上美国生育率逐年下降，目前已经达到平均成年妇女生育1.7个子女的历史低点，较以往家庭对子女从教育到成家立业的重视程度有所改变，越来越多的父母有意愿而且有能力协助子女买房。
据彭博社（Bloomburg）最近报道，在疫情期间的最近一两年，各大都会区不但房价上升，而且租房住的租金也大幅上涨。以科罗拉多州丹佛为例，市区公寓租金的上涨相比房价的升幅，让一些年轻人及其父母认为，与其付高额的租金，不如买房。一位名叫凯伦（Karen Rowan）的母亲，看到她24岁的女儿卡西迪（Kassidy）在市区的一居室公寓月租金从1,400 美元涨到了 1,600 美元时，毅然决定帮助卡西迪以 330,000 美元的价格购买了一套三居室联排别墅。
凯伦帮她女儿交了3万美元的首付和交易费用（Closing Costs），并共同签署抵押贷款以便她获得贷款资格。凯伦的决定获得了回报：才一年多，不仅女儿省下的租金已经足够偿还她垫交的首付，而且联排别墅物业价值上涨了近10万美元。
凯伦和卡西迪的例子并非个案。例如CNBC最近引用一家跨国金融服务和资产管理公司Legal & General的数据，从2018 年起，美国的房价增长超过了工资增长，这意味着在美国房价变得越来越难以负担，因而43%的34岁以下的年轻人，在购买房产时会从家人或朋友那里得到帮助。
如前所述，年轻人得到帮助的通常做法，无外乎首付、抵押贷款签约和交易费用等三项内容。此外，2017年通过的《减税和就业法》（Tax Cuts and Jobs Act）也在家长帮助子女购置房产上起到了一定作用。依据该法，2022年父母将家庭财富传承给子女的免税额度为1200万美元（单亲）和2400万美元（双亲），但是到2025年这一优惠将减少一半。
作者：Jianan shareamerica
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