作者丨柯谈
来源 | 柯谈地产观
救市一整年了，楼市还是没救起来，不仅楼市没起来，经济还被拽下来了。

这是历史上，夜壶理论头次失效。

2022年开始，经济低迷、楼市低迷、收入低迷、预期低迷，这不仅仅和疫情有关，还与去年给楼市强力去杠杆有关。

救市不可能无疾而终，刺激也必然会见到效果才会收手。
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8月12日，央行公布的金融数据显示：7月份我国人民币贷款增加6790亿元，同比去年少增4042亿元，环比6月更是缩水2.1万亿元；7月份社会融资规模新增7561亿元，同比去年少增3191亿，更是严重低于6月份的5.17万亿元，7月份的这个新增社融规模已经创下了6年来的新低。7月M2同比增长12%，创6年来最高增速。


货币供应M2创6年来新高，社融创6年来新低，贷款额大幅度缩水，这一切都在表明：现在银行是洪涝灾害，市场是干旱灾害。目前最大的问题不是资金不够，而是资金非常充足，但是企业和个人的需求非常弱，不是没需求，而是不敢有需求，不敢贷款生产和消费。


接下来的重点，不是大水漫灌的放水，而是要充分挖掘需求、刺激需求，否则放再大的水，只会淤积在银行里把银行淹掉。


8月15日，统计局公布了房地产各项数据，简直惨不忍睹。2022年1-7月，全国房地产开发投资79462亿元，同比下降6.4%，商品房销售面积78178万平方米，同比下降23.1%，商品房销售额75763亿元，同比下降28.8%，房地产开发企业到位资金88770亿元，同比下降25.4%。


1-7月累计数据还不明显，单看7月数据下滑更为惊人。7月份，商品房销售面积为9255万平方米，环比降49.1%；商品房销售金额为9691亿元，环比下降45%；房地产开发投资额为11148亿元，环比下降31%。


房地产数据在6月短暂回温后，7月开始剧烈下滑，说明过去一年，我们的救市政策是失效的。


微观上，大家的预期也很差。我的本职工作是体制内，兼职才是公众号。我的几个体制内同事都说，他们这几年很少在饭店吃饭，也根本不会在商场买衣服。这几年，上海体制内的收入基本没有增长，反倒是物价涨幅明显，尤其是今年疫情之后的几个月更厉害。上海体制内的收入和苏州、无锡、杭州差不多，但是上海房价是这几个城市的好几倍。其它行业同样如此，几个民营企业的朋友说他们已经发不出工资，有些国央企也在缩减福利待遇。


我所在的浦西市中心某区，疫情之后财政已经非常吃紧，区里整天都在忙碌着筹划着拍地卖地，要求各部门无条件配合，一路绿灯，土地就是救命稻草，上海都是如此，何况其它城市。


救市已经一年了，目前来看，楼市还是没有起色，还在反复筑底。接下来到年底，以下三件事还会继续上演：


一、房企债务问题继续出现。


二、部分三四五线城市地方财政收入下滑，基建停摆，公共服务跟不上，公务员教师工资发不出。


三、房价下跌，家庭总资产缩水，预期变差，导致百姓更不敢消费。

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过去一年的救市，是有需求的城市，卡死不让买，没需求的城市，拼命刺激拼命放松，结果就是毫无用处。
最终，我们会认识到这样的救市没有用，最后我们还是会从一线和强二线放松上下手，自上而下的救市，才是符合客观规律的，才能让楼市尽快回暖。

其实，7月28日政治局会议就是这轮救市的转折点，我们要把不稳定的房地产市场稳住，因城施策用足用好政策工具箱。


接下来，力度更大更宽松的救市政策即将到来，新一轮的房地产刺激政策即将到来！

今年疫情之后，上海的三价就低政策就在偷偷放松，但是属于摆不上台面的事，只能做不能说。但是8月9日，上海新闻综合频道播出了一条重磅新闻《上海二手房“三价就低”放松了》，还以买房人的身份举例子，首付可以降低多少，可以多贷款多少。虽然上海二手房成交量疫情后反弹很快，但是在高层看来，还不够多，还不够热。


目前，上海人才落户政策放松了，广州落户政策也放松了，北京拿出三块地针对老年人定向放松了接力贷和二套房首付。


南京、苏州、无锡大尺度放松了认房认贷，二套房首付大幅降低，虽然银行暂未执行，但是很快就会落地。


接下来，
认房认贷取消，二套房首付降低，存量房贷利率下降，这三个救市大利器，在一线城市会有限制的逐步放开，强二线城市会全部放开。
只有这样，改善需求才能释放，楼市才能自上而下的回暖。


8月份的经济数据、金融数据、房地产数据都十分难看，所以高层也没有必要再遮遮掩掩了，直接开启降息。8月15日，MLF从2.85%降至2.75%，所以下周一8月22日，5年期LPR房贷利率应该会降息5-15个基点。在欧美全部加息，国内通胀CPI高企的局面下，我们还在为救楼市降息，可见高层意图明显。


8月16日，高层在深圳主持召开经济大省负责人座谈会，明确要求：“今年6个经济大省要完成财政上缴任务。要多想办法促消费，扩大汽车等大宗消费，支持住房刚性和改善性需求”。接下来，作为经济第一大省的广东，广州和深圳应该还会有一些明显的楼市刺激政策。
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今年大家的预期都非常差，从我每篇文章的留言就能看得出来，很多原来看涨的人都开始看空，而且看不清未来的走势。其实，每轮危机时，都是如此。


记得2009年3月，我在上海买第二套房时，房东是个交通银行的中层，在我整个看房谈价签合同的过程中，她都没有过多表态，反而是在我付完首付签完合同后，她才长舒一口气，对我说：“小伙子，你为啥在这个时候买房啊？经济危机，房价明显要跌的啊”！我说：“怕啥，我自住的”。当时的她，作为金融部门领导，对后市的判断竟然输给了我。她以为自己抛在了高点，其实，她输给了周期。


2014-2015年时，楼市同样惨不忍睹，包括万科王石都在忽悠大家说，房地产的黄金时代已经过去。结果呢？史上最大的一轮爆涨随后到来。


2022年确实非常难，很多人都说不一样了，这次不同了，收入降低了，疫情没结束，房企暴雷了。每次熊市都有每次熊市独特的特征，不会完全相同。但是你要深刻思考下，你的财富还能放在哪里？哪里还值得你投资？你的几百万上千万现金如何安放？


很多人都说房住不炒就是要消灭房地产的金融属性，这是天大的误判。房地产的金融属性是整个经济社会的基石，是金融系统的筹码。世界上没有任何一个国家把房地产的金融属性“清零”的，做不到也不敢。


假如房地产失去了金融属性，那么，我国的储蓄问题将会更加严重，存钱的会更多。中国人千百年来都有储蓄的习惯，防患于未然。今年上半年国人疯狂储蓄10万亿人民币，你觉得这10万亿，老百姓会把它都吃掉喝掉吗？还是会旅行买奢侈品全部花掉呢？显然不会。


国家不希望老百姓多存钱，那样没法刺激经济，而是希望老百姓多花钱多消费。而目前，能让中国人把所有储蓄都心甘情愿的拿出来投资掉消费掉的只有房产，别无其它。更确切的说，没有任何产业能像房地产那样承载起居民储蓄向投资转化的任务。


国人的投资渠道太少，这句话10年前就在说，5年前也在说，直到现在其实毫无改变。


7月29日，在清华EMBA河北校友会上，清华大学经济管理学院教授、博士生导师魏杰演讲时说到：“按照我们的设想，2030年中国中产阶级家庭财富在一两个亿以上的才能叫中产阶级”。


这种说法虽然有些危言耸听，有点夸大其词，但是不无道理。


那么，我在想，现在身价三千万的一线城市中产，靠什么在8年后变成一个亿呢！


靠区块链？靠虚拟货币？靠元宇宙？靠股票？靠彩票？


目前看来也只有房地产更靠谱！


或许魏教授口中的一个亿也只是臆想，但趋势确实是无法改变的。看看疫情后欧美国家房价大涨就明白了。


大家预期未来经济会变差、收入会变差、楼市会变差，其实，都是因为没有看到曙光，没有看到希望。


我在这里可以负责任的说一句话：
只要楼市回暖，房价开涨，国人必定会一窝蜂的涌入楼市。这就是人性。

而当下缺的是什么？缺的就是更有力度的救市政策。所以，不要悲观、不要预测，紧盯政策即可。想太多，p用没有。现在天天看空楼市的人，一旦房价涨起来，比谁买的都快。


这个社会靠什么进步？就是靠收入差距。有富人在，穷人才会更加努力；有穷人在，富人才能解放劳动力。大家都在说内卷，没有内卷、没有竞争，社会怎么进步？


人性的恶，就是思维可以千奇百怪，但行动却是惊人的一致。

所以，千万别被悲观的情绪蒙蔽了双眼，千万别被悲观的思想误导了行动。历史无数次的证明，众人的思路永远都是错的，明智的只有那么几个！
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