这两天著名时事评论家胡锡进老师爆了个小料，引起国内广泛讨论。

起因是国内一位小有名气的爱国学者竟然早在十年前就在美国花20多万美元买了房子，据估算，目前这所住宅的市场价值已经涨到了50多万美元，业主小赚一笔。

国内网友口伐笔诛，对其当面一套背地一套的鸡贼行为进行声讨，这位老师最后只能公开承认了，虚心接受网友的批评，也顺道给自己找了个不那么体面的台阶——没买豪宅，只是小房子！

怎么说呢？司马南老师还是了解国人心理的。小房子的说法大有讲究。首先平息了眼红网友的嫉富如仇，其次强调“小”房子就是想说明自己犯的错误不大，还可以被原谅。但聪明人看来这完全就是五十步笑百步。这是原则性的问题。
其实并不是说中国人就不该买美国房子。政府也没规定。主要是司马南老师的爱国人设太鲜明，这是他的谋生，但却主动把自己“饭碗”给砸了，就让人看不懂了。
不过，10年前司马南老师就知道投资美国房地产，并且十年内每年交着不菲的房产税，也没享受美国福利，这样也没想出手。看来司马南老师是位隐藏的房地产投资高手。身体力行，践行着房地产投资最重要的原则。
但是司马南老师的解释部分是立得住脚的。根据美国房地产经纪人协会(NAR)统计数据显示，中国买家确实更爱买动辄上百万的大House，不太会买小房子。
美国平均购房成本超100万美元
2021年4月至2022年3月间，中国人购买美国房产共花费61亿美元，在所有外国买家中排名第一，成为美国楼市的最大外国买家。
图：Bloomberg
过去一年，新冠疫情在全球各地区持续肆虐，尽管随着疫苗的研发和推广取得突飞猛进的进展美国放松了跨国旅行限制，但入境人数仍然没有恢复到疫情以前的水平。这也导致了美国成屋销售中，外国买家的购买量创下了历史新低。
根据美国全国地产经纪商协会(National Association of Realtors)发布的2022年“美国住宅房地产国际交易”报告，在2021年4月至2022年3月期间，外国买家购买的美国成屋数量同比减少7.9%，至9.86万套，为该协会在2009年开始统计这一数据以来的最低水平。
尽管如此，但外国买家购买的美国成屋价值却同比增长8.5%，至590亿美元，主要原因是外国买家的平均购房价格同比大增18%，至59.82美元。这一涨幅反映了美国房价的整体上涨。根据报告，美国成屋的月平均销售价格在此期间同比上涨了10%，至37.43万美元。
在所有外国买家中，中国人购买的美国成屋总价值最高，成为美国楼市的最大外国买家。值得注意的是，报告中提及的外国买家包括两类：在美国境外居住且拥有永久居留权的非美国公民，以及最近移民的非美国公民(不满两年)，或因专业、教育等原因在美国居留超过6个月的非移民签证持有者。
据报告，购买美国成屋数量最多的前6大外国购房者分别来自加拿大、墨西哥、中国、印度、巴西和哥伦比亚，占所有外国人购房数量的比重分别为11%、8%、6%、5%、3%和3%。
从绝对值看，前6大外国买家购买的美国成屋数量分别为11,300套、7,800套、6,100套、5,100套、3,200套和3,000套。
在这6大外国购房者中，除了中国购房者，其余几国购房者的购房数量均有所增长，但按照所购房产的美元价值计算，中国则是美国房产的最大外国购房者，2021年4月至2022年3月期间购买的美国成屋总价值达到61亿美元，同比增长30%。
加拿大人购买的美国成屋总价值为55亿美元，是美国楼市的第二大外国买家。其次依次为印度人（36亿美元），墨西哥人（29亿美元）、巴西人（16亿美元）和哥伦比亚人（10亿美元）。
2009-2022年美国楼市6大外国购房者购房总价值 来源：报告
中国人购买美国成屋总价值最高的主要原因是所购房产平均价格的上涨：从上一年的平均每套71.04万美元，涨至了100.57万美元，平均购房成本在所有外国买家中排名第一。
从支付方式来看，外国购房者更倾向于选择全现金购买方式（all-cash purchases）。在所有外国购房者中，有44%选择了这种方式；相比之下，在所有购房者中，选择全现金购买方式的买家比重为24%。报告称，现金购买方式的比例有所上升，在一定程度上是因为市场上的房屋数量有限。
在美国房产的前6大外国买家中，加拿大、哥伦比亚和中国购房者选择全现金购买方式的比重过半，分别为69%、65%和58%。
各国选择全现金购买方式的购房者比重 来源：报告
尽管中国人的平均购房成本在所有外国买家中最高，但购买成屋价格中位数最高的外国买家则是印度人，达到50.11万美元。与平均价相比，中间价更能反映某一区域的集中成交价格，而平均价可能受到极高或极低价格的影响。
报告显示，外国买家的成屋购买价格中位数为36.61万美元，略高于同一时期美国所有成屋价格中位数（35.57万美元）。这种价格差异反映了外国买家对地点和房产类型的选择。在2021年4月至2022年3月期间，10%的外国购房者购买了价值超过100万美元的房产，而在所有购房者中，这一比例为6%。
加州成最受中国人欢迎的购房目的地
中国人的平均购房成本最高，主要是因为分别有31%和10%的中国人选择在加利福尼亚州和纽约购买房产，二者均是美国购房成本较高的地区。
中国买家的其他购房目的地还包括印第安纳州、佛罗里达州、俄克拉何马州、密苏里州、亚利桑那州、科罗拉多州、马萨诸塞州、康涅狄格州、夏威夷州、爱荷华州、伊利诺伊州、北卡罗来纳州和南卡罗来纳州，占比均不到10%。 
中国购房者的主要买房目的地 来源：报告
加州还是受外国购房者欢迎程度第二高的买房目的地，在加州买房的外国人比例达到11%，买家主要来自中国和印度。而最受外国购房者欢迎的州则是佛罗里达州，在此购房的外国购房者比重达到24%，主要来自拉美和加拿大。
德州、亚利桑那州、纽约、北卡罗来纳州、新泽西州，伊利诺伊州，南卡罗来纳州和弗吉尼亚州也是外国购房者的主要目的地。
自住为中国人主要购房用途
外国买家的购房主要用途包括自住、度假、租用和子女教育等。除加拿大和哥伦比亚外，所有外国购房者的主要购房目的均为自住。52%的中国买家以自住为主要购房用途。
在所有外国购房者中，中国人和哥伦比亚人是最有可能以出租为目的的外国购房者。而以子女教育作为主要购房目的的最大外国买家则是中国，占比达到8%。
从购房类型来看，最受外国买家欢迎的房屋类型为独立屋，66%的中国人购买了此类房屋。另有9%和10%的中国人购买了联排别墅（Townhouse）和公寓（Condominium）。
从房屋分布区域来看，多数外国购房者倾向于在近郊买房。中国人在美国近郊地区买房的比重高达57%，在中心城区买房的比重达29%，另有9%和5%的中国人选择在小镇（或乡村）和度假区购房。
END
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报告链接：https://cdn.nar.realtor/sites/default/files/documents/2022-international-transactions-in-us-residential-real-estate-07-18-2022.pdf
来源：NAR, 2022 International Transactions in U.S. Residential Real Estate
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