湾区租屋与买屋成本差距创20年来最大。但专家认为，湾区房价不太可能很快下跌。(Getty Images)
湾区目前租金仍低于疫情前水平，房价则徘回在历史高位，尽管最近价格随着贷款利率上升而疲软，租屋与买屋成本差距，为过去20年来最大。
根据「穆迪分析」(Moody's Analytics)，旧金山与圣荷西都会地区的房价与租金比例(price-to-rent ratio)高于美国任何地方，上次比例达高位是于2000年代初期的房地产泡沫破灭之前。
不过，这是否意味着现在湾区租房比买房好？鉴于高房价租金比率被认为是房地产泡沫的可能指标，对房价未来的代表意义为何？
分析师指出，「房价与租金比例」是衡量租房与拥房的相对成本常用指标，将特定地区房价中位数除以平均年租金。
较低数字显示在特定市场拥房比租房便宜、较高数字表明拥房成本高于租房成本。
穆迪分析首席副经济学家德瑞提斯(Cris deRitis)指出，关键值是在15-20范围。理想的经验法则数值为15，多数家庭可负担得起贷款、大部分租客也可负担租金。
当比例数值超过20，会担心住房负担能力。根据穆迪过去20年数据，旧金山与圣荷西都会区的比例数值，一直远超过这个基准。
德瑞提斯使用全国房地产经纪人协会的房价中值、以及每个市场的年租金中值，计算2000-2022年期间比例。房价是独栋住房价格、租金主要是大型公寓大楼的租价。
数据显示，在包括旧金山县与圣马刁县的旧金山都会区，比例维持在20的门槛之上。旧金山的房价与租金比例远高过全国水平的两倍，有时甚至接近三倍。
美国比例自2005年22.1高点到2011年的14.2低点不等，这些数字预示全国房地产泡沫与随之而来的崩盘。2022年3月31日的最新数据显示，美国比例为19.9，接近价格与租金范围数值的最高点。
旧金山创纪录最低比例为25.6，于2001年6月30日达到，当时网路泡沫破裂。
疫情期间，比例飙升至创纪录水平，2021年6月21日达到58.8的峰值，超过2007-2008年房地产泡沫破灭期间、房价飙涨的先前高点。
圣荷西都会区峰值更高，2022年5月31日达到59.8峰值。
德瑞提斯指出，圣荷西与旧金山与房价与租金比例数值高于全国。根本因素是由于相对稀少库存导致高需求，其他还包括政府法规限制、阻碍更多建设。
美国大型房屋市场房价与租金比例排名中，前十名有多个地区在加州：
圣荷西位居首位，其次依序是旧金山、安那罕、屋仑、盐湖城、丹佛、圣地牙哥、西雅图、南加州范杜拉县（Ventura County）奥克斯纳(Oxnard)、华盛顿州的塔克玛(Tacoma)。
鉴于上次房市崩盘后，房价租金比例急遽下降，湾区房主与买家是否应担心目前数字也表明市场处于悬崖边缘？
德瑞提斯认为，湾区房价不太可能很快下跌。由于湾区居民收入与投资资组合，房价与租金比例对市场来说是可持续的，能够维持房价与租金。预估不会出现崩盘，而是修正。可能导致房价增长放缓、甚至下降5-10%。
来源：海外网/世界日报
编辑整理：掌中看米国
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