这是我7月中旬去到郑州的时候，留下来的一些影像
基本上如果你在郑州市打个车，没过一会司机师傅就会提醒你
看，烂尾了
师傅说他五年前来郑州它就这个样子，现在还是这样，只是加了一些玻璃
让我印象最深的是那个被点名说了很多次的，名门翠园
主体已经搭建好，后面几栋还装了玻璃，但是面前这几栋，塔吊都撤了
这是一个不太一样的城市，随便街边一个人都能跟你聊一点地产

看似平平无奇的滴滴师傅，能主动纠正你开发商提取预售监管金的具体条件跟准确节点
而最近他们聊的最多的，就是郑州前不久出台的，《郑州市房地产纾困基金设立运作方案的通知》
这是怎么一回事，真的有效么

我和郑州的地产小伙伴看到第一时间就有一个疑惑
01
钱呢，钱从哪来
自从去年发大水，郑州是真的没钱了
郑州朋友跟我说郑州市公务员工资都不能全发了，有些甚至只能发基本工资，还是隔两三月发一次
一场大水过后，道路冲毁、公共交通停运、工地被泡坏，每一项都需要花钱
就但凡这个城市还有钱，都不会出现后面各种各样新闻
所以这时候看到那份方案的第一感受就是，钱从哪来
一位郑州房企里的小伙伴跟我说，“这个，我们自己的人在聊的时候都看不懂”
我去翻了一趟源文件
这里面对于基金架构、资金来源、以及各自资金占比都有说
然后我和郑州这位小伙伴最关心的问题就是钱从哪来
也就是这份文件里提到的“母子基金”，它是纾困基金和子基金，母+子基金两部分
加上前前后后关系，我把他们都放在一张图上，比较直观
最开始的资金还是来自郑州地产集团、河南资产管理
前者属于郑州市国资委
后者属于河南省财政厅

相当于省市两级资金力量当作“启动资金”

当然，这些资金并不是全部，纾困资金出资比例，不超过30%，下面各子基金出资比例，不超过40%
然后我还看到另外一个实操版本，来自经济观察网的一份案例
母基金，也就是纾困基金出20%，各区子基金再出20%，这40%的钱再去撬动社会资本或金融机构腾出60%的钱

我们先看40%具体从哪来
从源文件里我们可以看到这些表述，重点看划线部分
➤ 引导、鼓励央企、省级国企等社会资本以及 AA 以上的市、区两级国有投融资公司等主体，以市场化、法制化方式参与...
➤ 由纾困专项基金与市区两级国有公司、社会资本 (包含但不限于央企、省级国企、施工企业、资产管理公司、金融机构)等组建子基金作为实施主体
那这60%的钱又可以从哪来
➤ 盘活资金通过子基金自有资金或融资方式筹集，其中自有资金出资原则上不高于40%，其余资金通过积极争取金融机构并购贷款等方式筹集低成本资金
可以看出，央企、国企、国有投融资等企业，负责40%的部分，而金融机构并购贷款等方式则负责这60%部分
我们最近也听到一些房企的项目被救的案例
比如说前段时间，河南省文旅集团，就注资了河南建业地产的文化项目
然后铁建投下属的地产公司，就注资了河南建业的地产项目
02
那为什么被救的是他们？
选择救谁不救谁也是有标准的
7月中旬去到郑州的时候，那时候郑州的小伙伴就跟我说，现在郑州也在思考救谁不救谁，建业、康桥、永威等等
最后小伙伴就猜测说大概率还是建业了
因为建业对于郑州来说有点特别，它不单单是一个开发住宅的开发商，它还有很多文化产业项目，建业·华谊兄弟电影小镇、河南戏剧·幻城
果然，我们就看到建业下面那两个文旅项目被注资了
还有几天前建业北龙湖金融岛一个项目也被救了
但其实从一些细微动作可以看出，纾困基金到底纾谁的困，标准并不那么简单
整理自©经济观察网，记者 陈月芹
直到8月10日建业北龙湖金融岛写字楼项目并未在名单中

而且这份名单里，包括了瀚海、名门、康桥等多家郑州当地房企
但是不包括永威（郑州本地房企）
所以这背后救谁不救谁的依据是什么
郑州小伙伴告诉我，项目未来销售收入和负债之间的关系占很大因素，怎么说呢，就是如果资产超过负债，货值可以覆盖前期负债这样一类项目
其实在文件里也有表示
说白了，救急不救穷
当那么多项目遇到问题的时候，当然不可能没选择的救
而因为流动性出现问题的房企，远比企业本身更深层次问题更值得救
03
但是上纾困名单的这些房企不都是穷么
并不是
各位认为郑州烂尾楼具体是因为什么
我们团队去过郑州几次，每一次都有不同的收获
关于郑州烂尾楼话题我们也有不一样的看法
其实去年720洪水对郑州的影响远比我们想象的要严重的多
先说房企这边
洪水来了停工，洪水褪去不就可以开工了么，不是的
施工单位的材料和设备，全部泡在坑里，这些按照合同来走，都是开发商需要赔给建筑商的，某国企开发商光这一项就赔付上亿

一个展示区要花大几百万上千万，刚出来的展示区还没面客呢，做展示区的账还没结呢，就在泄洪区，直接淹到1层
这些都需要重做，加上之前没付的钱，这就是成本✖2
而且排水，需要时间和钱
因为基坑泡了2-3米的水，不是说把水抽出来就完事了，当地库的结构跟水的结构达到新的平衡，不能盲目的把水抽出来
所以抽水需要长时间，去年7月20日的洪水，有的工地最后排完水都到八九月了
更需要钱，你让施工单位给你抽水，施工单位肯定让你把上一次的结了再说，这一个来回就是两道钱
这笔钱就是一笔不小的开支，对国企、央企还好，但是对本土开发商，就越来越吃紧了，当然这期间你还卖不了房子
所以，水就泡了一个晚上，但是水退下去两个月了，很多开发商工地还没开
屋漏偏逢连夜雨，7月20日之后，郑州又遇到新冠疫情
大家都在家里继续隔离，7月、8月、9月、10月、11月这些都不行
一直到冬天的时候，又遇到冬奥会环保管控，河南河北这些工地都要停了
就算上海疫情对郑州这些工地也有影响
地产是一个全链条产业，这些工地上很多材料都被耽误在物流上
比如某开发商让打个玻璃样板，玻璃是在国内有，但是胶是国外的，所有的都在上海海关待着

小小的一个胶没有，就意味着生产线上缺材料了，没办法正常运转
所以水灾带给这些房企的影响远比我们以为的要重的多
这也是为什么有些房企更多还是流动性的问题
与此720同时，城市也备受打击
郑州朋友跟我说，洪水过去后两个月，她打了两个月车，上班打车，下班蹭同事的车，因为城市没有公共交通了，公交车都没
虽然只泡了一晚，但是水大，地下管道被冲坏了，路基底下的土直接被冲垮了，路面那点混凝土根本不管用，道路被冲毁，而每一公里都要钱
所有银行都被贷了一遍，哪还有钱，各区政府真的没钱了，以往房企有问题还可以贷款，但是城市和银行没钱了，就都没钱了
郑州小伙伴说，他们区长每天早上7点钟带着各个局局长、各事业单位一把手，共同解决区里遇到的问题，就是担心效率太低，因为问题实在太紧
不过没钱就是没钱，国企、央企还好，建业、正商、永威这些本地开发商就很惨，都是重仓河南的
而且被水泡过的房子，谁还敢买，二七区有一部分泄洪区，720之后全郑州人民都知道了那里是泄洪区，谁还敢去买，而那里恰恰被不少开发商拿了不少地
所以你说郑州烂尾真相是预售制度么，不敢说不是，但是这个理由“有点远”，眼前从去年开始的灾情引发的一系列断裂才是真要命的
也正因为如此，对郑州房企来说，肯定要救，但要分是“穷”有“急”
而最好的区分就是，项目公司债权债务关系是否权属清晰，项目剩余货值是否充足，资产是否超过负债
04
信心比有救重要
其实纾困基金刚出来的时候，我就看过不少“账”
比如有媒体测算说3000亿元房产基金，按业内公认的3000元左右一平建安成本，也不过能完成1亿平方米的工程量
还有媒体说，郑州有106个问题楼盘，涉及居民超过60万，按五口之家来算，每20户就有1户买到了烂尾楼
就连郑州本地一家央企开发商的小伙伴都跟我说，100亿真的不够

但是别忘了，比救更重要的其实是信心
而郑州这次的纾困方案，可能是一个不错的开始
以上为正文，来自巧克丽丽
ps：如果您最近在上海选购二手房，我们真有好房的资深房产咨询师可以为您提供专业的咨询和服务，一对一陪您选好房
点击下方卡片报名参加
👇
继续阅读
阅读原文