作 者 / 云 潭
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  来源:市值观察(ID:shizhiguancha)
粤系房企龙光集团一度被看做行业高盈利典范,令同侪艳羡不已;谁知这家由潮汕商人纪海鹏创建的地产王国,实则披着一层靓丽的皇帝新衣,背地里隐匿着巨大的表外债务。
他不止五次拿下“深圳地王”,一次次豪赌深圳楼市,跻身千亿房企俱乐部;他通过高超的财务技巧,借神秘平台腾挪表内负债,获取房企“优等生”的虚名。
只不过,这一切都在地产退潮的洪流中沦为时代背景板。
8月7日晚,龙光集团在纪海鹏高喊“绝不躺平”的5个月后,宣布暂停支付5笔境外债(共计16亿美元)的利息,正式宣告暴雷。
01
落寞的“深圳地王”
深圳是纪海鹏的福地,也是龙光的大本营。在深圳房价一轮轮疯长中,龙光大举押注,趁势起飞。
“纪老板对大本营深圳的地块情有独钟,相比土地价格,他更在意深圳的战略意义。”尽管外界一直在质疑,但纪老板依旧钟爱“深圳地王”。
2014年-2020年,在纪海鹏的示意下,龙光拿下了不止5块深圳地王。在楼市火爆的时代,这些蒙眼砸下的巨资,帮助龙光一路前行。
▲深圳房价与龙光拿地节奏
2014年,龙光斥资46.8亿拿下龙华地王,楼面地价逾2.5万元/平米,超过当时该区域新房售价;次年,又以112.5亿元斩获龙华红山地块,成为当时的深圳总价地王;又过一年,龙光耗资140.6亿元摘得彼时的全国总价地王——深圳光明新区地块,业界轰动。
三年蛰伏后,2019年6月24日,一场“史诗级”土拍在深圳上演,超80家房企再度角逐龙华红山,其中一宗地经过130轮比价,最后由龙光地产以65.85亿元夺得,楼面价达到惊人的66988元/平米,这个价格已经逼近或超过附近二手房售价,“面粉贵过面包”,并再次刷新龙华地王纪录。
2020年5月,龙光再次以115.97亿元将深圳前海限价地块收入囊中,创造前海总价“地王”的同时,再度刷新深圳单价“地王”纪录。除了深圳,纪海鹏驾驶着龙光牌“地王收割机”,在南京、南宁、佛山、广州等地搜刮地皮。
深圳房价疯狂上涨,龙光前期拿下的“地王”,不仅能够成功解套,甚至让龙光赚的盆满钵满。
比如2014年底龙光第一次拿下地王时,2.51万元/平米的楼面价已逼近当时周边新房售价,龙光副总裁在当时也承认价格确实高,但“符合公司投资原则”。龙光旋即在深圳楼市启动一轮暴涨,顺利“解套”上岸。
2015年拍下的龙华红山地块,两年后以龙光玖钻项目入市,销售均价超过6万元/平方米。这一项目2018年单盘销售额高达160亿元。
在那个地产奇迹时代,纪海鹏就是业界敬仰的商业巨子,投资天才,他带领龙光挥斥方遒、叱咤风云,一时风光无量。
但在2020年后,随着地产史诗级调控,大潮退去,龙光被地王反噬,形势急转直下,债务压顶。
譬如上述提到的前海地王,可售部分楼面价就高达8.67万元/平米。但按照要求,该项目最高均价为107100元/平米。加上土地整理、建筑及后期各种成本,这一项目盈利空间逼仄。
土地两集中政策实施后,纪海鹏仍旧选择“再赌一把”。深圳首次集中供地中,龙光豪掷近80亿摘得光明区凤凰街道和南山区西丽街道地块,溢价45%。其中,凤凰地块成交楼面价3.68万元/平米,而其限价为4.89万元/平米,属于明显的“亏损赚吆喝”。
▲2021年深圳首次集中供地竞拍情况
去年下半年开始,龙光在粤港澳区域土地市场中几乎全程隐身,亦缺席了此后的深圳第二批、第三批集中供地。
称雄一时的“深圳地王”黯然退场,在中国房地产最火热的掘金地,曾赢下多场史诗级土拍的龙光,已经走下神坛,陷入流动性危机。
02
危险的资本游戏
纪氏家族深居简出,低调神秘,就如同龙光隐藏在光鲜外衣背后的巨额负债,令外界难以窥探。
爆出危机之前,龙光是公认的“好学生”,“三道红线”指标全为绿档,过去12年净资产收益率超过20%的地产企业,仅有龙光一家。
然而,这个漂亮的财务报表,却是金玉其外败絮其中。瑞银的报告直击其软肋——龙光集团表外债务可能高达580亿元至790亿元。
通过信托、私募债、资管平台、过桥、基金等“明股实债”的融资手段,以及设立神秘的平台公司,龙光腾挪债务,纪海鹏可谓煞费苦心。
深圳市顺悦投资是其重要的资产腾挪平台,旗下全资拥有宏诚投资。表面上看,这两家公司和龙光并无直接关联,穿透后两者实控人为陈璜,但仔细深扒却大有文章。
宏诚投资曾对外投资102家企业,股权出质9笔,均为龙光系地产项目公司。通过这个表面为“商务服务”的平台企业,龙光将地产项目债务暗渡陈仓,悄然移出财务报表。
龙光骏逸房地产公司成立于2019年3月27日,负责深圳龙光玖誉府项目,3个月后该公司引入宏诚投资,龙光与其各持有50%股权,2019年底开盘,一年半后全部售罄。2020年底,宏诚投资“光荣”完成任务,将其持有的股权全部转给龙光地产。
类似宏诚投资这样的“马甲”还有宜丰投资、顺博投资、卓亮投资、惠睿投资、鹏渊投资、鹏嘉投资等等,不胜枚举。
草蛇灰线,但都有迹可循。这些“工具人”企业,或帮龙光抛头露面,在其不方便的时候去竞标拿地;或承接高成本、低毛利项目,为龙光营造高毛利的虚假繁荣;或通过“明股实债”的手段,为龙光隐匿负债。
以建筑业起家的纪海鹏对资本运作十分熟稔,融资手段更是五花八门,令人眼花缭乱。除了上述的“马甲”公司,甚至在香港或境外注册的景茂控股、威越国际、卓高资本等,都为龙光地产项目的大股东。
这些企业的真实面目难以考证,资金来源更是无法深追,但不可置疑的是,他们都为龙光地产项目进行资金输血。
目力所及,这些仅是龙光“花式财技”的冰山一角。在纪海鹏的授意下,龙光不惜动用极为繁杂的方式筹资输血,进而打造高ROE、高盈利的虚假景象,维持其高市值,从而推升纪氏家族的财富值。
其实,三道红线监管政策实施之后,利用平台公司承接项目股权,降低净负债率是高周转企业的惯用手段,但类似龙光这样神秘复杂的企业,却十分罕见。
他虽然没有违背市场规定,但却“合理”地欺骗了投资者和资本市场。在地产行业大转折的节点,纪海鹏的“苦心”终归是徒劳,股债双杀叠加销售额大幅下滑,融资和销售两头受阻,龙光宣告美元债正式违约。
表面上看,龙光财务数据优良,2021年,现金短债比1.07倍,净负债率82.0%,剔除预收账款后的资产负债率71.0%,仅有第三项稍微高出监管阈值。
但如果加上不为人知的表外负债,实际上,这位深圳“大地主”,早已是捉襟见肘,四面楚歌。
03
跌宕的命运起伏
在市面上流传着纪海鹏打拼经历的各种故事,比较靠谱的是,上世纪90年代初,他通过建筑和医疗生意实现原始财富积累。
1996年,纪海鹏嗅到了房地产的机会,并在汕头起家,7年后决定进军深圳。
2013年,为解决扩张的资金压力,徘徊6年的龙光地产终于赶上了港股末班车,但融资额大幅缩水,被称为“贱卖”上市。
登陆资本市场后,纪海鹏便开始他的豪赌之旅,6年斩获5个地王,在深圳地产黄金时代疯狂掘金。
纪海鹏被称为“深圳最神秘的地产商人”,津津乐道的却是他的女儿纪凯婷,由于继承了家族大部分股权,年仅24岁就一跃成为福布斯全球最年轻的富豪。
她30岁便坐拥500亿资产,却爱上农村穷小子的故事,成为人们茶余饭后喜闻乐道的谈资。纪凯婷人生的顶峰,就是龙光辉煌时期的见证。
顶峰之后,便是危机爆发之时。纪海鹏踩对了风口,却赌错了周期,如今龙光的窘境就是他在为过去的激进扩张买单。
8月1日,龙光集团正式宣布将针对所有境外债推出整体解决方案,涵盖62亿美元离岸债务,其中包括39亿美元公募票据、私募票据以及部分离岸银团贷款。紧接着,龙光又暂停5笔境外债付息。
尽管此前纪海鹏一次次澄清,一回回辟谣:龙光不会躺平,不逃废债。但债务重组方案和暂停付息,相当于将龙光四面楚歌的困境摆在了明面上。
不过,相比较已违约的房企,龙光当前债券基本得到展期。债权人也寄希望于这家自诩“重仓大湾区”的房企,通过变卖资产,偿还债务。
一位债权人曾表示:“以前,唯一不可以躺平的就是佳兆业。现在,这句话应该换成,唯二不可以躺平的,是佳兆业和龙光。”
此前,“18龙控02”债券投资人对于初步展期方案颇有微词:“一个前所未有的差的方案,从一个资产质量还不错的企业口中说出来,不管出于什么目的,都让人愤怒不已。”
因为他们相信“深圳地王”家里真的有矿,但这一切,都还有待时间印证。
从龙光未经审核2021年年报中,外界惊讶地发现,龙光总土储面积竟然缩水了5125万平米,即便刨除下半年拿地400多万平的差值后,还有4600多万平米,莫名其妙的“消失”了。
▲来源:龙光未经审核2021年财报
▲来源:龙光2021年中报
匪夷所思的是,龙光引以为傲的大湾区土储半年时间凭空消失了4354万平米,直接砍掉了73%,大湾区土地占比也由此前声称的八成降低至不到一半。
深扒之后,才发现龙光把之前旧改的项目,包括前期,甚至还没确定中标的项目都算在内,这些“潜在的可转化面积”,让龙光变得无比虚胖。
如今,龙光已经更换核数师,经审核财报至今难产,股票停牌,龙光“公主”纪凯婷辞任,所谓手握优良资产,似乎只是纸上谈兵。
曾经的“深圳地王”,不免贻笑大方。
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THE END
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