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空置率调查再惹争议！贝壳深夜道歉
作者：知识星球找老齐读书
最近，贝壳研究院发布了一篇报告，题目是2022住房空置率调查报告，贝壳指出，28个大中城市平均空置率达12％，高于10%则认为空置率过高，表明住房供给过剩，存在库存积压风险。
具体来说，深圳、北京、上海空置率最低，均在7%以下，而南昌、廊坊、佛山住房空置率排前三位，均在15%以上。简单归类，一线平均7%，二线平均12%，三线16%。其中仅有9个城市空置率处于合理区间之内，大部分城市处于10%-15%之间，6个城市高于15%。老齐看到这个东西之后，正想好好研究，看看到底靠不靠谱的时候，没想到贝壳却给删除了，并且发了一封致歉信。说调研问卷由一线从业人员填写，基本就是按照连续3个月没人住就算是空置房，所以最后贝壳觉得，这个不准确，下一步，将会同住建、水务、电力等能源部门交叉复核准确性，做好数据复核工作。同时，贝壳强调，此报告应为内部研究材料，发至网上引发社会各界议论，对此深表歉意。
其实我们对具体的空置率还是很感兴趣的，因为这些年他一直都是个迷，这事本身就挺有意思，都是大数据时代了，我跟朋友聊天说点什么，电商马上就能精准推送，但是有多少套房子空置却一直算不出来。是不是很奇怪？原来还说，要通过什么电力水务，协同数据，才能准确知道，具体的空置情况，其实现在压根就不用，你去把顺丰， 京东和四通一达的人都找来，再结合小区物业，他们就能告诉你，谁家是空置的。半年都不收一个快递的，必然他是空置房。所以这事，他其实一点都不难，但是却相当难产。以至于我们争论了这么久，都没有任何的结论。
那么可能性就只有一个，我们压根就不想披露空置率这个数据，披露这个数据之后，可能并没有什么好处。这个数字很可能已经达到比较高的水平了。之前很多民间调查机构，以及研究机构，都发布过类似数据，空置率基本都上了20%的水平，也就是说5套房子中，就有1套空置，甚至在一些三四线城市，空置率还会更高。那么这可能会引发很多的不良影响。
首先，说明我们不应该建这么多房子，房子已经严重过剩。空置率过高，以后其实也就很难再拿到土地指标，也会对开发商拿地的信心造成影响。对于一些地方来说，会严重影响当地收入。所以这恐怕不是地方想看到的数字。
其次，房子很多，甚至远远都富裕了，但是大家还想买房，房子也还是不够住，说明什么？肯定是有人在囤积居奇，房子在分配上出了大问题。虽然整体过剩，但是少数人拥有多套住房，让贫富分化不均。这也绝不是什么光彩的事情。而且容易引发社会矛盾
那么贝壳这个统计，有没有道理呢？其实老齐觉得，估计是低估了，首先贝壳能触及到的城市，都是有点规模的，而一些真正的中小城市，贝壳都不愿意进入的那些城市，空置率肯定更高，甚至有的县城家家户户都是好几套房。都是前两年趁着棚改货币化安置的东风，买下来准备投资的。结果都想着当镰刀，发现却没有韭菜了。
贝壳也说了， 这个数据是一线人员的主观判断，所以这个事本身就带着主观情绪，你问房产中介空置率高不高，就跟问剃头的我该不该理发一样，他一定会告诉你房子很好卖，供不应求，买到就赚到。但即便在这样的情况之下，也还是爆出了12%的空置率，实际情况大概率会比这个更高，甚至翻一倍都很可能。
另外，贝壳只统计了存量二手房，还有很多新建住宅，或者建好了卖不出去的，压在开发商或者抵押在金融机构手里的房子，那就多了去了。比如北京某高档小区，一共10栋楼，卖了10年了，才卖了6栋，还有4栋攥在开发商手里。
空置房很多，其实对于租房的人来说是好事，因为盘活空置房，肯定就是我们未来的重点工作，其实都不用空置税，就把房产税收了，并采用阶梯税率，和惩罚性税率，这些空置房，就至少都会流向租赁市场。这些空置房大量入市之后，基本就能保证租金价格不涨。甚至租金价格还能下降。现在他宁可让房子空着也不出租，就是因为持有成本很低，如果每年3套房收1% ，5套房收2%，这些房主肯定就坐不住了，必然会把房子出租，赚点租金分摊房产税。所以供给多了，租房的迫切性提升，那么租金价格肯定会下降。
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