前段时间去律师楼签了正式买卖合约，终于卖出了在香港买的第一间老破小，这是我计划中的换楼程序之一（想看我的买房故事，请看：3万人抢的柏傲庄，我1200万买到了！）。所谓“实践出真知”，经历了买房->买房->卖房的过程，我对香港楼市的认知又提升了一个层次。
柏傲庄
图：业主群
01
楼市的风向标
进入正题之前，先普及一下CCL（中原城市领先指数），这是香港楼市的风向标，不论卖楼还是买楼的人都值得好好研究。
图：网络
CCL将1997年7月回归时的指数定为100点，在2003年曾跌到历史最低位31点左右，2018及2019年曾升到190点左右。
图：网络
2022年5月中旬是181点，也就是说，现在的楼价还未到2018-19年的高位，所以近四年买楼作投资的人，有不少没怎么赚到钱，有的甚至是亏钱的。从另一个角度说，对于有买楼刚需的人来说，现在也许是入市的好时机。
02
第一次买楼
我买第一间老破小的时候是2013年，CCL指数在120点左右，那是回归以来的最高位，我也是“高位接火棒”的。
由于当时的预算十分有限，对楼市的认知也十分有限，在一线屋苑和更大面积的老破小中，我选择了后者。
周边示意图
图：网络
卖出房子时，CCL的指数在180点左右。CCL从120点到180点，升幅60%，差饷物业估价署显示同期楼价的平均升幅约75%。我屋苑的升幅贴近大市，但附近一线屋苑相若面积的户型升幅，有的已经达到了1.2倍。
香港一线屋苑之首——太古城
图：网络
普通人在香港买楼一般都不会一步到位，多数以“楼换楼”的方式实现置业阶梯的升级，所以买房子其实兼有“自住”加“投资”两项功能。
我的屋苑平均一个月才有一单成交，因为成交量低，只要有一单交易低于市价，就会影响在售房子的叫价，而附近的一线屋苑几乎每周都有成交，售价波动不会受制于个别成交。我也是从卖楼的过程中深切体会到了一线屋苑更抗跌、更保值，转手也更快。
03
第二次买楼
什么是一线屋苑？这是个见仁见智的问题。有人习惯将蓝筹屋苑视为一线屋苑，但也有人认为蓝筹屋苑的楼龄都比较高，美孚新邨有的座数甚至超過了50年，已经不再适合接货。
位于九龙的美孚新邨
图：网络
楼龄太高的房子面临楼宇大维修的问题，业主分分钟需要支付几万至几十万的费用（沙田翠湖花园曾爆2.6亿维修费，每户平均支付20-30万），另一方面，银行一般以“75减楼龄”的方法计算按揭还款年期，楼龄达45年以上的房子，未必能获批30年的贷款期。
沙田翠湖花园

图：网络
从我卖楼的过程来看，30年以上的楼龄确实是买家压价的一个重要理由，现在有很多年轻的首置客都不会将老旧的二手楼作为首选。
香港本地论坛上的讨论
图：网络
近期也有研究指出，过去三年，十大蓝筹屋苑的升幅全部跑输大市，老一辈人“买楼要买太古城“这个传统的思维可能正在慢慢发生变化。
图：网络
图：网络
考虑到上述因素，我认为二手楼的一线屋苑可以从CCL的成分屋苑中去做选择。
CCL成分屋苑 
图：网络
作为有一次置业经验的小白，第二次买楼时，我心目中的优先级是：
优质一手楼 > 楼龄20年以下的一线屋苑 > 大型屋苑 > 单栋楼。
04
找好中介很重要
买卖双边代理，中介帮谁？
无论是卖方还是买方，跟中介签的一般都是双边代理协议（独家代理占少数）。当一个中介同时代表买家和卖家去交易时，到底他们更倾向于帮哪一边呢？
我找了各种不同的地产公司放盘
图：网络
一般人可能会认为中介更倾向于帮卖方，因为价钱卖得高，他们的佣金收入也随之而涨，而且放盘之后，几乎每个周末都会有中介带人来看房，给人造成中介非常积极地帮卖家寻找客源的印象。
但实际上，有时中介带人看房并不等于会真心sell，部分房子可能只是作为其他单位的参照物而已。
路人正在看中介广告
图：网络


可以说，在任何情况下，中介目的只有一个——尽快促成交易。楼市畅旺时，因为不愁客源，中介可能倾向于帮助卖家，而楼市疲软时，中介则会更倾向于帮买家向业主砍价，比如现在。
在放盘过程中，我遇到了各种各样的中介，有的人甚至为了砍价而当面尽数我房子的各种缺点，这在我看来是十分不专业的行为。从中我也总结了买家在看房时，除地区、配套外，最关注的几点，供大家参考：
1.屋苑是否会进行大维修
2.户型是否经过改动
3.喉管是否翻新
4.是否有验窗证明
5.屋苑的凶宅分布（中介手头会有资料，可以向他们查问）
6.如签订临时买卖合约，一定要将所有业主附送的物品（小到窗帘，大到家电）全部写进合约里
05
量力而为，三思而行
还有一点需要指出，买卖双方在交易时通常都会参考银行估价，但不同银行之间的估价有时相差甚远，以我的房子为例，中银和汇丰的估价就相差了近10%。
卖家以最高估价为叫价依据，买家以最低估价为还价参考，这是人之常情。除此之外，另一个具有参考价值的数据是同屋苑同户型的近期成交价。
目前香港楼市并未复苏，作为卖家，想要高于银行最高估价成交，几乎是不太可能的，将心理价位设于最高与最低估价中间，更有利于快速售出物业。
香港街头的房地产广告
图：网络
而作为买家，听到中介或业主说叫加已经低于银行估价时，应多留个心眼：这是哪家银行的估价？近期同屋苑的成交价又是多少？
卖楼套现其实没有想像中的那么容易，放盘几天就售出的案例始终是少数运气好的。中介告诉我，一般放盘三个月售出是合理的预期，而疫情之下，这个过程变得更为困难。
我的房子刚放盘就遇上了第五波疫情，足足挂了大半年，经过两次减价才卖得出。所以有意买楼作投资的人，也不要对买楼套现的速度报以过于乐观的期望。
最近很多卖家亏损成交的案例
图：东网
置业是人生大事，但“金无足赤，楼无完楼”，能否遇到靠谱中介更是靠运气。心态十分重要，要货比三家，三思而行；也要量力而为，知足常乐。同时，买楼前多了解行业规则和操作方法，才能更好地维护自己的利益，少走弯路。
祝愿大家也能顺利买到合适的楼房。谢谢！
*以上内容为作者投稿，仅代表作者观点，不代表“港房研究所”平台意见。图像影音来自网络，本文由港房研究所原创，转载请联系港房研究所微信公众号（ID：fanginhk）。
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最后顺便说一下，很多粉丝朋友都向所长反应，他们在买房中遇到了大量的难题，不知道怎么才能找到靠谱的中介，一手新楼到底该怎么抽，自己收入能不能成功贷到款，尤其不知该如何挑选楼盘。
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