业内人士指出,虽然银行通过渠道对接业务是常规操作,但经营贷若流入房地产领域显然是不合规的。银行系统一般会监测资金流向,只要查到,银行就会要求一次性还清贷款,得不偿失
图/视觉中国
文 | 《财经》记者 严沁雯
编辑 | 张威 袁满
“利率低至三厘,一年可以节省几个点,银行房抵贷了解一下?”在素来活跃的贷款中介人员朋友圈动态中,“房贷转房抵贷”的推介正在增多。
《财经》记者从上海地区一位贷款中介处了解到,所谓“房贷转房抵贷”,其目的是利用房抵贷与房贷间的利率差节省利息。以一套尚处于按揭贷款的房子为例,若将房贷全部还清,可将房产用于抵押从而向银行申请贷款,由此达到“房贷转房抵贷”。
在部分购房者看来,相比此前申请的5%甚至更高的房贷利率,贷款利率在三点几的房抵贷具有一定“诱惑”性。据多名中介人士反映,近期接到的房抵贷咨询越来越多,咨询客户既包括资金紧张的小企业主,也包括购房者。
值得注意的是,一些房抵贷实为经营性贷款。根据7月29日中国人民银行公布的《2022年二季度金融机构贷款投向统计报告》(下称《报告》),2022年二季度末,本外币住户贷款余额73.29万亿元,同比增长8.2%,本外币住户经营性贷款余额17.75万亿元,同比增长15.1%,个人住房贷款余额38.86万亿元,同比增长6.2%。
住户经营性贷款增速远高于住户贷款增速和个人住房贷款增速,市场关注,经营性贷款流入房地产的现象是否会“卷土重来”?
“大热”的房抵贷
“房抵贷是我们当前最重要的指标,现在特别‘卷’,银行间还会打‘价格战’,其作战的砝码在于额度与利率。”当问及房抵贷业务,一位股份行客户经理告诉《财经》记者。
今年以来,在政策指引下,各家商业银行加大了对小微企业的支持力度。多位从事贷款业务人士表示,作为一项小微经营性贷款,房抵贷成为近期的热门业务。
《财经》记者以小微企业主身份咨询了上海地区某股份行支行客户经理,据其介绍,只要满足“名下有房且名下企业成立满一年”便可申请房抵贷业务。授信额度一般为房屋评估价的七成,银行根据还款情况可三年给予一次授信期限,最长可达20年。
“如果房子已经还清贷款,最低年利率可以做到3.6%;如果房子尚在按揭,还款时间满12个月也可以做‘二抵’,利率最低在3.6%-3.7%左右,不过给的额度要减去还在按揭的部分,会比已还清贷款的房子低一些。”上述客户经理表示。
对比此前购房者所申请的5%甚至更高的房贷利率,房抵贷利率颇具优势,这也让不少人看到了其中的“套利”机会。
“有大量客户咨询这项业务,银行办房抵贷都要排队了。”上海地区一位贷款中介人员表示,“有的客户是做生意需要周转资金,有的客户则是用于置换房贷。”
2021年初在上海购入一套房产的李女士告诉《财经》记者,近期已有不只一个贷款中介在向自己推介房抵贷,“如果用房抵贷来替换房贷,可以节省不少钱。”
据李女士介绍,其所持房产总价约为500万元,此前向银行申请约300万元的住房贷款,贷款期限为30年,房贷利率为4.65%,累积支付利息约为257万元。
根据贷款中介提供的方案,以等额本息为还款方式计算,若是将房子抵押转换为利率为3.85%的房抵贷,总共可节省约50万元利息。
银行严控资金用途
在部分购房者看来,可以提供高额度、低利率且期限较长的房抵贷贷款,完美契合了其置换利率较高房贷的需求。
《财经》记者以购房者身份向一名贷款中介咨询相关业务,在自己表示名下并无公司后,对方表示可以帮忙提供营业执照及相应流水包装,通过银行审核。与此同时,在所持房产未还清贷款的情况下,该中介亦可提供垫资渠道以完成还贷,提高向银行贷款的机会及额度。
“经营贷期限一般在5年-10年,到期需要再次借助垫资还清本金后续贷,每次中介收取的费用价格不菲,再加上包装企业的费用,全部算下来根本节省不了多少钱。”一名银行业人士表示,如果个人单纯出于节省利息的目的将房贷转换为房抵贷,可能并不能达到预期效果。
根据上述贷款中介提供的信息,中介会收取贷款金额的1.5%作为服务费,包括提供垫资渠道、与银行沟通、准备申请材料等,个人若需要申请房抵贷业务,还需要支付购买营业执照的费用(5000元起步)。此外,若需要垫资,费用在日利率0.07%左右。
在一位大行相关业务人士看来,对于购房者来说,无论是将正在按揭的房贷转换为利率较低的房抵贷,还是通过抵押房产获得房抵贷用于购房,若被查出均有“抽贷”风险。
“虽然银行通过渠道对接业务是常规操作,但经营贷若流入房地产领域显然是不合规的。”上述大行相关业务人士告诉《财经》记者,银行系统一般会监测资金流向,只要查到,银行就会要求一次性还清贷款,得不偿失。”
事实上,此前经营贷流入房地产领域的现象就曾经历严查。
2020年疫情之后,在监管部门要求银行让利小微企业的背景下,经营贷与房贷间的价差就曾被当做套利手段,引发市场关注。
2020年4月20日,央行深圳支行下发紧急通知,要求全市各商业银行针对2020年新发放的房抵经营贷(含借款人为企业或个人)情况立即开展自查,包括且不限于借款人贷后新增房产的监测情况。
随后,各地相关部门对于经营贷流入房地产市场的监管趋严。包括上海在内的多地监管部门要求辖内银行排查辖内银行消费贷、房抵贷等违规流入房地产市场的情况。
在此之外,中介提供的方案能否通过亦是未知数。
《财经》记者以贷款者身份咨询了多家银行的客户经理,在提出要申请房抵贷时,对方均会事先询问资金用途。同时,申请房抵贷对于名下公司成立时间及发票、流水均有要求。此外,有部分客户经理表示需要前往经营场所实地考察。
购房者需理性
当下“房贷转房抵贷”业务是否真如贷款中介所说“异常火爆”?
“确实听说过这种情况,但是有过严格监管,现在这么做的不多。”在问及日常是否有客户通过抵押形式将房贷转为个人经营贷时,西南地区一位股份行相关业务人士对《财经》记者表示。
一方面,从住房销售的情况来看,此前“盛况”已然不在。据国家统计局公布的数据,2022年上半年,商品房销售面积68923万平方米,同比下降22.2%;其中,住宅销售面积下降26.6%。商品房销售额66072亿元,下降28.9%;其中,住宅销售额下降31.8%。
另一方面,对比去年房贷紧缩的情况,如今贷款环境已经较为宽松。在国新办7月21日的新闻发布会上,银保监会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞表示,银保监会会同央行将首套住房贷款利率下限下调20个基点,指导银行提高按揭贷款审批效率,目前放款速度已经达到2019年以来最快水平。
整体来看,当下经营贷流入房地产领域的数量并不大。
一位上海地区的购房者告诉《财经》记者,对比房贷,自己更加青睐利率更低的房抵贷。在已持有一套房产的基础上,手中尚有闲钱的他将二套房列入计划之中,“现在存款利率低,理财也不知道买什么,感觉还是买房稳妥”。
由于已不具备首套房资格,二套房不仅房贷利率更高且需支付约70%的首付,上述购房者计划将手中房产抵押,申请“利率较为优惠”的房抵贷。
“有的银行在审核上不太严格,可能更多取决于客户经理个人的情况。”一位银行从业者表示,“现在有小微企业贷款指标要求,而且在银行看来,借款人将钱用在房地产领域比拿去经营的风险还低一些。”
另一方面,上述银行从业者表示,正常情况下授信主体为公司用途都是日常经营周转,但若有客户将资金“转几手”依旧增加监测难度。
值得注意的是,8月1日某银行发布关于“调整提前还款补偿金收费标准”的公告。虽然公告已在此后删除,但背后折射出提前还贷现象增多。有市场人士直言,这反映出当下居民不愿背负利率过高的房贷。
“此类事件背后,至少也存在一种借提前还贷去申请房抵贷的业务,或申请经营贷的业务。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《财经》记者,“虽然经营贷利息确实很低,但若朝着这个目标变相套取低利率贷款,各地肯定会严查。购房者需要理性看待此类业务。”
责编 | 肖振宇
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