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房地产为啥突然就不行了？还有没有更大的连锁反应
作者：知识星球找老齐读书
最近半年，很多地方确实感受到了房地产所带来的巨大麻烦，先是著名企业债务纷纷暴雷，接着就是大面积停工烂尾，然后影响到了居民的购房信心，大家都不敢买房了，结果楼市就压力巨大，从而影响了整个经济的复苏进程，现在很长时间，中长期贷款都起不来，这个月社融很可能还要出现反复。最主要的一块问题就是这里，民间投资不敢投，民间消费也不敢买，都是拜房地产所赐。
那么为啥房地产，突然就不行了，直接原因就是资产价格不涨了，那么为什么资产价格不涨呢？就是没地方加杠杆了，以前几轮房价牛市，大家可以去看居民杠杆率，还有企业端杠杆率，这两个杠杆率的涨幅，跟中国房价涨幅基本吻合，所以为啥房价大涨，就是因为银行不断的给老百姓加杠杆，那么创造的社会信用一下就多了，M2他也就飞起来了，所以这个概念大家必须清楚，M2上升，并非是央行印了这么多钱，而是通过资产价格上涨，创造了这么多信用，M2只是信用货币，并非是真金白银，原来你有100万，撑死了你也就能干100万的事，但是银行说给你贷款，一下你就能带出贷款出300万，所以你就能干400万的事了，于是一下资产价格就膨胀了。原来一套100万的房子，你现在得400万拿走。在杠杆面前，其实大家也都在内卷，一开始只有很少的人接受杠杆，而现在几乎所有人都接受了贷款买房。所以你有没有发现一个很有意思的现象，房子本身其实应该是10年涨1倍，因为租金就是10年1倍，但其实他涨了10年10倍。主要就是因为杠杆扩了3-4倍，叠加原来的一倍，刚好是10倍，然后就涨不动了。除非继续加杠杆。比如哪天宣布1成首付，那么房价肯定还能继续涨。
地产开发商，遇到的问题可能更麻烦一些，前几年三道红线，老齐反复给大家讲，甚至是掰开了揉碎了给大家讲，提示风险，但是很多人依旧骂我，依然相信房价永远涨的神话。三道红线其实就是开发商去杠杆的另一个提法，说白了就是降低开发贷的规模，房地产整个行业资产负债率超过80%，很多企业都接近100%，这时候降杠杆就如同釜底抽薪一样，所以这才导致他们如临大敌，去年也是到处删稿，就怕老百姓知道真相。这么高的负债率，一旦无法续贷，后果就是今年这样，头部企业纷纷暴雷，大量项目烂尾停工。降杠杆就会让开发商手上的资产贬值，他们资产负债率打满了， 一旦资产价格降低，负债就肯定爆表了，肯定要暴雷。所以这都是有联系的。老齐不是胡说和瞎猜的， 我是切实接触了很多地产公司的高层，但凡是搞房地产的内部人士，心里都十分清楚是怎么回事。只有一些鼓吹炒房的自媒体坚决不承认而已。
那么现在怎么办，其实从高层会议已经得到了明确的表示，保交楼肯定是要干的，所以那些买了烂尾楼的朋友，不用着急，大部分项目都会被救，老齐大概测算了一下，得需要1.5万亿左右的资金，这个钱地方出一部分，上面那一部分，银行和各大管理公司再筹划一部分，应该问题不大。所以把房子给大家盖完，实现入住应该可以。但是品质啥的，大家也就别有太多期待了。保交楼之后， 断贷风波就会停止，不会出现中国版次贷危机。而且对于买了这些烂尾楼的人来说，他们很多已经交了很多年的贷款了，断贷也十分不划算。所以这个不会发生连锁反应。
至于开发商，现在救助的态度并不积极，那几个暴雷的，虽然一直在四处活动，但基本都是处处碰壁。各级政府，都不愿意惹这个麻烦，目前开发商负债总规模大概是90万亿，这是一个天量数字，那么怎么化解这个风险，现在比较麻烦，最好的解决方法，就是稳住资产价格，然后不断地卖房，让购房人接盘，转移债务。把开发贷转化为个人住房按揭贷款，所以从这个角度来说，肯定要保证房价不能大跌，特别是新房。一旦房价跌30%，那么坏账就全都出来了。因为首付比例就是30%，把首付跌完了，确实就有很多弃房断供了。所以房价能够容忍的下跌幅度就是20%。
那么未来，大部分开发商，特别是资产质量好的开发商，可能会率先降价抢跑道，让自己率先上岸，新房价格有20%的下降空间。绝大多数城市都有降价销售的可能，我们一直说，未来可能只有20个城市保持价格坚挺，且略有上涨，年度上涨幅度不会超过5%。唯一可能大涨的是，北上深这种特大城市的豪宅价格，因为社会总要释放一批高价商品，去回收超额流动性。有钱人买房，也不怎么贷款，所以不会冲击银行体系。豪宅价格更不涉及民生，所以这块可能会逐渐放开。让有钱人的钱，逐渐流进房地产领域，去解救一些开发商的负债问题。所以未来房子会两极分化，贵的会越来越贵，便宜的可能反而不涨。当然也不用羡慕那些傻大款，后面有房产税等着他们呢。一旦房产税开征，这些豪宅肯定跑不了。甚至可能直接上惩罚税率。
在知识星球粉丝群里，我们反复提到，房地产见顶了，主要就是没地方去加杠杆了，房住不炒其实也就是告诉大家，不会再加杠杆了，现在就是希望刚需的改善的，可以买房，而且鼓励买新房，说白了更多是为了化解金融风险。但新房只是买入价，二手房才是你的卖出价，挂牌价毫无意义，不卖下房子，你不知道房子现在有多难卖。绝大多数家庭，几代人的财富，其实最后都会是一场梦，被牢牢的禁锢在房子里。我们总说投资没风险，没文化才有风险，学点投资的真本事，从下载知识星球找齐俊杰的粉丝群开始，新进来的朋友，可以先看星球置顶3，我们之前讲过的重要内容和几个风险低但收益很高的资产配置方案都在这里面。
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