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在加拿大,买房卖房都会渉及税款问题,对买家或卖家而言,省税节税都是很重要的考量。
图源:CP
尽管政府也有一些帮省税节税的方案,但对有些人来说,并不满足于这些方案,于是脑筋就动到“逃税”上了。
但联邦政府也不是省油的灯,加拿大税务局(CRA)就针对这类行为展开打击行动,取得重大成果,追缴欠款达3亿元
欠税罚款,追出3亿
图源:betterdwelling
据房地市场专业网站betterdwelling报道,CRA多年来致力于打击逃税的行为,已卓有成效,截至今年的3月,仅在BC省和安大略省,税局已审查了价值22亿元(加币,下同)的房产,追缴欠税罚款(Penalties)近3亿元(2.989亿元)。
当然,我们知道,在BC省和安大略省,各有一大都会是房地产的重地,即BC省的大温哥华和安大略省的大多伦多,因此,这个查税计划,也主要集中在这两大都会区。

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为了查处涉及房地产交易的逃税骗税行为,CRA使用了先进的风险评估工具、分析手段以及第三方的数据资料,然后筛选出逃税可能性高的买家,并对其报税资料进行核查,如果发现有房主出现下面的几种行为,则将他们列为重点审查对象:
1、炒房者(Property flippers):经常在没有披露金额的情况下转卖房屋以获取财富,CRA会特别“照顾”( get a second look)。
2、未申报资本收益(Unreported capital gains):出售房屋却未向税局申报收入。这种情况下,即便不涉及欠税,也难逃CRA的审查。
3、未申报全球(也就是海外)资产(Unreported worldwide income):房主有来自国外的现金,并没有向CRA通报来源,就会让CRA对你打上问号。
4、出售新房或大规模翻修房未缴货劳税(GST/HST):你在土地上建房出售时,是该收取货劳税的。即使你是大规模翻新(substantially renovate)旧屋出售,也一样。这笔税款要上报。
5、生活方式与收入不相符:如果房主收入较低,但却能购买豪宅,例如,月收入2000元,但我打算买800万的豪宅,你觉得CRA会睁一只眼闭一只眼吗?
审查内容,分三大类
在严查5个重点对象之后,从 2015 年 4 月到 今年(2022 ) 3 月,CRA 的这项计划,已对总额近 22 亿元的房地产做了审计评估, 追缴了 2.989 亿元的欠税罚金。
CRA的审计评估分为三大类:所得税(income tax)、GST/HST,以及针对新房的GST/HST物业补贴(GST/HST New Housing and new residential property rebates)
安大略省和BC省的审计评估总值,都大约为11亿元,但是审查类别的比重截然不同。
图源:betterdwelling
针对安省的审计评估,针对所得税和GST/HST的审计评估,价值分别为1.476亿元和3.322亿元;大部分是新房的GST/HST补贴类别,价值6.629亿元
针对BC省的审计评估,针对GST/HST的审计评估为2.667亿元;针对新房的GST/HST补贴,2620万元;不过,最大的部分则是所得税类别,价值8.446亿元
两大都会,销量齐降
过去几年(即使疫情期间),加拿大房市依然火热,CRA严查之下,可以查出那么多的欠税,但今年央行连续几次加息,虽然目的在抑制通胀,但由于牵涉到房贷利率,也让房市回缩。大温哥华的情况就很明显。
图源:CBC
据加拿大广播电视公司(CBC)引述大温地产局(The Real Estate Board of Greater Vancouver,REBGV)周三(8月3日)发表的报告显示,2022年7月大温区内的住宅销售量为1887间,较2021年同期的3326间减少43.3%,较6月的2444间下跌22.8%。也比7月间的10年平均销量少了35.2%
REBGV传讯副总裁穆恩(Craig Munn)认为,是“买家和卖家在经历了两年的疯狂期后,总要喘口气。此外,利率上升和通胀担忧也让买家更为谨慎。”
穆恩也提到,过去三个月大温房价已经开始小幅下降,每月下降的幅度大约是2% 。
大多伦多地区的房地产,也跟大温哥华情况类似:销量下降。
多伦多地产局(Toronto Regional Real Estate Board)周四(8月4日)发布月报显示,上个月(7月)大多伦多地区房地产市场放缓加剧7月份的销售量比去年同期下降了47%,比前一个月(6月)也下降了24%。
工作量小,审查更细
在CRA重点审查的加拿大两大都会房市买卖都有下跌的情况下,看来CRA未来的“工作量”要小些了。
CRA的“工作量”一小,审查的自然更为“细心”,切莫抱着侥幸的心理。
守法还是加拿大国民的最高原则,买房卖房,政府的优惠政策当然不要错过,不过,该申报的要申报,该缴的税不要逃,才是硬道理。
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