“含烂率”超标的楼市，会成为郑州发展的负担吗？

烂尾楼业主停贷风波里，有一处屡被提及的是非之地——河南郑州。

据克而瑞研究中心统计，截至2021年末，郑州涉及停工、延期等待交付问题的项目共有274个，涉及2.5万余套住房，数量居重点监测城市前列。

“含烂率”超标的郑州楼市，此时面临的难关错综复杂、环环相扣。

自接连遭遇特大暴雨和3轮疫情后，郑州各行各业遭受重创。而房地产行业，又叠加市场整体下行，发展愈加艰难。名门翠园、融创中原大观、康桥玖玺园等楼盘接连烂尾；建业地产、正商集团等河南本土房企裁员瘦身；名门地产、碧源控股等房企要求员工长期休假……

震动中的郑州楼市，关山难越，命途多舛。

大拆大建

郑州楼市也曾有过狂飙突进的时代。

2015年，国务院制定“三年棚改计划”，要求2015—2017年，全国改造各类棚户区住房1800万套。作为人口大省的河南随即提出，2015—2017年全省改造棚户区住房100万套，占全国目标的1/18。

而省会郑州又承担了河南棚改的大头。

按照郑州市政府公布的数据，2015—2017年，郑州每年新开工棚户区改造住房都在10万套以上，三年间改造的棚户区住房数量总计占河南全省目标的近三分之一。

其间，郑州多次发文倡导货币化安置，并提出“力争货币化安置率达到50%”。于是，大量手持现金的拆迁户涌入楼市，迅速推高郑州房价。

2015年，郑州新房均价为8102.75元/平方米，此后一路走高，至2017，郑州新房均价已攀升至12428.58元/平方米。

虽然2018年，郑州棚改计划开工量骤降至2.1万套，同比下降78%。但2019、2020两年，郑州棚改规模又逐步提升。

以2020年为例，郑州棚改计划开工量为56414套，是同期南京、合肥棚改计划开工量的2倍有余。

部分重点城市2020年棚改计划开工量/搜狐城市制图

以城中村改造用地作为供应主力，是郑州土地市场的特色。

据经济观察报统计，2017-2019年间，大郑州城中村改造用地面积均占土地总成交的87%以上，2020年这一比例涨至95%，直到2021年，因主城八区实行双集中供地后才有所改变。

而这和郑州建城历史有一定关系。1954年，河南省人民政府由开封迁入郑州，郑州至此成为省会。作为一座“火车拉来的城市”，早期的郑州主要是厂房和居民房，经过了60余年发展，原来的居民楼演变成城中村，可供动迁的范围较大。

大拆大建之下，也给郑州楼市留下了大量库存。

据克而瑞数据，2021年郑州主城区存量商品房约1389万平方米，去化周期23个月，郊区存量高达1495万平方米，去化周期长达43个月，而一般情况下，去化周期超过18个月，即可认为严重超过供过于求的警戒线，后期需减少土地供应。

去化乏力

库存高企外，近一两年郑州楼市的另一特征便是去化乏力。

市场冷到什么地步？

一家Top20房企在2021年郑州市场年报中这样总结：下半年市场热度骤降，主城尚能抗压，郊区全面溃败。尤其是第四季度整个大郑州（主城八区+近郊的航空港区、荥阳、上街、中牟、新郑）的住宅成交套数同比降幅约6成。

近年来郑州市商品房销售情况分析/搜狐城市制图

据郑州市住房保障和房地产管理局发布的“郑房指数”，近几年，郑州全市商品房销售套数自2018年达到顶端后，便一路下探。

2021全年，郑州全市商品房销售套数仅有161876套，同比上一年度下滑33.55%，更是不足2018年销量的一半。

今年上半年，郑州楼市依旧低迷，上半年全市品房销售套数仅有50411套，较2021年同期下跌46.40%。

销售量持续走低的同时，郑州市商品房销售额自然也会萎靡不振。

2021年，郑州全市商品房销售额为2608.6亿元，同比上一年度下滑22.58%，不及2017年全市销售水平。

冷清的楼市下，不少房企陷入困境，

2021年9月，一份落款时间为8月中旬，由河南本土最大房企——建业集团向河南省政府发出的求援信广泛流传。

求援信中，建业诉苦称“由于汛情和疫情的双重影响，建业业务发展遭受严重损失，且已出现重大风险和危机”，恳请地方政府尽快偿还多年来由于各种原因拖欠的各类款项逾50亿元；分类减免和缓交建业旗下公司的增值税、所得税；允许部分在建工程延期交付；部分土地款延缓支付半年到一年。

真金白银

为获政府重视，建业在求援信中力陈近年来建业地产对河南、郑州经济所作的贡献。

建业表示，多年来，建业一直是河南纳税大户，2020年纳税86亿元（位居全省企业第二位），直接拉动百万计各类社会就业。

确实正如建业所言，历经狂飙突进的时代，房地产行业已逐步成为郑州全市经济发展的重要支柱产业，以及地方税源的主导产业。

近年来郑州市房地产开发投资状况/搜狐城市制图

据郑州市统计局数据，2010-2018年，郑州市年度房地产开发投资额从700余亿元，逐步攀升至3000亿元大关。

同期房地产开发投资额占GDP的比重，也从不足20%逐步增长至30%以上，并在2017年达到顶点。这一年，郑州市房地产开发投资额达到3358.8亿元，而同期郑州市GDP总量为9301.7亿元，房地产开发投资额占GDP的比重达到36.11%，足见房地产行业对郑州经济的支撑作用。

此外，房地产的快速发展，也给郑州市政府带来了实打实的真金白银。

近年来郑州市土地出让收入状况/搜狐城市制图

据郑州市财政局数据，2018、2019两个年度，郑州市国有土地使用权出让收入都超过了1200亿元大关，高于同期地方财政一般公共预算收入。

除了土地出让收入外，更别说还有与房地产市场直接相关的税收收入。

以2020年为例，这一年郑州市自留税收收入总额约为855.10亿元，其中与房地产市场直接相关的四项税收（土地增值税、城镇土地使用税、房产税、契税）就共计276.37亿元，占税收总额的比例达到了32.32%。

但此后，随着楼市低迷，郑州土地市场也随之变得不景气。2021年，郑州市土地出让收入仅有621.31亿元，不足高峰时的一半。

“小困难”

郑州房地产市场低迷不振的局面，以及后续政府收入受损的连锁反应，自然也引发了政府层面关注。

今年2月15日，郑州市长何雄亮出了他对郑州市房地产业的分析判断，“郑州房地产市场现在遇到一些小困难，将来不会有大问题，市场需求平稳可期，供给侧也在优化调整。”

何雄算了一笔账：此前没有疫情时，郑州每年人口净流入40万，住房需求非常旺盛。今年郑州计划出台政策每年吸引大学生20万留在郑州，这些留郑大学生如果3年内买房，需求总量预计超过1000万平方米；郑州还计划出台支持政策鼓励外来务工人员在郑州买房，未来两年这一需求总量也在2000万平方米左右。仅此两项，差不多就能把郑州商品房存量消化掉。