作者:程子龙,陈昊,郭于玮鲁政委
二战后美国经历了两次房地产泡沫破灭与银行业危机。
80-90年代的银行业危机波及美国商业银行与储贷机构。美国储贷机构经营区域集中,且资产高度集中于房地产领域。20世纪80年代美国房地产泡沫破灭后,美国通过加强立法并对困境机构实行收购承接、经营救助和存款偿付的方式化解风险。商业银行因监管较严、存款保险资金充足,由私人部门消化损失。储贷机构损失较大导致对应存款保险机构破产,纳税人最终承担较大损失。
“次贷危机”后美国多举措稳定房地产:一是接管房利美和房地美,认购其优先股并直接购买MBS;二是推出居者有其屋项目,阶段性降低符合条件购房者的房贷利率、通过政府补助来减免贷款本金和允许失业者延期还款等;三是给予地方政府资金收购和处置废弃的住宅。
日本方面,房地产价格出现持续高涨后,为控制地产价格上涨,日本政府一方面连续加息,另一方面针对土地市场加强直接管控并对房地产金融进行总量控制,最终日本房地产泡沫破灭。泡沫破灭后,日本政府期待经济复苏能够自然化解债务风险,并认为个别小机构的倒闭是独立事件,因而推迟救助。受主银行制等因素影响,商业银行继续向问题企业发放贷款,导致资产质量进一步恶化。日本根据破产银行的重要性程度采用不同的风险化解措施:对于较小机构,主要采用存款保险赔付、资金援助等方式;对于大型机构,则采用国有化等方式,纳税人同样承担了较大比例的损失。
根据国际经验,国内房地产风险化解或应遵循如下原则:一是遵循按揭贷款含有追索权的国际惯例,以维护金融稳定;二是积极关注中小金融机构的风险;三是风险化解需快速反应、处置有力。
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