6月二手房销售概况
根据全美地产经纪人协会(National Association of Realtors®)数据,6月份全美二手房总销量(包括独栋别墅、联排别墅、和公寓等)环比5月下降5.4%,比去年同期下降14.2%,年化销量为512万套。
购房者受益于5月和6月新挂牌房屋数量的增加,以及5月下旬和6月初抵押贷款利率的小幅下降。
虽然这不足以抵消通胀引起的人们生活成本的上升和对整体经济的担忧,但房屋的价格依然在持续上涨中,6月份二手房屋销售中位价同比增长13.4%,全美主要的四个地区销售价格均在上涨。
NAR首席经济学家Lawrence Yun表示:“抵押贷款利率和房价在短时间内上涨过快,使潜在的购房者对于房价的承受能力有所下降”。
抵押贷款利率恢复攀升,库存继续增长,这意味着库存和预算的限制是影响房屋销售的主要因素。“如果消费者物价指数继续上升,抵押贷款利率将走高。”Yun补充说,“只有当通胀达到峰值的迹象出现时,利率才会稳定下来,如果通胀得到控制,那么抵押贷款利率可能会有所下降。”
据统计,6月份全美主要四个地区二手房屋价格均在上涨,销售中位价上涨至41.6万美元,同比增长13.4%,创历史新高。
6月底的库存总量为126万套,环比5月增长9.6%,同比去年同期上涨2.4%(去年为123万套)。按照目前的销售速度,库存去化周期为3个月,高于5月的2.6个月,但通常市场供需平衡的库存水平是6个月。
6月份二手房市场挂牌周期为14天,低于5月份和2021年6月的17天,售出房屋中有88%的挂牌上市销售时间不到一个月。
首次购房者购房数量占6月份总销量的30%,高于5月份27%的,低于去年同期31%的比例。2021年全年该比例为34%。
个人投资者或二套房买家购买量占6月份总销量的16%,与5月份持平,和去年同期的14%有所上升。全款交易占6月总销量的25%,较5月份持平,高于去年同期的23%,由于持续上涨的抵押贷款利率使人们减少融资交易。
不良资产销售(止赎和降价销售)占6月份总销量不到1%,与5月份和去年同期百分比水平均持平。
根据房地美数据,6月份30年期传统固定利率抵押贷款的平均承诺利率为5.52%,高于5月份的5.23%。2021年全年的平均承诺利率为2.96%。
独栋别墅/公寓销售概况
6月独栋别墅二手房销量经季调年化为457万套,较5月份的480万下降4.8%,同比下降12.8%。销售中位价为42.33万美元,同比上涨13.3%。
6月份公寓二手房销量经季调年化为55万套,较5月份环比下降9.8%,同比下降24.7%。销售中位价为35.49万美元,同比增长为11.5%。
6月份租赁市场,美国排名前50大都市租金中位数在6月份达到了1,876美元,同比增长14.1%,比2020年6月高出23.9%,2019年高出27.6%。
根据全美房地产经纪人协会数据,由于上半年融资成本的上升,50个大都市中,有38个城市每月购房成本高于租房成本。可以看出,在拥有自有房屋成本上涨的环境下,租金的上涨利好长租别墅的发展。
区域分类
东北地区6月份二手房销量与5月份持平,年化销量为67万套,同比销量下降11.8%。销售中位价为45.33万美元,比前一年增长10.1%。
中西部地区的二手房销量环比下降1.6%,6月份的年化销量为123万套,同比下降9.6%。销售中位价为30.69万美元,同比增长10.2%。
南部地区6月份二手房销量环比下降了6.2%,年化销量226万套,同比下降14.1%。销售中位价为37.49万美元,同比上涨16.8%。与其他三个地区相比,南方连续第十个月经历最高的价格增长速度。
西部地区二手房销量与上个月环比下降11.1%,6月份年化销量96万套,同比下降21.3%。销售中位价为62.4万美元,同比上涨9.6%。
六月新屋销售概况
根据美国住房和城市发展及美国人口普查局数据,新房销售依旧受到高抵押贷款利率和通胀的影响,6月份的独栋别墅新屋销量经季调年化为59万套,较去年同期下降了11.6%。不仅如此,建商因建设及开发成本上升、人工短缺,及未来经济预期的影响,放缓了建设速度。
在高通胀及较高的抵押贷款利率之下,人们的可支配收入下降,使得新房价格放缓,6月份销售中位价为40.24万美元,环比下降9.47%,但同比上涨7.4%;平均销售价格为45.68万美元。
6月独栋别墅库存水平依照目前的销售速度,供应量为9.3个月。经季节性调整后,6月底的待售新房估计为45.7万套。然而,仅有39,000套新房库存已竣工并可以入住,25.1%尚未开工,其余正在建设中,市场上已竣工的房屋库存依旧紧张。
6月休斯敦独栋别墅租赁市场繁荣发展,租金大幅上涨。根据休斯敦房地产经纪人协会6月的数据,独栋别墅租金同比上涨19.3%,平均租金上涨7.7%,高达2278美元/月的历史新高。新签约的租赁合同总共为3646份,同比去年同期上涨19.34%。新挂牌出租的独栋别墅激增37%,为火爆的租赁市场提供有力的支撑。
综上所述,
销量放缓:通胀上升以及美联储紧缩的货币政策,使人们的可支配收入下降,同时在房价依旧上涨的环境下,导致销量放缓。同时,人们在持有自有房屋成本的花费大大超出了租房成本,使他们转而租房,促进了租金的增长以及长租别墅的发展。
价格持续上涨:
1) 租赁市场的走强,使建商纷纷对机构租赁投资者寻求报价,长租别墅需求的上涨促使了房价的上涨;
2) 尽管独立屋新房价涨幅有所放缓,但已竣工的房屋数量依旧短缺,人们的购房意愿及需求促使市场依旧存在较大的竞争,使得房屋价格上涨。
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参考资料:
https://www.nar.realtor/newsroom/existing-home-sales-slid-5-4-in-june
https://cdn.nar.realtor/sites/default/files/documents/ehs-06-2022-summary-2022-07-20.pdf
https://www.realtor.com/research/existing-home-sales-june-2022/
https://www.realtor.com/research/new-home-sales-june-2022/
https://www.census.gov/construction/nrs/pdf/newressales.pdf
https://eyeonhousing.org/2022/07/new-home-sales-plunge-in-june/
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