（苏世民 黑石董事长兼首席执行官 来源：网络）
Steve Schwarzman , Chairman & CEO
苏世民 黑石集团董事长兼首席执行官
众所周知，因为投资者对高通胀、利率上涨和经济增长预期放缓的担忧，2022年上半年是历史上投资市场表现最差的时期之一。
S&P 500 指数在二季度下跌16%，上半年下跌20%，为50多年来美股在上半年创下的最大跌幅，债市则创下有史以来最大跌幅。传统的股债 60/40 投资组合在此期间的回报为自20世纪30年代大萧条以来最差。资本市场活动急剧放缓，全美IPO规模同比下降超过90%。商品价格飙升，但现在似乎已经见顶回落。
尽管存在上述不利的条件，黑石再次为投资者带来了出色的业绩回报。第二季度的可分配利润同比增长近一倍，达到20亿美元，为黑石历史上表现最好的两个季度之一，主要受费用相关收入（Fee Related Earning）增长45%和创纪录的资产变现推动。
在市场混乱期间，本季度的募集资金流入规模达到了880亿美元，是黑石有史以来募资额第二高的季度。有意思的是，这相当于黑石在2007年IPO时的资产管理（Asset Under Management）总额。在过去的12个月中，资金流入规模达到3400亿美元，推动资产管理规模AUM增长38%，达到创纪录的9480亿美元。黑石正在经历公司历史上最重要的募资周期，在有限合伙人LP的大力支持下，公司拥有前所未有的1700亿美元的可投资本（Dry Powder）。
此外，在接下来的几年里，我们预计有吸引力的投资机会将从目前市场错配中产生。因此，我们的募资周期和可用资本的部署会随着时间的推移极大扩展公司的盈利能力。
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在大多数其他基金经理人遭受损失的情况下，公司如何能创造这些非凡的业绩？我们相信这源于几十年来，我们的品牌力量和卓越业绩使我们能够与客户建立独特的关系。我们还受益于30多年前就开始的显著趋势，即随着投资者寻求更高的可持续回报，对另类资产投资的分配越来越多，这代表着一个巨大的、基本未开发的市场。
各个客户渠道的LP都依靠我们来获得与传统资产类别所不同的投资收益。例如，在第二季度，我们的旗舰策略基金表现大大超过了相关的市场指数，最明显的是在房地产和对冲基金业务。在房地产方面，虽然上市房地产投资信托基金指数在本季度下跌了17%，但我们的Core+基金表现却上涨了2.3%。此外，我们的机会型基金保护了资本，只下降了1%，因此我们为客户带来的业绩比相关指数高16%。在上半年，我们的房地产策略基金表现上涨9%至10%，而房地产投资信托基金指数下跌20%，相当于高出约3000个基点。
同时，对冲基金业务在第二季度再次实现了正回报，上半年增长了1.8%，超过标普500同期2200个基点，超过对冲基金指数同期近700个基点。这正是 黑石另类资产投资产品BAMs在低迷市场中的设计初衷。坦率地说，与大多数投资者正在经历的损失相比，这些结果是惊人的。
是什么推动了我们基金的超额收益，并使我们能够长期保持这种收益水平？答案在于我们的投资是高度差异化的，包括专注于最好的行业和资产，始终以保护资本为前提。此外，我们以深厚的投资组合管理能力创造价值。一段时间以来，我们已经预见到了更高的利率和更普遍的通货膨胀。
我们对公司的投资组合定位已反映这一点，我们今天看到了这种预见性的好处，对我们的客户来说也是如此。展望未来，市场条件将仍然具有挑战性。我们对通胀持谨慎态度，我们认为其持续时间可能比大多数人预期的要长，央行将不得不继续做出应对措施。
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这将是一个取舍两难的举措，既要打击通胀，又要尽量减少对经济的负面影响。欧洲也正面临着俄乌冲突对能源市场和全球粮食供应混乱的严重影响。在亚洲，疫情的周期性反复仍然不利于经济复苏。这些情况给市场带来了巨大的不确定性。
但关键的问题是，在市场下跌过程中反映了多少市场预期。我们不可能知道确切的结果，因为这取决于未来央行的行动，但经济疲软和企业利润承压将是普遍现象。
黑石集团在代表我们的投资者驾驭这些不确定因素方面具有独特的优势。在我们36年的历史中，我们经历了许多经济周期。我们在每个周期中都积累了丰富的经验，这也印证了拥有长期资本的重要性。我们今天绝大部分的AUM资产管理规模是长期或永久资本，这帮助我们规避了许多其他基金经理在这种环境下经历的资产管理规模大幅下降。
我们的模式也为我们提供了购买资产时的耐心和优势，以及在合适的时候出售资产的灵活性。同时，我们的投资组合处于极好的状态，这是在考虑到当前环境的情况下精心设计的。
（乔纳森 格雷 黑石总裁兼首席运营官 来源：网络）
Jon Gray, President & COO
乔纳森 格雷 黑石集团总裁兼首席运营官
尽管本季度充满了挑战，但公司还是为客户和股东带来了增长回报。此外，凭借四个强大的增长引擎和创纪录的投资资金储备，我们为未来做好了充分准备。我们业务的基础仍然是投资业绩，正如Steve所指出的，我们在过去几年中对资本的定位正在推动今天的差异化回报。一段时间以来，我们一直在为利率上升和估值正常化的环境做准备。
此外，我们的全球投资组合表明，通货膨胀将比许多人认为的更高和更持久。这些观点为我们的投资提供了参考，指导我们持有浮动利率债务，有现金流久期较短的实物资产，以及具有定价权的高质量公司。我们还追求有吸引力的周期性机会，如旅游业的复苏，即使在投资增长较快的行业时，我们也没有失去自己的原则，即始终关注盈利能力。
在我们3200亿美元的房地产业务中，我们投资策略的优势是最明显的，该业务在本季度业绩表现优异，达到季度新高水平。我们的投资组合专注于租金增速超过通胀的特定行业，物流地产和租赁住房是我们最大的两个风险敞口，但其基本面是我们所见过最强劲的。在物流地产方面，得益于电子商务的繁荣，和企业囤积安全库存的需求，空置率达到了历史最低水平。我们预计第二季度美国和加拿大物流市场的租金同比增长超过14%。此外，在我们的租赁住房方面，根据5月份的最新数据，租金增长了19%。
黑石不动产收入信托基金（Blackstone Real Estate Income Trust）完美地体现了我们在这两个领域的集中战略的优势，预计相同物业净营业收入（Same-Store Property Net Operating Income）年初至今增长16%。
在私募股权方面，我们投资组合中的公司在本季度的收入增长也保持强劲，同比增长17%，这有助于抵消成本的大幅增长。
(WB 休斯顿镜湖长租别墅社区）
虽然我们不能免受市场波动的影响，但我们看到我们的旅游业和能源业持股的强劲升值。这些领域占我们企业和私募股权业务的28%，而其在标普500的权重为5%。在信贷业务方面，基本面仍然健康，违约率是历史上最低的。此外，我们对大型高级担保贷款的关注，使我们美国直接贷款（direct lending）资产组合的平均贷款价值比（loan-to-value ratio）仅为44%。
我们在第二季度创纪录的变现活动进一步突出了我们资产的价值。本季度最大的变现业务，也是我们历史上最大的变现活动之一，为物流平台Mileway价值230亿美元的资本重组，以及拉斯维加斯Cosmopolitan酒店以57亿美元出售。
展望未来，动荡的市场意味着变现活动可能会在一段时间内受到抑制。然而，在这一时期，费用相关收入FRE将继续成为我们利润的压舱石。与此同时，市场的动荡创造了有吸引力的资本布署机会，而我们巨大的可用资本和长期的基金结构使我们能够抓住这些机会。
(WB 休斯顿海湖长租别墅社区）
客户继续对我们的业绩作出良好的反馈，体现在我们基金的吸引力从未如此强劲。我们在3月份启动了新的全球房地产旗舰基金的募资工作，目标是300亿美元，比上一期的规模高出50%，这将是有史以来最大的房地产基金。我们在短短三个月内就募集了244亿美元，剩余的额度也已经全部分配完毕。
加上我们在欧洲和亚洲的BREP基金（Blackstone Real Estate Partners），我们将有500亿美元的机会主义房地产资本在全球范围内部署，其中只有12%是目前进行的投资。鉴于目前的环境，这是一个非常有利的时机。我们还为新的私募股权旗舰基金募集了90亿美元，并期望它至少与之前的基金规模一样大。我们的私募股权二级旗舰基金有望达到约200亿美元的目标，其规模同样创造了历史纪录。我们为新的成长股权投资基金完成了30亿美元的融资，预计将超过之前的基金规模，而且这个名单还在继续。我们对1500亿美元的募资总目标仍然非常有信心。
说到我们的永久资本平台（Permanent capital vehicle），该平台增长迅速，目前已超过1000亿美元。我们的房地产Core+策略BPP（Blackstone Property Partners）规模为740亿美元，其中涉及25个不同的子策略，包括第二季度为Mileway资本重组募集的80亿美元额外永久资本。
作为提醒，我们有四个开放式的BPP策略基金，分别专注于北美、亚洲、欧洲和生命科学领域，可以持续地筹集资金。
我们的基础设施策略基金已经发展到300亿美元，第二季度又筹集了30亿美元，自去年年底向投资者重新开放以来，募集的资金超过120亿美元。BPP和我们的基础设施平台继续受益于投资者对硬资产的追捧。
零售渠道本季度的募资额为155亿美元。对于我们的三个永久存续产品，BREIT、BCRED（Blackstone Private Credit Fund）和BPIF（Blackstone European Property Income Fund），募资总额为110亿美元。我们在这些工具中提供有限的赎回，在亚洲的零售投资者的推动下，本季度的赎回增加到29亿美元。正如我们在2020年看到的那样，零售净募资额受到了市场环境波动的影响。但长期而言，我们的三个永续投资工具的投资业绩仍然强劲，其各自投资组合的定位也是如此。展望未来，我们有更多的永久产品在设计中，并将继续在全球增加分销合作伙伴。
(WB 达拉斯布鲁克林长租别墅社区）
Q&A 问答环节（节选）
Arnaud Giblat-- Exane BNP Paribas -- Analyst
Q：所以，我的问题是关于BREIT（黑石不动产收入信托基金）的。如果我理解得对的话，在过去6个月和12个月中，业绩的最大组成部分是租金增长。我想知道未来的租金增长趋势如何？在利率上升、通货膨胀和消费者支出受到挤压的情况下，还有多少余地？
Jon Gray-- President and Chief Operating Officer
A：显然，在未来的某个时候，非常高的租金增长率会下降，但目前的基本面强劲得令人难以置信。在我们的两个主要资产类别中，租赁住宅和物流的空置率创下新低，这与进入下行周期时的情况不同。除此之外，新建筑的供应正在快速放缓。在过去的几个月里，新房开工率下降了20%，因为建筑成本、融资成本、抵押贷款成本都在大幅上升。
但人们仍然必须住在某个地方。因此，现在的情况是新房供应量减少，但需求仍然旺盛，这为我们的产品提供了强大支撑。如果你回到1978年至1982年期间，美国历史上的高通胀时期，当时的CPI平均水平为9%。出租公寓的租金增长了9%，而新建筑供应量下降了50%。因此，我认为投资者还没有充分认识到在这种环境下实物资产的价值。
在物流方面，我们仍然看到电子商务渗透率的提高，拥有物流资产的重要性不断上升。
另一个驱动力是公司对于建立冗余库存的需求，他们关注供应链，需要在离家近的地方拥有更多的库存，这也创造了需求。
因此，令人惊讶的是，尽管有很多不利因素，但这可能是全球经济中基本面最好的两个部门。
END
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