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据cbs 7月22日报道 美国的沿海大城市以其昂贵的房地产而闻名,这是由分区限制和房屋供应不足所造成的。一项新的研究发现,现在这些问题正日益困扰着全美各地曾经负担得起的城镇和城市。
根据住房政策组织Up For Growth的最新分析,2019年全美有超过一半的大都市地区房屋供应不足,与2012年三分之一的城市相比有了大幅增长。Up for Growth发现,全美缺少380万套住房来满足其住房需求,这个数据是2012年的两倍。
但是,住房的缺乏正在蔓延到旧金山和纽约等沿海大都市之外,并蔓延到美国各地的社区。因此,即使在较小的城市,房价也在飙升,同时加剧了不平等,高房价将许多有色人种、年轻人和低收入工人拒之门外,这些人无法实现拥有住房的梦想。
如果大量美国人被挡在房市的门外,这可能会产生长期影响,而购房被认为是长期积累财富的主要途径之一。

Up For Growth公司首席执行官Mike Kingsella说:“显然,对数百万美国人来说,负担能力正处于危机点。在房源不足的地方,我们看到拥有住房变得越来越遥不可及。

作为这种日益严重的短缺的一部分,截至2012年,有足够住房的83个城市在2019年出现了住房供应不足。这些现在住房短缺的城市包括大型都市区,如凤凰城-梅萨-钱德勒(Phoenix-Mesa-Chandler)地区,以及较小的城市,如加州的默塞德(Merced)和俄勒冈州的本德(Bend)。


可以肯定的是,该报告涵盖了新冠疫情对房地产市场产生巨大影响之前的一个时期,当时的居家工作政策使大城市的人们可以搬迁到房价较低的地区。这种住房需求,加上不断恶化的房屋短缺和低利率,将房价推到了新的高度,今年6月份房屋销售价格中位数达到了创纪录的41.6万美元。


与此同时,美联储最近的加息不仅使购买房屋的成本增加,而且使建造房屋的成本增加,这可能会加剧供不应求的问题。Kingsella对此表示:“这种情况可能很难得到改善。”


然而,他指出,政策在变化,如允许附属住宅单元和密集住房的分区改革法案,可以帮助缓解一些问题。
住房供应短缺的地方
从住房供应充足转为短缺的83个大都市地区分散在美国各地,其中许多是不太富裕的城市,缺乏美国中心城市蓬勃发展的科技、金融和其它主要产业。

以加州的默塞德为例,这是加州中部的一个小城市,以农业和作为游览优胜美地国家公园的基地而闻名。根据Zillow的数据,该地区的房价在2008年的房市萧条中遭到破坏,一年内损失了31%的价值,成为当年仅次于加州斯托克顿(Stockton)的表现最差的房地产市场。



但自2012年以来,默塞德的住房市场面临着另一个危机:没有足够的房子供给那些想买的人。2019年,该市的房屋短缺量占其总住房量的8.7%。根据分析,这甚至超过了洛杉矶的住房供应不足,洛杉矶同年为8.4%。


由于房屋的稀缺性,默塞德的购房者之间的竞争推动了房价的上涨。Up For Growth发现,2019年默塞德的房价中位数为28.29万美元,是2012年水平的两倍多。相比之下,全美310个大都市地区的房价中位数在同一时期上升了约40%。


其它从房屋充足转向住房短缺的城市包括威斯康星州的阿普尔顿(Appleton)、拉辛(Racine)和绿湾(Green Bay)等城市。分析发现,所有这三个都市都有大约5%的供应不足。东南部的一些城市也受到这一趋势的冲击,包括亚特兰大地区、弗吉尼亚州的里士满,以及南卡罗来纳州的希尔顿黑德岛-布鲁夫顿(Hilton Head Island-Bluffton)。


Kingsella说:“加州并没有垄断排他性住房,我们看到东南地区在住房赤字方面越陷越深,而且速度比加州等地要快得多。”
“我们有一个问题”
研究机构预算和政策优先中心负责住房政策的副总裁Peggy Bailey称,目前的住房市场对收入较低的美国人来说尤其艰难,他为此周四在参议院关于美国住房状况的听证会上作证。


当开发新房产时,往往是针对中等和高收入家庭的。根据皮尤统计线(Pew Stateline)的报告,部分原因是土地、供应和劳动力价格上涨给开发商带来的压力,所有成本在新冠疫情期间都急剧增加。由此,低收入和经济适用房项目对开发商来说变得难以负担。


Bailey在听证会上说:“在过去18个月里,地处开发热潮中的典型住房租金大约是每月1700至1800美元。然而租房者每月只能负担约1000美元。”


蒙大拿州的民主党参议员Jon Tester表示,住房短缺和可负担性问题正在损害经济。


Tester说:“我们有一个问题,这个问题正在对小城镇的经济增长产生一些重大影响,因为劳动力没有地方住。”
财富不平等在扩大
Kingsella说,改变分区法律和支持为更多可负担住房提供资金,是有助于缓解住房短缺危机的战略之一。例如,Up For Growth报告指出,有就业机会和强大的基础设施,但缺乏足够住房的地区,可以支持高达40%的住房密度。


他说:“这意味着支持更多的住房和附属住宅以及复式楼和三层楼建设。”


简而言之,如果不扩大国家的住房供应,市场的动态就不可能改变。专家说,持续的短缺将使现有的房主受益,而对那些住房拥有率较低的人群,如美国黑人,则没有帮助。


全美房地产经纪人协会首席经济学家Lawrence Yun在参议院听证会上指出:“如果我们的需求提高了,但没有增加供应,那么大部分利益将归于现有业主,他们往往是美国白人。”


Kingsella指出,房价每年都在上升,这对目前的房主来说可能感觉很好,但房价的飙升与家庭收入脱节。房价上涨的速度远远超过收入,目前的房主比那些无法在住房市场上立足的人以更快的速度增加其财富,导致了财富不平等的扩大。
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