【写在专栏之前】
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【核心看点】
前不久在中国掀起了一阵“停贷潮”。最初只是江西景德镇恒大龙庭的业主向官方宣布，若在规定期限内楼盘还不能正常开工，将拒绝履行正常供贷。随后，燎原大火蔓延至全国各地，不堪重负的购房者们都纷纷站出来抗议。在这次事件中，被推上了风口浪尖的不仅仅有“烂尾楼”，更是各大监管机构。开发商撂摊子，监管部门不作为，最终的后果却都是老百姓买单。那么放眼至海外，美国也会有烂尾楼吗？
第一天的新闻，报道是至少14个烂尾楼盘涉及4.6万业主要强制停贷。
第二天的新闻，报道是101个烂尾楼盘业主发布了停贷公告，涉及业主人数没统计，只来得及统计楼盘个数。
到了第三天，公告停贷的烂尾楼盘数量达到了200以上，涉及全国近20个省份、约70个市，数量却还在持续增加，新闻机构连统计楼盘信息都做不过来了。
全国停贷潮事态愈演愈烈，各地政府终于不得不出面安抚民心，称会加快化解停工烂尾楼风险。银保监在接受媒体采访时也表示将加强与住建部、人民银行等部门协同配合，支持地方更加有力地推进“保交楼、保民生、保稳定”工作。
至此，烂尾楼事件似乎正在逐渐平息，事情的发展似乎正在朝好的方向推进。
如果回过头去剖析烂尾楼出现的原因，会发现其关键问题在于：商品房预售制，而监管资金不知去向。
什么是商品房预售制？存在的弊病有哪些？
预售制最早出现于香港，也就是“楼花买房”。
通俗来说，就是开发商拍下土地后，稍稍动工，就可以拿着成果图，指着还在建的楼，卖给消费者了。这个时候离购房者见到房子少则1年时间，多则无期。
当然，收集了那多业主的钱之后也不是一下子都给到开发商，中间银行和政府会联合监管资金的审批流向。如果按规矩办事，业主的房款是需要根据工程进度一批批入场的。这样既确保业主的资金安全，同时也督促了开发商工程进度，可谓一举两得。
但坏就坏在制度是死的，人是活的。
如果开发商提前掏空监管账户里的预存房款，拆东墙补西墙，那么稍有不慎，绷得太紧的资金量就会断掉了。之后就会像多米诺骨牌，负面的连锁反应将影响到万千户家庭。
美国存在烂尾楼吗？
那么放眼海外，美国存在烂尾楼吗？
这个答案是，有。
举几个例子，纽约曼哈顿金融区就有好几栋“幽灵建筑”。
地处海湾港口的曼哈顿金融区曾被规划要打造成亿万富翁街。它拥有优越的地理环境，坐享东河和布鲁克林的壮丽景观，街区里的建筑也都造型新颖极富个性，高层写字楼和高端住宅公寓交相辉映，周边的休闲娱乐商铺也种类繁多。
这其中就有着一栋烂尾楼——位于东河沿岸的摩天大楼One Seaport“海港一号”。
*图中未完工的最高楼为One Seaport/来源于INSIDER
“海港一号”原设计是一栋60层高、98个单元的高端公寓，拥有私人值守的码头和无边泳池的健身俱乐部。

*效果图，图中最高楼为One Seaport/来源于销售网站
然后这栋原本炙手可热的摩天大楼却因开发商和建筑商的内讧而停工。2019年3月，“海港一号”的建筑商Pizzarotti对开发商Fortis提起诉讼，称开发商选择把楼建在劣质的土地上，导致大楼结构从垂直角度倾斜约3英寸，从而无法安全进行大楼施工。开发商坚决反驳并指责是建筑商的失职延误了项目。

次年8月，开发商Fortis又因其贷款机构Leumi银行未能为该项目提供承诺的贷款而向纽约州最高法院提起诉讼。Leumi银行回应称，富通集团已超出了施工期限，大楼的大部分仍然开放，暴露在露天环境中，因此于2020年12月向法院提出申请，要求法院以未付贷款为由，取消该项目融资的抵押品赎回权。
自2021年5月起，该项目一直由法院指定的接管人负责保护财产，而诉讼则继续进行。目前该建筑的建筑许可证已过期，正处于停工令下。
除此之外，在纽约曼哈顿金融区还有别的烂尾楼存在，比如125 Greenwich “格林威治125号”。
*图中最高楼为125 Greenwich
这座大楼于2017年建成，拥有273 间公寓，当时的一居室起售价约为120万美元，三居室的起价约为463万美元。

这个项目的开发团队由Bizzi&Partners development公司、中国公司Cindat和当地公司New Valley、卡尔顿集团、纽约房地产公司Shvo联合组建，也正是因为多方联合导致协调难度增大，项目进行的过程中产生了纠纷，其中Shvo公司自身也官司不断，还被法院判下税务欺诈罪。
加上当时整体环境不好，房屋供应过剩、税收政策变化及国家实施资本管制等一系列原因，房屋销售效果也不及预期无法达成向银行借贷时签订的“15 个月内出售至少 1 亿美元的公寓”目标，贷款机构新加坡的大华银行向纽约最高法院申请了取消抵押品赎回权。
目前该大楼空无一人，仍在等待新主人。

美国的烂尾楼对买房者的影响大吗？
由于美国法律及制度的原因，即使出现烂尾楼个案，也是由楼盘开发商承担债务，而不是把烂尾楼债务转嫁到买房人身上，买房人有权退房拿回定金。
在平衡卖方，买方和银行三房的权利与义务上，美国只比国内做对了两件事情：一是监管到位；二是合理保护买方利益。
在美国购买商品房，贷款流程不一样：无论是购买新房，或者是购买二手房，银行审核贷款时，一定要有对等价值抵押物。
购买新房或者期房，买房人只需支付房价的5%或者10%的定金至第三方监管账户，或者保险公司信托账户（不是向楼盘开发商付定金）。
当楼盘已经封顶，楼盘外表已经完成装饰，正在进行房屋内部装修的时候，银行才会给买房人办理贷款与过户流程。
银行正式审核向买房人贷款时，都会请第三方估价公司估价，由第三方估价公司评估楼盘价值。房屋必须符合基本居住条件和安全要求，未完成的房屋和不达标的房屋将无法通过第三方估价公司估价审核，银行也可以以此拒绝买房人的贷款。
银行贷款金额也建立在第三方估价公司报告基础上。第三方估价公司估价一旦与楼盘开发商售价差距太大，银行就会拒绝贷出超过第三方估价公司估价的资金，买房人必须自付超出估价部分，填补差价。
银行贷款流程即将完成时刻，楼盘开发商必须安排买房人现场核实房屋是否与买房合同一致，同时接受当地政府有关部门验收检查。只有当银行拿到当地政府有关部门验收检查合格文件，产权文件齐全，才会开始正式放款，房屋才能正式过户到买房人名下。
换句话说，买房人拿到房子时，已经获得当地政府有关部门验收检查合格文件和产权双重保障。拿到房子的一个月后，购房者才会开始向银行支付每月的按揭贷款月供。
通常在购房合同中也会规定，如果买家不能从从银行顺利贷款，或者按约定的利率贷款，买方保留取消合同的权利。
如果，美国楼盘开发商倒闭，楼盘烂尾，买房人的定金仍然在第三方或信托账户中，可以经过申请仲裁取回，不负任何责任，没有任何损失。银行既然尚未正式放款，那么，也不负任何责任，没有任何损失。
而在整个盖房的过程中，开发商的资金则来自第三方银行，与购房者没有直接关系。银行给开发商的贷款往往也是分阶段的，比如先给开发商5%的贷款用于平整土地，然后放10%用于打地基，以次类推。如果开发商挪用资金，损失的会是银行的钱，因此银行也会派人检查楼盘开发进程，并按照贷款合同的既定阶段放款。
开发商只有交了房才能拿到购房者的付款，用这个付款来偿还它向银行的借款。
以上仅是美国房地产开发及交付的一种常见形式。在整个过程中，各方相互制衡，烂尾楼的风险仅在开发商和银行身上而非转嫁于消费者，也因此同样是“预售制”，美国和香港却鲜有出现烂尾楼购房者维权的事件发生。
相信中国未来也能完善监管制度，平衡开发商、银行、消费者三者的关系，让消费者的权益得到更好的保护。
End
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