来源：法度Law
作者：
赵果

日前，河南省郑州市康桥玖玺园监管资金被挪用一事引发广泛关注。
网传视频显示，康桥玖玺园的业主代表就项目停工一事质疑巨额监管资金被挪用，在与资金监管银行沟通时，郑州银行长椿路支行有关负责人称，作为监管银行，该行资金拨付都有郑州市房管局有关部门的批准批示，“换句话说，我们是听招呼干活”。
上述说法随即引发热议。
随后据南方都市报报道，郑州市房管局有关负责人回应称“银行的说法与事实不符”，并表示已将情况上报有关部门，会追究银行责任。
截至目前，银行方面尚未就房管局的回应作出进一步说明。
上述报道显示，业主介绍称，郑州康平置业有限公司开发的康桥玖玺园于2020年7月开盘，2021年初清盘，累计销售金额44亿，是2020年郑州市房产销售冠军楼盘。
业主方还表示，约定2023年10月精装交房，但2021年就停工了，至今没有全部封顶。
“法度law”注意到，早在去年5月，就有网友在人民网“领导留言板”处投诉康桥玖玺园的施工进度。
去年11月，有网友求助称康桥玖玺园的建房进度一直很慢，且发生过数次农民工讨薪行为，业主怀疑康桥玖玺园的监管资金被挪为他用。
郑州市中原区委办公室对此回复称“您反映的问题我区已责成区房管局办理。经了解，中原区房产管理局没有对房屋开发企业监管的相关职能，由郑州市住房保障和房地产管理局负责，建议您向郑州市留言反映该问题。”
今年3月，康桥玖玺园再度因进度缓慢问题被投诉，郑州市房管局督查室回复称：“ 经调查了解，市民反映的康桥玖玺园交房时间为2023年10月，因现暂未到达交房期限，施工监理可咨询建设管理部门落实具体工程进度。”
而就在半个月前，康桥玖玺园又被投诉“表演式复工”。
网友称：1、康桥玖玺园明年10月交房，按照原计划，2022年5月主体应完工，但是现在主体尚未完工，距离主体封顶仍有70余层，工程进度严重滞后，存在烂尾风险；
2、监管账户资金去向不明，开发商拒绝业主申请查看，存在后续建设资金不足风险；
3、工地实际施工人数严重不足，存在表演时复工嫌疑；
4、针对近期康桥的现状，希望可以将风险项目纳入问题楼盘，加强后续建设监管，避免出现烂尾。
目前，该条投诉的状态为“办理中”。
此外“法度law”还注意到，郑州金水区杨金路悦奥园（奥园誉湖湾）也因类似问题被业主投诉。
该名业主称“购房时候首付款没有进入资金监管账户，贷款银行违规也没有将钱打入购房资金监管账户中，而且银行违规在所购买的商品房在没有封顶的情况下就把贷款金额汇入到不是资金监管账户的账户中，此外，该小区的资金监管账户银行跟房管局备案的资金监管账户银行不是同一个银行“。
对此，郑州市12345政务服务便民热线在回复中提到，监管部门已约谈郑州启迪置业有限公司和上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行营业部，要求开发企业和监管银行严格落实《郑州市商品房预售款监管办法》，严格履行双方签订的《郑州市商品房预售款监管协议》约定的权利和义务，切实维护购房人的合法权益。
值得注意的是，就在今年3月，河南省住房和城乡建设厅、中国人民银行郑州中心支行、中国银行保险监督管理委员会河南监管局联合发布《关于进一步规范商品房预售资金监管工作的意见》（以下简称《意见》）。
《意见》指出，房地产开发企业预售商品房取得的全部收入，包括定金、首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款等，均应纳入商品房预售资金监管范围。
其中重点监管资金是确保项目竣工交付所需的资金，以项目工程建设费用及一定比例的不可预见费为上限；预售收入超过重点监管资金额度上限的款项，属于一般监管资金，可由开发企业提取和使用。
《意见》提到，房地产开发企业应将监管账户作为预售商品房房价款收款账户提供给购房人，不得向购房人提供非监管账户作为房价款收款账户。
《意见》还提到，市、县住房和城乡建设(房地产管理)部门要加强对房地产开发项目预售资金的监管核查，建立重点监管资金异动预警机制，定期梳理各项目销售金额、施工进度、工程款支付和预售监管资金使用情况。排查风险项目，开展预售资金核查，监管银行、按揭贷款发放银行、住房公积金管理机构应根据监管协议和本意见予以配合。
商业银行违反预售资金三方监管协议，未经所在市、县住房和城乡建设(房地产管理)部门核实同意，擅自拨付重点监管资金的，应当负责追回资金，无法追回的依法承担相应赔偿责任;违反国家和本意见相关规定的，不能继续作为监管银行。市、县住房和城乡建设(房地产管理)部门及其工作人员在预售资金监管账户款项监管、划拨过程中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法追究法律责任。
对于康桥玖玺园一事，
北京海润天睿律师事务所刘烨律师向“法度law”表示：
银行的回复不仅没有解决业主的疑问，反遭房管局“打脸”，在银行和房管局的说法不统一的情况下，更容易加深公众对监管资金被挪用的质疑。

根据河南省商品房预售资金监管的相关规定，项目建设进度达到相应付款节点后，房地产开发企业必须根据《监管协议》约定，附施工、监理等单位的书面证明材料与施工现场图片等证明材料提出资金使用申请，经住建（房地产管理）部门核实同意后，商业银行进行拨付。除此之外，商业银行还要与住建（房地产管理）部门定期对账。
在监管制度如此之严的情况下，依然出现多个“问题楼盘”，银行和房管局应当尽快核实涉事楼盘的监管资金审批拨付情况，查明资金是否被挪用。如果存在被挪用的情况，是哪个环节出了问题，又应该如何追责。
如果是监管银行出现了问题，根据相关规定，商业银行如违反预售资金三方监管协议，未经所在市、县住建（房地产管理）部门核实同意，擅自拨付重点监管资金的，应当负责追回资金，无法追回的依法承担相应赔偿责任。违反规定的商业银行，不能继续作为监管银行。
上海秦兵（北京）律师事务所刘馨远主管律师对“法度law”表示：商品房预售资金监管是为了保证开发商能按期交付房屋，防止购房款被挪用，房地产主管部门要求开发商将收取的定金、首付款、银行贷款等购房款均要支付到监管账户，如果没有支付到监管账户或支付到监管账户但是没有专款专用，这就构成违法使用预售资金监管。
如果河南省郑州市康桥玖玺园的巨额监管资金确实被挪用，就会构成非法使用预售资金行为，严重违反了《 关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知（建房〔2010〕53号）“（九） 完善预售资金监管机制。各地要加快完善商品住房预售资金监管制度。尚未建立监管制度的地方，要加快制定本地区商品住房预售资金监管办法。商品住房预售资金要全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设”的要求规定。
对于监管银行而言，其主要职责就在于根据开发商工程进度情况，实行监督拨付，保证商品房所得款用于本工程建设，否则银行应当拒绝拨付，并将开发商违规使用或者非法使用预售资金的行为上报主管政府部门。
而结合本项目预售资金监管被非法挪用，监管银行和监管部门均难逃其责，因此，出现问题应当分析问题和解决问题，而不应再相互推卸责任，否则依然未能解决预售资金被非法挪用的问题。
对于房地产预售资金监管主管部门，无论是针对开发商还是监管银行，主管部门应当充分发挥监管职责，严格按照《住房和城乡建设部等8部门关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》“对本行政区域内违法违规的房地产开发企业、金融机构，依规采取警示约谈、停业整顿、吊销营业执照和资质资格证书等措施，并予以公开曝光；
涉嫌犯罪的，移交公安司法部门依法查处。
对逾期不能偿还债务、大规模延期交房、负面舆情较多等存在重大经营风险的企业，实施重点监管，提升风险防范化解能力。
只有加大行政处罚力度，方能维护购房人根本利益。
如果河南省郑州市康桥玖玺园的巨额监管资金确实被挪用，那么业主可以针对开发商违法使用预售资金行为向有关主管机关进行行政监管，力求监管部门追回被挪用的预售资金，同时针对监管银行的违法行为，可以向银监会等部门进行举报投诉，亦可以针对监管部门的渎职行为向上级纪检监察部门进行反映。
北京金诉律师事务所主任、创始人王玉臣告诉“法度Law”：首先监管部门肯定是有监管职责的，其次监管银行同样也有相应的监管义务。
两家都要尽义务，不是“打个招呼”就行了，需要有最基本的审查。如今遇到问题了，我认为这就是在踢皮球，在我看来，对有些部门而言这是比较正常的。
-END-
继续阅读
阅读原文