上周做了一场日本房产的直播连线，
我这边虽然bug了，
但问问题的朋友依然特别多。
总结了一下当天大家的问题，
和当天嘉宾答案的文字版本，
大家可以参考看看。
都是投资过程中比较常见的问题。
PS：
觉得大家对日本投资都好专业。
我越来越相信之前嘉宾跟我说的，
由于日本房子房屋总价低，投资逻辑简单，风险低，
不少的中国买家，
像猎手一样，常年蹲点，
等待猎物出现，看到好价的房子，就入手囤货。
1、
日本房产的持有成本。
日本房产的持有成本不低，
有管理费、修缮费、托管费、固都税等支出，
总体上差不多每年是总房价的1%-2%。
但这些费用也不是无来由的开支，
托管费用于帮助房东找房客，维护房客。
管理费、修缮费用于房子的维持和保养，
它能帮助房子保值，所以在日本，50、60年的房子，也依然看起来很新，能卖出不错的价格。
总体来看，
扣除了各项税费，
出租的公寓净收入在4%-6%的样子。
从投资逻辑上看，
（1）投资首选东京。
因为人口密度大，租赁需求高，空置率低，一般长期租约到期之前都不用太操心，4%-6%的收益比较稳。
（2）日本房产适合追求长期现金流的稳健投资者，长期收租。
指望它几年翻倍的激进型投资者，不适合。
2、
日本新房买了就跌？
投资新房还是二手房？
日本的房子有一个特点，
它的房屋价值由两个部分组成，
一部分是土地的价值，
一部分是建筑物的价值。
土地这部分是永久的，它是逐渐升值的。
建筑物这部分则是随着时间不断贬值。
而房子从「新房」到「旧房」的前20年，
是建筑物价值相对快速贬值的时期。
所以，的确，
日本的新房，就是即买即跌。
就像买的奢侈品包包，
从商店一出来，它就折价了。
而房子过了20年、30年，它的建筑物价值已经相对平稳，
加上房子一直在修缮和保养。
所以如果买这种二手房，
建筑物价值几乎不会再怎么下降，而土地的价值却在上涨。
从投资的角度看，肯定是选择二手房。
如果是自住，当然就随意选择了。
3、
是否土地价值占房价越高，
越有价值？
是的。
因为土地是永久产权，地价上涨的时候，总价也上涨。
一些房子，土地的价格甚至能达到8成。
4、
买二手房，
大概买楼龄多少年的？
建筑物建好以后，前20年贬值比较快，
20年后就相对稳定了。
所以建议优先考虑1982年到2000年之间的二手公寓。
土地价值占比高、建筑物价值占比小，
投资最具性价比。
5、
是不是最好不要选择旧耐震的房子？
由于日本地震高发，
所以，日本的房子在建筑标准上对「抗震」有很高的要求。
1981年，日本颁布了新耐震基准条例，
之后的房子基本能抵御7-8级地震。
1981年以前，则执行的是旧耐震基准。
所以前面提到的1982这个年份，
就是以这个做分水岭。
如果是同一地段，优先考虑新耐震的房子。
但总体来看，
地段是比耐震基准更应该优先考虑的因素。
比如在东京站这样的地方，土地非常值钱，
即便是房龄超百年的房子，也是值得的。
6、
一户建和公寓。
日本的一户建，类似别墅，拥有一块完整的土地。
因为东京整体的土地价格比较贵，
所以一户建很多都是在离车站超过10分钟以上的地方。
对于租客来说并不是很友好。
多数租客还是愿意选择离地铁10分钟以内的公寓。
所以，从投资的角度，
公寓的收益率会更高一些。
7、
外国人可以直接去日本买土地吗？
可以，
且买卖土地的税费和日本当地人一样。
8、
山手线上，哪里投资性价比最高？
山手线是东京的一条核心环状地铁线，
可以很方便地到达东京的几个核心商圈。
这条线上的新宿站、池袋站、品川站、东京站、涩谷站周边的房子都比较受欢迎。
9、
多摩地区（东京内最大的郊区）
投资怎么样？
从投资的角度，不建议。
因为日本房产投资，
主要靠长期的租金现金流加稳步升值的房价。
多摩地区或者其它郊区，虽然可能价格低，
但是一方面，
租赁需求不像东京23区那么旺盛，空置的风险高。
另一方面，
房价可能涨不动。
不建议投资。
但如果是自住，也是不错的选择，
多摩地区坐电车到东京只要半个小时，通勤很方便。
10、
不同价格，
能买到什么样的房子？
50-150万人民币：
东京小户型公寓，
非核心区小户型公寓在50-100万，
核心区在100-150万。
150-300万人民币：
可以考虑多套东京的长租公寓或大阪民宿。
300-500万人民币：
如果在乎收益率，可以考虑多套东京小户型公寓。
如果在乎地段与升值，考虑投资东京高级公寓。
500万人民币：
可以考虑投资东京一栋楼，
能向银行申请低息贷款，可以【以租养贷】。
买楼的同时，
还能获得一块完整的土地。
如下图，
这个是今天刚刚出的一个贷款案例，
贷款利息2.8%，贷了25年。
11、
买二手房可以砍价吗？
多数房东不降价。
有些房东，
可以接受10-20万日元的下调。
有需要咨询的朋友，

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