上世纪90年代初期，安徽蒙城县的葛维连因为养牛而致富，每年能出栏两万头黄牛，毛利润120多万。
1995年，一个更好的消息来了，有领导要到蒙城参观养牛业，县里领导商议后认为，既然是全国养牛大县，那就需要树立一个典型。葛维连就这样被推举为典型。
为了让他家的牛场看起来更有面子，县领导出面帮葛老板借了190万贷款，征地7亩，买回大量黄牛。
这时又有大聪明说了，“牛状元”怎么能不住别墅呢，于是当地政府又用了18天时间，花了16万，帮葛维连突击建了一座别墅。
果然，领导参观得很满意，蒙城顺利获得了全国养牛示范县的招牌。
但谁也没想到，这次扩张为牛场的资金链埋下隐患，牛场很快出了问题，最终倒闭；5年后，别墅也千疮百孔，不能住人。
直到今天，别墅之于中国人，仍然是一个美好的想象，它是财富的象征，是撑面子的，给人欣赏的，唯独不是用来住的。
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上个月，浙江女富豪周晓光的四套豪宅出现在阿里法拍上。从义乌摆摊创业，到全球最大的人造珠宝商，周晓光的传奇是被拍成过电视剧的。
然而现在，新光控股已经被冻结股权数百次，强制执行超过17亿元。房子自然也留不住。四套600多平的双拼别墅，都是法式大宅。
浙江的另一位女富豪也爱买房，“女股神”潘煜萍在2015年那波牛市利用汉鼎股份、众泰汽车赚了一个小目标，然后为自己一双儿女一掷千金，买下了武林壹号和江南里。
但很快，她就被股市套牢，账户被强平，三处房产、银行账户和公司股权全部被冻结。江南里的房子，先后被司法拍卖。
这几套房子的拍卖，包叔都全程围观了。印象最深的是，那些普通人一生都难以企及的大别墅，全都是“未装修”，一天也没有住过。
对于他们来说，别墅的意义在于“壳”。公司上市要买壳，投资海外要有壳公司，别墅也只是财富的一个壳。金庸在西湖边的别墅，直到他去世，都没有装修过。
包叔的好友兽爷说，他发现了一个关于别墅的悖论：
入住率越低的别墅，法拍房越多。
比如杭州顶豪的几个别墅区，几乎常年有十几套挂在阿里法拍上。
刚需买房看地铁、中产买房看学区、富豪买房看阿里法拍，按着这条定律把杭州的豪宅名单一一查过去，会发现一个有意思的现象。
如果把杭州的别墅按法拍率做个排名，万科的几个别墅肯定是极低的，比如万科在杭州的代表作郡西和公望，一个在良渚文化村，一个在滨江西、黄公望森林南麓。
有人说这就是风水，怪不得富豪们买房都要带风水师。作为坚定的唯物主义者，包叔一向只相信星座和塔罗牌。杭州万科的所谓风水好：
是万科一场产品革命的结果。
2011年，万科决定打破行业惯例，将别墅产品进行装修成品交付。公望别墅成了杭州第一个精装修交付的别墅，喊出了新的口号：
精工别墅。
如今，郡西和公望已交付的别墅中，入住率都超过了80%，在平均入住率只有30%的别墅市场，是一个例外。
郡西、公望外景
它们法拍房少的逻辑，其实非常好理解——能够接受万科“精工别墅”的业主，大多是理性的消费者，对应的企业家人格，是稳健型企业家。他们厌恶风险，不容易冒险和冲动，财富波动更小。
说到底，产品和消费者的双向选择，最重要的还是气味相投。
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别墅的进化史，也因为万科的这次革命而被分为两段。
在此前，别墅被认为是高度个性化的产品，装修应该完全交给业主来完成。但万科并不这么认为，他们认为，别墅不是玩具，反而应该是住宅先进生产力的集中体现。
他们以良渚的郡西别墅为底座，梳理了精工别墅重要节点，最终总结出了：
十大类，九十三项工序。
从院门到水龙头，从鞋柜到水景系统，每个细节都应该向着实用场景努力。
郡西一期精装图
十年前的郡西别墅，几乎是世界家装先进生产力的集中展示。
浴室用了德国浴水回用技术，可以把主卧淋浴水收集起来，过滤后用于卫生间的座厕冲水；日本JAXSON独立浴缸、客厅有意大利的Caminetti壁炉。
公望也是这样，十年前，楼梯地暖、可升降电视机，隐藏梳妆台就已经出现了。梳妆柜不仅是收纳柜，连指甲烘干机和背光式化妆镜也配齐了。
郡西、公望内部图
回头来看，郡西和公望的探索，对家装行业的启蒙意义，怎么强调也不为过。
直饮水、新风、吸尘和安全等系统组成的居住系统，终于被完整交付。很多品牌和产品，是第一次被中国房地产纳入产业链，当时全国各地的开发商，都要到杭州学习装修。
从郡西到公望，万科将别墅从一个虚荣的外壳中解救出来。他们提出了一个新的衡量别墅产品的指标：
居住可达成度。
十年以来，公望交付了七次，每一个新产品都在变革。第三期，万科放大了花园，增加地下室；五期，升级了前院和侧院；2019年的六期，公望做了更大的户型优化，增加双露台，地下室再一次扩大。
他们挖掘潜在空间，扩展使用场景，餐厅、主卧和收纳，一寸一寸改造。很多细节还在不断更新，家装的品牌，也以实用为准则。
当别人都在想尽办法从消费者口袋里掏钱的时候，万科却在强调节制。
比如，他们在公望别墅的业主调查中发现，保姆都是本地的，基本没有住家的需求；即使住家，尊重起见，也不会安排在地下室，所以后来，万科就取消了别墅常见的地下室保姆间。
做这一切唯一的目的，是希望业主能将此作为第一居所。
万科自己也走了一些弯路，比如他们曾经想打造一个高净值人群的圈层组织，设置游艇豪车体验服务、太太俱乐部等。
但逐渐他们发现，这只是想象中的富人生活，他们开始提供更有实际内容的社区活动，比如游艇会变成赛艇会，比如把艺术家、生活家请进社区。
业主们因此愿意在此定居，把自己的孩子和老人托付给郡西和公望。
在万科内部，杭州万科本来就做了很多先锋意义的事情。他们做了良渚文化村，推动了社区治理的文本典范《村民公约》，做养老服务，运营文化品牌.......
他们试着去引导业主，怎么去爱家里的老人，怎么去运动、去欣赏艺术；怎么去参与营造一个更好的社区。
这套方法论，被他们带进了别墅社区里。郡西和公望的业主，用脚投票支持了万科的做法。尤其是公望，一个“森林别墅”，能达到85%的入住率。
把别墅区做成生活氛围浓厚的社区，很少有人能做到。
精工别墅最大的社会意义正在于此，稀缺的土地和社会资源，不应该被浪费。先富起来的一群人，其实也承担着引导消费观的责任。
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我问过兽爷，为什么现在的楼盘，不是府，就是院，他说：
取悦男人很简单，满足他们的皇帝梦就行。
皇帝住的房子，名字里最好有“玺”、“台”这种普通人很难压得住的字，门口最好再挂块匾。先富起来的男人，都喜欢这一套。
这股风气，其实是从中国台湾学的。台湾的第一豪宅，名字里有“帝”字，更赤裸裸；王力宏的豪宅叫“仁爱吾疆”，一听就想让人披上龙袍，开疆拓土。
简单点说，要让每个男人看到，就产生“我家有皇位要传承”的感觉。
后来，当开发商意识到中国妇女能顶半边天，女性是家庭购房的决策主力后，又开始有意识地讨好女性。他们做大了衣帽间，挂上香奈儿的套装，放上吉米周的写字，以及各种名牌包。
几年前，杭州一家房企为了讨好女性买家，买来高级香水，喷洒到售楼处每个角落。
但问题是，一个家里不止有“男主人”和“女主人”。万科意识到了这一点，精工别墅的底层逻辑也正是：
家庭平权。
从郡西到公望，万科第一次以家庭生活的视角来做别墅，妥帖地安排每个家庭成员，哪怕1200平的别墅，也秉持实用。
比如郡西推出的样板“水之墅”，颜值惊艳了所有人，自然和建筑的相得益彰，更是令人赞叹。
但包叔觉得，水之墅对后来者最大的启发，是它设计中贯彻的家庭平权理念，平等对待每一个家庭成员。
左右滑动查看水之墅样板间
水之墅的每一个卧室都是套间，每个卧室的窗外都有风景；“老人房”外面有一个独立的灰空间，然后又通过中央挑空，在房间中可以看到全家人的动向。
设计的目的显然非常明显，老人不再只是奉献者的角色，他们应该有自己的空间，同时又可以自主地掌握全家人的动向。
儿童房中的大孩房，安置了独立浴缸；小孩房有南北双侧玻璃采光。孩子们获得了独立、自主和尊重。
甚至连客房，也有一条独立动线，可以直接前往庭院。
李益中为公望做的室内设计，则将居住的趣味玩出了花。
比如，客厅与餐厅以斜45度角的对望，中间隔着内庭水景；比如在餐厅做了水平条窗，下厨时也能欣赏窗外的小院；比如主卫的两个盥洗台，不是并列，而是对称，让男女主人有“独立而对望”的洗漱空间，可以想象，男女业主使用时，会隔空和设计师会心一笑。
左右滑动查看公望内部图
波西米亚风、中古风、极简风，被设计师混搭在一起，也没有任何不和谐之处。
财富管理专家李·布劳尔将财富分为四类——核心资产、经历资产、贡献资产和金融资产。
金融资产是钱、房产、生意；缴纳的税，做的慈善，是贡献类资产；接受的教育，人生的阅历，是经历资产；而一个人的核心资产是：
家庭，健康，幸福，个人价值。
所以西方谚语才说：
金钱聒噪喧闹，而财富轻声细语。
万科郡西和公望的成功，就是打破聒噪和喧闹的结果。他们用内敛的大气、人性化设计，赢得了投票。优美而实用，才是现代住宅发展的正道。
这些年，郡西所在的良渚，公望所在的滨江西，逐渐成了杭州低密别墅集中区。这是实用主义者的胜利。
万科这家公司，骨子里还是一位工程师。房子要有人住，事关工程师们的尊严。
珍爱包叔，顺手“在看”
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