最近所长发现一件事,近几个月香港出现了大量的银主盘,连续几个月银主盘数量破百,数量上升趋势明显,从几个亿的豪宅到几百万的公屋,各个价位的房子都有。
银主盘是什么,所长之前已经科普过了(戳这里回顾),简单来说就是贷款供楼,供到一半买家没钱了,供不下去,被债主收回的房子。
而最近的这些银主盘多和加按、二按和借财仔(财仔就是财务公司)有关。
图:HK01
2017年,一个内地客户买下了鸭脷洲南区·左岸的三套豪宅,加起来1.39亿,之后又不断把房子拿出来抵押加按,最后欠下了2.25亿债务。
最近这3套房子全都沦为了银主盘,被债主收回了。
还有人用呼吸plan(发展商提供的按揭),花5,940万买了个别墅,但是没能及时还款,房子就被收回了。
图:HKET
大家也都看出来了这些人采用的都不是常规的贷款方式,贷款方式用得好,可以做到钱生钱,但要是用不好,那就是钱房两空,这次所长就来给大家介绍一下买楼高手会用的进阶版贷款方式。

还是先从常规方法说起。
常规操作
难度:★★★
风险:★
买楼最常规的方法就是银行贷款。

现在香港贷款买楼的政策是:
1000万以下的物业,最高可以贷款90%;
1000万-1200万的物业,最高可以贷款80%;
1200万-1920万的物业,最高可以贷款960万。
图:智富
这种常规贷款方式限制比较多,收入一定要过压力测试,一般每月还款额不能超过月收入的50%。
有些人收入过不了压力测试,但还想买房怎么办?
这个时候,就轮到呼吸plan上场了。

进阶版1:呼吸plan
难度:
风险:★★★★
呼吸plan指的是开发商买新楼提供的贷款方案,收入审查要求非常低,很多都能免压测,而且能贷到8至9.5成,能呼吸就能借到钱,所以俗称“呼吸plan”。
图:经济一周
呼吸plan的利息会比银行高,还款的前2、3年会比较低,甚至有的开发商前2、3年免息。
这种可能适合收入不稳定的人,还有一些炒楼客可以只出一点首付先买个楼花,满3年房子升值后,直接把房卖掉,赚差价。
但是这有两种风险,一是开发商的财务公司出问题,二是买家自己出问题。
像恒大在签约后突然更换了财务公司,本来说好能贷9成的买家,突然只能贷8成,中间差的钱要自己补,补不起就要赔定金。
图:HK01
而像文章开头那种,借钱借得太容易,没有准确评估自己的财务状况,供到一半突然供不起了,这就是买家自己出了问题。
进阶版2:转按套现
难度:★★★★
风险:★★
转按就是你本来向A银行/财务公司借贷买房,中途又由A转移到B银行/财务公司借贷,一般要做压力测试。
这样做的好处,是可以套现!
戳图片看转按例子
比如你买了套600万的房,向A银行借了6成贷款,也就是360万,供一段时间后还欠银行260万,但房子已经升值到了800万。
这时你可以转按,把房子转去B银行再做一次贷款,同样是6成按揭可以借到480万!这480万还掉欠A银行的260万,还剩下220万!又一套房的首付出来了。
进阶版3:加按套现
难度:★★★★
风险:★★
同样的还有加按套现,加按就是向本来借钱的银行或者财务公司重新申请按揭,和转按的区别在于换没换银行。
简单来说,加按就是向A借了一次后,再借一次;而转按是向A借钱后,再去找B借钱,然后还钱给A。
比如说你之前花500万买了套房,做6成按揭,贷款额为300万。
现在房子升值到了550万,还剩250万没还,向银行申请加按。银行会重新给房子估值,还是做6成按揭,新贷款额为330万,扣除未供的250万,加按后业主可套现约80万。
图:经济一周

不过加按也是要做压力测试的
,如果你的收入过不了,也没办法加。

而且加按后要还的利息应该也会变多,如果不是房子涨幅明显,没必要来这一出,并且要量力而行。
像南区·左岸的买家就是随着房子升值,不断向财务公司加按,贷款额直接加到2.25亿,最后买家放弃了供楼(不确定是因为还不起,还是不想还了)
就是这套房
图:HK01
进阶版4:二按
难度:★★★★
风险:★★★★★
这种方法可以帮到那些首付不足的人。
二按就是在物业本身已有按揭下,再抵押物业,申请第二份按揭,这就称之为“二按”。
同一套房子,先向银行借笔钱,再向财务公司借笔借钱,这就叫二按。
还是举个例子,一套1400万房子,按现在的政策银行最多只能借5成就是700万,但发展商可能会联系财务公司提供二按,再借一部分钱给买家,假设借300万,这就叫二按。
有了二按,买家的首付就从700万减到了400万。
戳图片看买家二按的例子
但是!借的钱越多利息也就越多,而且采用二按的人每个月要还两份钱,一份是还给银行,一份还给财务公司,还贷压力很大。
一些买家会先借二按,然后等房子升值后再通过转按的方式,甩掉二按。
除了二按,还会有三按、四按……就是不断把房子拿出来抵押、贷款、套现。
最近沙田河畔花园有一个例子,买家在2019年4月以477.5万买入了河畔花园的一套房子,向银行做了一按,之后又找财务公司做了二按、三按、四按……后来破产了。
相关单位
想必大家也都看出来了,所长这次讲的方法更适用于炒楼的人,虽然可以借助杠杆将资金利用到尽,但风险也很高。
所长建议大家量力而行,特别是有刚需的朋友,最好选择常规方案。
*图像影音来自网络,本文由港房研究所原创,转载请联系港房研究所微信公众号(ID:fanginhk)。
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