一、
读者问“停贷”的事，说几句。
确切的说，那一张张“强制停贷”的通告，不叫停贷。停贷，是银行不给贷款的权力，在上位。而买房的人，出了钱负了债，还拿不到货，不得已撂摊子，叫“断供”，在下位。房企、银行、房主，这三者之间的关系，买房的人，天然处于弱势。
为啥这么说？因为我们的房，是预售制。货还没生产好，钱先付出去了。钱不够？没关系，银行借给你，收你三十年利息。预售制下，房地产开发商空手套白狼。银行稳坐泰山收利息。但房子质量，烂尾没交付，这些风险，都在买房人一边。而维权，又是很复杂，且极艰难的。
预售制，这个词，是中国大陆独创。它的母版，在香港。人家叫“楼花”。看着TVB连续剧长大的70、80后，一定对这个词很熟稔。那是香港经济腾飞的年代，地价楼价月月攀升，所有人都看好未来的时代。在那个时代，楼不够卖，开发商有张图纸，就能将处于规划阶段的楼盘，直接上市售卖。所谓楼花，长在楼上的花，你静待它结果，也坚信它能涨。
上世纪九十年代初，我们跟香港学了这“卖楼花”。为了让“卖楼花”在法律上，有一个依据的法理。全国人大通过了对宪法第十条的修正案，添加了“土地使用权”，并将原来的“不得转让”更改为“可以依照法律的规定转让”。随后，我们有了《城市房地产管理法》，正式确立了商品房预售制度。
至此，土地资源，彻底盘活。房产市场，应运而生。
二、
预售制，从某种程度上说，是当时特定历史时期的需要。
因为当时国内没有钱。也没有像样的地产企业。一切都是刚刚起步。如果按照现房销售，企业不能承受漫长的拿地、建设周期，更不能承受庞大的资金量。卖预售，能快速盘活市场。可以说，预售制是中国房地产早年发展的主要推手。
但是，这一推一放，又放得有点开。等于是，将房企的融资和建设风险，都转移给了买房人，双方权责不对等。
这几十年，我们的房企几乎过着空手套白狼、一本万利的神仙日子。在拿地阶段，房企只要支付少许定金，就可以拿下土地使用权。在早期，甚至是不花一分自有资金，就可以拿到。拿到土地使用权后，房企把使用权抵押给银行，获得抵押贷款。再拿这贷款，去支付政府的土地出让金，启动项目建设。这还不算。当房企开始有一定名声或者规模，建设房子的资金，甚至都可以由下游的企业先行垫付。没办法，房企发展太快，很多建筑公司、建材商，是跟着房企的发展发家的。想继续合作，你得替我垫着。
那房企从银行拿的抵押贷款、买房人的首付，去了哪里？拿去买别处的地了。表面上，这是一个芝麻滚成西瓜，西瓜滚成雪山的繁荣。背后是，1块钱的家底，做着100块钱的生意，3个瓶盖，拼命盖着一堆瓶口。
盖瓶口的游戏，只要房价地价一直在涨，经济处于上升期，人们对房价的预期、经济的预期，是有信心的，这个游戏就能玩得下去。
反之，就是拆东墙补西墙的资金链断裂，天量债务和违约，以及成片的烂尾风险。
三
我们是有看到这个风险的。
看到后的行动，就是不断为预售制，打各种补丁。其中，最重要最关键的补丁，是预收资金的监管。
所谓预售资金，是指买房人提前支付的预定款，俗称首付。按照规定，买房人的这笔前期资金，必须直接存入银行监管专用账户，这是购房合同中写明的。这笔钱，要专款专用，房企不能随意支取。这个补丁制度设计的初衷，是为了保障购房者的权益，防止开发商卷款潜逃或恶意挪用，致使项目烂尾。
但事实是，地产商挪用预售资金是多年来行业潜规则。据国家统计局数据，预售资金占到房企开发资金的三成以上，是地产项目融资最主要的来源。
为何监管账户，会形同虚设？这个监管责任，除了银行，还有谁？
预售资金监管制度管不住地产商和银行，很重要一点，是我们的房地产政策，一直是松一时、紧一时。松，比紧多。紧的时候，想要出台严格的监管措施，但刚要出台，又要松一下绑。而各地政府，受制于财政收入的压力，对预售金监管要求，也是有松有紧。
一直以来，监管尺度经常在变更，行业过热了就收紧，经济下行时就放宽。
时至今日，我们都没有出台过一个对预售资金监管全国性的统一的文件，地方政府大多也是各自为政，八仙过海。但有一条是相同的：银行向开发商划拨预售监管账户里的钱，必须获得房管部门的审批。但房管的审批，也有松有紧，跟着形势变。
纪律老是变，就是没人守纪律。
四、
这几十年，我们的发展和繁荣，牢牢和房地产绑在了一起。
截至2021年末，我国银行业机构总资产占整个金融业总资产的90%。而银行的资产，主要是房产。地方财政收入，30%—40%来自房地产业。居民的资产，那更不消说了，祖孙三代，六个钱包都押在房产上。
全世界没有一个国家，像我们这样与房地产行业深度恋爱。
房地产在中国经济中的比重究竟有多大？在世界银行六月发布的《中国经济简报》中，截至2021年末，中国房地产投资占国内生产总值GDP的13%，而经合组织国家仅为5%；如果考虑供应链投入品，整个房地产行业约占中国GDP的30%。
这是一艘巨船。所有人都参与其中的生态系统。
每个人都被绑在这个系统上，都希望它不要停，不能退，都觉得它负重很深，但还是忙不迭的给它添点润滑油，希望它继续运转。
开发商的问题，只是其中一环而已。
四、
我们一直在努力寻求松绑。但这个过程将是漫长且艰难的。
据统计，截至7月13日，全国已有超过22个城市，100多个烂尾楼盘的业主，宣布在楼盘复工前将暂停偿还银行按揭贷款。这些烂尾楼的收尾兜底，预售资金的监管，是关乎金融稳定、社会稳定的事情。
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