到了达拉斯,发现我身边认识的华人几乎每个人都是房东,今天就说说房东管理房子要知道的那些事。

你需要一个团队
如果你请专业管理公司来管理, 她们可能要收你每个月租金的7%-10%。其实你完全可以自己管理,省下这个费用。
如果你自己管理房子,那么就需要一个团队来支持你的工作。这个团队包括修理工Handyman,水管工,电工,空调暖气工,清洁工,除草工,车库门修理工等等。你要做的就是有修理需求的时候跟他们发短信,安排工作,然后工作完成,付款即可。因为管理公司其实也是要进行同样的工作,她们请人修理你也是要付款的。所以只要你有修理工的联系方式,能遥控,就可以了。
平时租户最容易发生的问题就是管道漏水。所以找个物美价廉的修水管的工人非常重要。在美国,水管工和电工的收费很高,随便看一看都是100美金以上的出场费,所以,我尽量找那些不一定有执照,但是全能的Handyman来扮演多种角色。
夏天到来,空调机最容易出问题。最近一个月,我已经大概叫空调工将近十次了。为什么?因为租户平时不会主动维护空调。她们不换Filter,也不花钱维护保养空调,因为毕竟房屋不是她们的。所以即使租约里面写着租客应该换过滤网,我也会每年租约到期的时候去检查一下。
怎么找到可以信赖的工人呢?要依赖社交媒体的社区板块,比如Facebook周围妈妈群,nextdoor APP上的大家推荐的信息。有的时候我从卖家的经纪人手里也能找到一些工人的推荐,比如原来这家主人用什么人,或者其他地产经纪人信任的人。一般用一次,就能感受出这个工人是否可靠(按时到达)有能力(能修好东西)值得信赖(价格靠谱)。如果这几样都能满足,我会长期使用,同时推荐给其他朋友。

修房子多了,自己也会积攒一些经验,比如家里灯不亮,换了breaker还是不亮,那么多半就是哪个风扇短路了,要换风扇。如果屋顶的紧急排水管在排水,说明屋顶的空调管道堵住了。马桶常常堵,有可能是下水管道被树根扎漏堵塞了。做了房东,真的增长了很多关于房屋的知识。这些平时用的工人,也是我的资源库,他们教会我很多。

处理与租户的沟通
有人说是不是租户要修理什么尽量拖着她们,不马上修?我的答案当然是否定的,如果房屋出了什么问题,一定马上修。
我会和租户说,家里房屋出现任何问题,请马上联系我,特别是漏水等情况。因为如果漏水不及时修理,墙和地面可能都会长霉菌,要除去霉菌,花费就更大了。
平时的原则就是尽量不去打扰租户的生活。我只会在换季的时候提醒对方夏天要把花园喷水设备打开,冬天要关掉。特别是极寒天气到来之前,会提醒她们要打开柜门,把户外的水管包裹隔温层等注意事项。
如何涨租金?每年你都可以要求涨租金,但要和市场价位吻合。最近因房产税巨额增加,保险增加,涨5%-10%都说得过去。你加租的风险就是这个租客说要搬家,换租客要清洁,清洗地毯,有时要刷墙,搞些小修小补,这些成本是换租户带来的。如果不想麻烦,就不用一下子涨到租户不能承担。

在涨租的时候,最好跟租户解释一下为什么涨,比如“因为房产税的大幅增加,保险费用的增加,HOA费用的增加等,我需要把租金提高到XXX。”据研究表明,你因为说出了理由,只是这两个字“因为”,就更容易获得对方的谅解。如果你涨上去的钱,还是在周围出租房中是有竞争力的,那么租客大概率会续签,因为搬家成本也不低。
什么时候修理东西的钱是应该租户付呢?如果明显是因为租户的责任早晨的损坏我会向租户收钱,如果是正常老化坏损,房东要负责任。举个例子,车库门,如果是弹簧坏了,或者自动门的马达坏了,那么就是房东的责任,由房东付钱修理。如果是门被租客撞坏了,或者被她们拉出了导轨,那么就是她们的责任,由租户负责出钱维修。

如果你的住房在一个规划好的小区里面,HOA小区物业要收费的小区,那么如果租客不割草,把垃圾桶没有及时收回等,小区都会发来Violation notice。如果院子里面的树死了,是房东东责任,如果是草坪没有割,是租户的责任。这种Notice一收到,马上要给租户发过去,让他们改正。同时要把这些Notice 收集归档,以备在租客搬走时扣押金有证据。
双赢
租房其实是一个双赢的关系。房东赚钱,租户帮助你付贷款,你积累的资产和财富。对于买不起房子的人或者只有短期居住需求的人来说,能找到舒适宽敞的居所,而不是挤公寓楼,对他们来说也是一个福祉。所以房东和租户是双赢的关系。能否和租户融洽地相处,需要在识别租户的时候格外留意,尽量找那些值得信赖的(背景调查过硬)好相处的(讲话情情理理)人。剩下的就是人和人的相处之道了。以双赢的态度去处理这场关系,而不是你死我活,我赢你输,那么你一定可以做一个快乐的房东。
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