新冠大流行期间的住房繁荣毫无疑问加速了美国的通货膨胀。 大流行期间购房者需求的增加简直使库存不堪重负，而抄底的住房库存演化为激烈的竞标战和两位数的房价增长。 飙升的房价让房东有机会抬高租金。房价的上涨使建筑商的新房许可证申请达到了自 2006 年以来的最高水平。当然，建筑商对钢铁、木材和冰箱的需求增加只会给已经达到极限的全球供应链带来进一步的压力。

 在美联储看来，是时候停止大流行的房地产热潮了。抵押贷款利率的上涨是美联储拉动住房价格刹车的主要原因。虽然美联储不设定抵押贷款利率，但是，它有可用于对抵押贷款利率施加上行或下行压力的杠杆。在大流行的最初几周，美联储开始了前所未有的债券购买热潮（即量化宽松）。金融市场将抵押贷款利率推至历史低点。今年，美联储转而出售债券（即量化紧缩）。结果，金融市场在过去六个月将平均 30 年期固定抵押贷款利率从 3.1% 推高至 5.7%。
抵押贷款利率的迅速上涨推动美国房地产市场（自 2020 年 3 月以来房价飙升 39.8%）进入全面的房地产市场调整。更高的抵押贷款利率意味着购房者终于感受到了创纪录的房价升值的全面冲击。一些必须满足贷方严格的债务与收入比率的借款人完全失去了抵押贷款资格。
《财富》杂志通过对Capital Economics、抵押银行家协会、房利美、CoreLogic、Moddy's Analytics和 Zillow的调研之后 发布了2023年美国住房价格预测。
Zillow 对2023年美国房价的预测最乐观，预计在 2022 年 5 月至 2023 年 5 月期间，美国房价将再上涨 9.7%。就在四个月前，Zillow 还预测明年房价同比增长将达到 17.8%，在短短四个月内，Zillow 将其价格增长前景下调了 8.1 个百分点。虽然这比过去一年房价上涨的 20.4% 有显着减速，但这对买家来说几乎是一种解脱。毕竟，这仍然是自 1987 年以来平均房价涨幅（4.4%）的两倍。
这一趋势似乎表明，市场在 4 月至 5 月之间已经过了一个房屋价值的拐点，从越来越热的价格增长转变为略微降温的价格增长。这种减速是一个明确的信号，表明买家正在重新考虑他们对房屋的需求。 
CoreLogic 预测未来一年美国房价将上涨 5.6%。抵押银行家协会和房利美预测 2023 年美国房价将分别增长 3.1% 和 3.2%。如果这三个预测中的任何一个实现，这将意味着美国房地产市场回到了正常增长时期。
Capital Economics预测，未来一年房价将下跌 5%。从历史上看，这是一个大胆的预测。房价同比下跌非常罕见：在过去的半个世纪里，它们只发生过两次。抵押贷款利率正在上升，到 2023 年年中将达到 6.5%。因此，抵押贷款支付占收入的比例将超过 2000 年代中期的峰值。这将减少房屋销售，到 2022 年末现有销售量将超过从 2021 年底的水平下降 20%。房价也将随着负担能力的限制而下降，但房源紧张意味着房价下降幅度相对较小，到2023 年年中增长率将降至 -5%。
如果房价确实在全国范围内下跌，它可能会转化为一些地区房地产市场更大幅度的降价。  Moddy's预测美国房价将上涨 0%。然而， 严重“高估”的房地产市场——如Boise 和凤凰城——应该会看到房价下跌 5% 至 10%。如果美国经济发生衰退，Moddy's预测美国房价将下跌5%。
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本文由Carlos Xu 整理提供。

Carlos Xu是大波士顿地区著名的房地产经纪人。Carlos在大波士顿地区生活了20多年，在房地产行业获奖无数，个人成交金额超过2,000万美元/年。除了房地产买卖经验之外，2008年Carlos把他在列克星敦（Lexington）的老房子拆掉后重新盖了一栋新房。他拥有美国顶级商学院南加州大学马歇尔商学院MBA学位。
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