我的#海外房产#系列，
因为移民突然爆火，有一阵子没更新了。
之前讲了东南亚（菲律宾、泰国、柬埔寨、越南），讲了日本，
今天开始讲英国。
我对英国房产，
一直有很明确的态度——看多。
我认为它是一种稳定的，
且可以加杠杆的投资产品。
这个观点经过了「脱欧」和「疫情」的双重考验。
当然，
接受反驳。
给大家看一种「加杠杆买房」的思路——
一套 300万房子，
首付4成，即120万，贷款6成，利率2.5%-3.5%，
月供只还利息，不还本金，
房子每年的纯租金收益，约总价2%-3%。
租金收益可以cover掉房贷，且一年还能有约3万的结余，
5年后，假设房价上涨了20%，
约60万，即360万卖出。
也就意味着，
用了120万的本金，赚了约75万——
60万的房价上涨收益+约15万的租金收益。
是不是一个非常理想的「加杠杆买房」案例？
这是很多英国房产、伦敦房产投资人的常规操作。
有风险吗？
当然。
风险点一：房子没租出去。
风险点二：房价没涨。
所以，对于投资者而言，需要考虑的是——
当地市场的空置率情况，
房子的持有成本，
房产市场整体的行情。
这周五，
我请了全球房地产五大行之首，世界五百强的「CBRE世邦魏理仕」公司，
来和我一起做一场关于伦敦房产的直播。
我大概选了5个话题——
1、疫情3年了，伦敦的房价是个什么情况？
2、伦敦东西南北各区域、主要地铁线路的人口、经济特点、均价/租金状况、空置率。
3、外国人在英国买房的首付、贷款、税费。
4、加杠杆的买房方式：先息后本/本息同还。
5、中国人喜欢的以租养贷、以房养学，怎么操作？
对了，
CBRE的投资部门，专门给了我整理了一份关于伦敦房价、交通、租金、贷款等各项数据的详实文件，
想要的朋友，
可以添加我们的微信。
今天这篇文章，
我也讲讲我所理解的伦敦房产。
1、
「50年涨106倍」与「两次下跌」。
2019年，还没有转型成为鸡汤情感博主的任泽平，
发过一篇名为《全球房价大趋势》的文章，
用非常详实的数据分析了全球23个经济体的房价变化。
（这篇文章的链接，我放在“阅读原文”了，推荐一看）
其中，有讲到英国的房价——
（图片来源：泽平宏观）

英国，近50年平均房价涨幅为61倍。
英格兰地区，近50年平均房价涨幅为70倍。
大伦敦地区，近50年房价涨幅为106倍。
我算了一下，
50年106倍，差不多接近年化10%了。
其中内伦敦地区的涨幅还高于整个大伦敦地区。
这50年，英国名义GDP涨幅为49倍。
跑赢GDP，完全没有问题。
但，
英国/伦敦房价并非没跌过。
21世纪，英国和伦敦的房价经历过两次明显的下跌——
一次是2008年全球金融危机，
各种资产都下跌，伦敦房产也没有逃过这个命运。
一次是2016年英国脱欧，
英国遭遇了一次全球投资者的“信任危机”，房产市场也受到了影响。
不过，
这两次下跌，
其实让大家对伦敦房产更加有信心。
首先，
这两次下跌都没有暴跌，都还在大家的可接受范围内。
金融危机这次下跌基本在20%的样子，
脱欧危机这次下跌幅度在10%的样子。
其次，
从数据可以看出，
伦敦房产从金融危机中走出来，只用了2年，
之后就一路上涨，直到2016年。
英国宣布脱欧。
当时，一些大型商业机构出于对不确定性的担忧，
撤出或者意欲撤出伦敦，打算搬到属于欧盟的德国，
不过，过了几年，
人们发现，伦敦的金融及各产业的中心地位，
在整个欧洲范围内依然具有不可替代性，
离开的机构纷纷又回来了。
房价的下跌，并没有持续太长时间，又开始稳定上涨。
其实，
伦敦房产下跌应该还有第三个节点，
疫情刚刚在欧美流行的时候，英国房产也出现了短暂的下跌。
但这次下跌的时间非常短，就开始了新一轮的上涨。
2、
全球对伦敦房产市场的共识。
日常能听到八卦，
中国的、中国香港的、俄罗斯的、欧美的富豪在伦敦买豪宅。
甚至，中国币圈的第一批造富者变现之后，
做了两件事——
办海外护照 + 英国买房。
前者是为了身份安全，后者是为了资产安全。
伦敦房产有「居住」和「金融」双重属性——
居住属性：它是全球的金融中心，是世界级的一线城市，人口密集，有非常强劲的住房需求。
投资属性：房价50年上涨106倍，且领涨抗跌，租金也高。
加上英国经济稳定，又有很完善的保护私人财产的法律。
所以，
伦敦房产在全球投资人的认知中，
是一个非常适合「藏钱」保值的地方。
全球的投资者共同撑起了伦敦的房产市场。
疫情之中，
英国、美国、加拿大、澳洲、新加坡这些主流发达国家都在涨。
原因都很类似，
第一，本地政策在放水，不断降息刺激市场，导致房价上涨。
第二，由于疫情，房子迟迟没法开建，供不应求，房价上涨。
第三，在前景预期不明的时期，全球的资金都在往安全的地方避险，
这些经济稳定的国家都是主要目的地，推高了房价。
而其中，
涨得最猛的是美国和英国。
疫情中，
国际买家在伦敦不动产数量同比增长了4%。
3、
英国房产的中国投资者画像。
英国房产对于海外人士而言，
有两个地方比较友好。
「贷款政策」和「付款政策」。
「贷款政策」有先息后本和本息同还两种方式，
利息基本都在2.5%-3.5%之间，
前者是多数投资者的选择，
后者则是自住/孩子在英国读书的投资者的选择。
「付款政策」友好，
指的是首付之后，等几年后交房的时候，
再申请贷款，再开始还贷，
而这时，
2%-3%的纯租金收益已经可以cover/部分cover房贷了。
这二者，
受到了「杠杆」爱好者的喜欢。
不过，并不建议过度加杠杆，
把买一套房子的全款，拆成多套房子的首付加杠杆买房，
这种操作，并不推荐。
多数投资英国房产的人，
是通过「杠杆」增加投资收益，
但并非是通过杠杆「投机」，
并非通过短期的买进卖出获利，
以这种预期买房，可能还会遇到一些坑，
投资者们更看中的是它的中长期稳定的增值和保值。
英国房产，
尤其是伦敦房产的中国投资者画像很鲜明——
（1）在全球发达地区，找到一个安全稳定且能稳步上涨的地方的投资者。
伦敦都能满足这些需求：
有完善的私人财产保护制度，
有良好的供求关系和租金收益率，有全球的购买力支撑。
有非常好的对外国买家的贷款政策，能扩大投资收益率，以租养贷。
（2）英国留学生的家长。
留学期间，孩子可以自住，不用交租，还可以分租出去，
几年后，房价涨了，孩子毕业了，把房子卖掉，学费基本也赚回来了。
以租养贷，以房养学。
一举两得。
以上。

关于英国房产房价、贷款、租金、税费…
有相关问题的朋友，
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