时隔两个月再次推出巨量涉宅地、地块整体条件下降、亚运会延期、房企面临年中偿债压力、全国土拍热度下滑......
诸多不利因素影响之下，杭州今年第二次集中拍地会不会受到波及？
这个疑问，在6月的最后一天被一一破解
全国土拍形势不好？当天8点11分，随着上塘地块出现报价，45宗地块全部解除流拍风险，杭州也挽回了上次出现一宗流拍的面子
开发商资金紧张？杭州有滨绿。其中，滨江依然担任了“救世主”的角色，不仅报名数量多，上午直接拿下10宗，下午又在封顶地块中抢走2宗，总共12宗，超过了上次的11宗
覆盖范围从城东的钱二、翁梅，到城北的勾庄，城西的三墩北、云城，城南的湘湖、富春，城中的东新，四处开花；
绿城也不甘示弱，上午拿走未来科技城、之江两宗低密地块
地块不好？
一大堆中小房企的机会来了，杰立、华景川、新丝路、盛元、荣上、温州时代，这些在土拍市场并不常见的身影，纷纷出手，将临安、富阳、益农、瓜沥等偏远板块的土地收入囊中
虽然也有国资企业托底（共11宗，占比25%），相比其他城市动辄7成以上的比例，已经是很好的表现
如果说，当天上午是本地房企之间的争夺战，下午诸多全国性房企的露面，也是对杭州的集体看好
其中，翁梅板块从上次流拍，到这次强势逆袭，吸引到17家开发商报价
杭州还是那个很给力的城市，这次土拍，总算是挺住了。而滨江就是撑起杭州的底
红色为封顶地块（点击看大图）
01
在今年各地的首场土拍中，杭州和合肥是两个表现抢眼的城市
但是，在第二轮拍地时，合肥已经出现疲软，29宗地块，5宗流拍、9宗底价成交，另有9宗封顶
从拿地开发商看，首批时还有超过一半被民营房企拿走，此次除了龙湖报名多宗地块之外，鲜有民企大幅度参与，仅有文一、伟星等少量房企参拍。最终大约一半被地方国资（14宗）拿走
平均溢价率为7.9%，比首批次也下降了3.3个百分点。苏州、武汉等地，也不乐观
苏州的20宗地块，17宗底价成交。成交地块中，有15宗还是被地方国资托底拿走，占比75%
要知道，这一批次，苏州的地块总体品质不错，政策也宽松，保证金比例低至20%，但仍然没有太大起色
武汉的10宗涉宅地，除了1宗封顶，其余全部底价成交
有意思的是，宁波在6月29日出让的21宗地块，有5宗安置房地块拍到了封顶
这说明，开发商不是不愿意拿地，而是拒绝任何不确定性，要的就是一个稳，哪怕是安置房，只要有利润、回款有保障，还是愿意拿的
手里的钱也许不多，但要花在钢刃上。而杭州，恰恰给了开发商这样的机会
结果，当天的45宗地块，12宗封顶（占比26%）
02
“次高者得”真实版玩法
当天有12宗地块进入第二轮报价，这种玩法，上次已经用过，开发商当时还有点摸不着头脑
有些“老实”的开发商，没有预想到会有人甘愿做“炮灰”掩护的玩法，往往报出次次高的价格（注：比封顶价低1万为次高，低2万为次次高），最终导致无法入围最后的摇号环节，只能两手空空的回家
这一次，因为地块确实没有上次那么优质，直接报封顶价做“炮灰”的开发商很少出现，大家报价各不相同，看的就是各自的策略
“次高者得”也回归最真实的玩法，不少开发商都穿上红色衣服希望图个吉利
进入第二轮报价地块
第一宗出场的就是最热门的钱二沿江宅地，5家入围，全国性房企纷纷登场
结果坤和、越秀、温州远山同时报出了619312万元的价格，滨江报的价格为619311万元，保利报价为619233万元
滨江是唯一报出次高价的，幸运地拿走这宗宝地。此后，招商、星创、金帝各有斩获
最抢手的是一宗翁梅宅地，共17家入围。有意思的是，首批拍地流拍的正是该板块。该地块最终通过摇号被中天拿下
另一宗抢手的是华丰地块，13家入围，华发通过摇号得手
03
红盘地块频频遇冷
本次土拍的地块整体质量下滑，但也不乏亮点。只是红盘便宜了购房者，对开发商来说并不意味着赚钱，甚至开盘节奏也不是自己说了算，因此，这些地块反而遇冷
还好杭州有滨江
图片来源：浙报传媒地产研究院
钱二沿江的两宗地块，是本轮土拍的最大看点。但资金要求也很大，一线沿江的42地块需要超60亿的资金量
都知道好，但也都很谨慎，开发商每次出价都是1000万，没有任何一次有人愿意多加
最终，经过57轮报价还是达到中止价，有惊无险地进入了下午第二轮的一次性报价环节
45地块体量较小，位置也没有42地块好，就没那么抢手了，上午直接被滨江拿下，溢价率7%
图片来源：浙报传媒地产研究院
云城两宗相邻的姐妹地块，紧挨着杭州西站南大门，可以享受到高铁+3条地铁的便利交通，但也不可避免地会有噪音影响
关键时候，还是无所畏惧的滨江出手了，一宗零溢价、一宗溢价率3.4%
被滨江“抱走”的姐妹地块，还有勾庄
勾庄现在是余杭的供地大户，近一年已经出让了5宗地块，分别被绿城和万科、杭州地铁瓜分，均还未上市，现在又来了2宗
图片来源：浙报传媒地产研究院
12地块位于星创城北侧，紧贴着好运街站地铁口；另一地块在1地块北侧，到地铁站也就200米。其他地块都是四五百米的距离
滨江入主勾庄后，这里已经被优质开发商包圆了，俨然又一个小申花
图片来源：浙报传媒地产研究院
三墩北地块不大，位于越秀·星汇悦城与景溪北苑之间，最大卖点是，在板块内近几年的地块中，它距离地铁最近，步行300米即达 
三墩北限价从28100元/㎡涨到了28600元/㎡，未来是抢手的红盘，也不会有悬念
按照过去的经验，大概率是要封顶的。据测算，这种情况下的利润率只有2.4%。或许是因为大家都有这样的判断，反而鲜有人报名
最终滨江联手钱江以零溢价拿下，成功捡漏，这宗地的利润率将达到7%，有足够的空间打造一个好的产品了
开发商“畏惧”红盘，但滨江的快周转模式，也许是对抗红盘难赚钱的法宝。这批红盘有可能在今年就会面世

04
低密地块成香饽饽
本次土拍，低密地块（容积率低于1.7）占比达到3分之一（15宗），与去年全年的供应量差不多（共17宗）
近几年，由于杭州实行双限，产品多以高层为主，就连临安、富阳等别墅较多的区域也不例外
这批低密地块将可以带来一批别墅类产品，并且位置也不错
比如湘湖周边的4宗地块、闲林三宗容积率1.2的地块，未来科技城、之江、临平老城区，都有供应
果然，12宗封顶地块中，有5宗都是低密的，分别是：
其中，容积率1.01的杨岐山0405地块，与湘湖就隔着一条亚太路，步行到定山广场不过200米
图片来源：浙报传媒地产研究院
而精装限价仅30480元/㎡，这么低的容积率，完全可以做成叠墅
图片来源：浙报传媒地产研究院
此外，未来科技城核心区的131B地块，被绿城&省交控拿走，没有到封顶，会是又一个湖境云庐？
05
流拍板块奋力逆袭
两个月前，杭州首次土拍大战激烈争夺，但翁梅却出现了一宗流拍，这让刚刚设立的临平区有点“难堪”
这一次，翁梅板块很想挽回颜面。上次流拍的地块没有重新上架，而且拿出两宗更靠近地铁口的宅地，一宗在翁梅站东侧（23地块），一宗在北侧（13地块）
开拍前几天，临平还释放重磅利好
就在这两宗地块北面，一个总面积达45.6公顷（近700亩）的巨大滨水景观带浮出水面
望梅高架路二期、东湖高架路二期通车，翁梅乔司通向临平北部的塘栖和东湖新城更快捷了，这里真正成为临平南融主城的枢纽
即将整拆整建的翁梅乔司，如此大手笔制作，像是对开发商们喊话：临平南融是来真的，“钱江新城升级版”也不是嘴上说说的
果然，今天的局面不一样了
图片来源：浙报传媒地产研究院
13地块被滨江拿下，这也是翁梅乔司一带首次迎来大牌开发商
附近小区的业主群里，已经率先嗨起来了：我们再也不是被购房者和开发商瞧不上的板块了

图片来源：浙报传媒地产研究院
挨着翁梅地铁站的23地块，更是出现了17家房企疯抢的情况，拼到了封顶
从流拍到封顶，这或许也是杭州的一个缩影
在这座整体形势向好的城市，某些看似不起眼甚至被嫌弃的板块，也有点石成金的机会，从麻雀变凤凰，只需两个月时间
了解全部地块信息，请移步至：第二批集中供地全部地块
暗号：土拍
以上为正文，来自杭州真有好房团队
ps：如果您最近在选购二手房，我们真有好房的资深房产咨询师可以为您提供专业的咨询和服务，一对一陪您选好房
点击下方卡片报名参加
👇👇👇
继续阅读
阅读原文