文 | 克而瑞资管
大宗交易研究团队
根据克而瑞资管（CAIC）监测显示，2022年4-5月内地32城大宗物业成交总额约353.2亿元，同比上升37.6%，平均单笔16.1亿元，同比上升122.3%。近两月大宗市场较21年同期整体仍呈上升趋势，虽交易频率有所下降，但平均单笔成交额显著提升突显了更多大资金的入场。
21年多城市资产组合整体交易的热点依然持续，近两月成交额达约132亿元。受疫情影响最为严重的长三角城市群依然成交领先，上海占比达9成以上，其大宗市场韧性突显。北方资金南下，大型房企间交易越发频繁，外资加码内地优质物流资产均为近一段时期大宗市场的典型特征。
从完成交易的资产业态来看，长期成交热度最高的办公/研发办公近两月成交金额同比小幅下降，而优质物流仓储的成交同比提升最为明显，核心交通枢纽城市的高标物流园仍属于交易市场中的稀缺资产。
本报告数据均来自CAIC（中国房地产资管信息服务平台）点击了解。
4-5月32城大宗成交总额同比上升37.6%
平均单笔成交额升幅达122%
*数据来源：当前已披露的公开资料、CAIC 商办数据系统，若有变动后期进行修正
32城：北京，上海，广州，深圳，南京，天津，重庆，武汉，西安，成都，杭州，苏州，厦门，福州，宁波，温州，南昌，海口，珠海，三亚，东莞，佛山，长沙，贵州，沈阳，青岛，济南，郑州，合肥，哈尔滨，长春，银川。

大宗交易：指大陆地区单笔成交额超1亿元人民币的商业地产交易，含在建项目交易，但不含纯土地/住宅交易。
据克而瑞资管（CAIC）监测显示， 2022年4-5月，中国内地32城大宗物业共22笔成交，交易总额约353.2亿元，同比上升37.6%；平均单笔成交额约16.1亿元，同比上升112.3%。近两月大宗市场相较21年同期表现升温，虽成交宗数来看交易频率略有下降，但平均单笔成交额显著提升突显了更多大资金的入场。
2020.1-2022.5内地大宗市场成交走势
数据来源：CAIC商办数据系统
4-5月，此前持续为大宗热点的长三角受疫情影响最为严重，但成交金额仍较去年同期相比提升12.2%，其大宗市场韧性十足，处于封控核心区的上海成交额依然达到长三角占比的9成以上。21年兴起的多城市资产组合的整体交易热度持续，近两月成交额约132亿元。北方资金南下，大型房企之间交易越加频繁，外资加码内地优质物流资产均为近一段时期大宗市场的交易特征。
数据来源：CAIC商办数据系统
一线城市交易频次普降
多城市资产包成交额居首
从城市群维度看，4-5月长三角城市群成交额117.5亿元与去年同期相比提升12.2%。4月始，作为长三角大宗成交绝对主力城市的上海便进入了长达2个多月的严格封控期，且疫情对周边城市的辐射影响也较为明显，依然小幅提升的成交总额充分体现了其大宗市场表现的热度与韧性。
4-5月内地32城大宗物业成交城市群分布
（按成交金额）
*多城市关联资产包成交未纳入单城市统计
数据来源：CAIC商办数据系统
从一线城市同比看，北上受疫情影响均较为明显，却呈现差异化的表现。成交金额方面，上海因5月的两笔大额办公物业成交同比仍上升12.4%，北京则同比大幅下降达86%，仅有1宗酒店物业成交，一线城市的交易频次降低为普遍现象。近两月内，广州成交同比升幅最大，主要因为成交标的为大体量TOD项目，深圳则处于低位。值得重点关注的是，从去年开始兴起的多城市资产包的交易热度依然持续，外资对交通枢纽城市的物流资产组合持续投资，领展最新完成的交易囊括了东百集团旗下三个位于长三角环上海区域的物流资产，也是继去年11月布局广东佛山和东莞物流资产后的又一次加码。
4-5月一线城市大宗成交同比
（按成交金额）
数据来源：CAIC商办数据系统
内资机构投资者、
大型央国企地产为收购主力
4-5月，成交金额占比前三的行业分别金融业、房地产业以及能源类企业。私募基金鼎晖夹层投资与朗基资本管理以超100亿元共同收购北大方正集团破产重整的首个不良资产包，其涵盖了办公、购物中心、商住等多种业态类型，资产多位于新一线城市，相较于以往较多的优质资产交易，此次收购将更加考验后续的改造及操盘能力。此外，内蒙古上市公司鄂尔多斯资源股份购入上海苏河湾中心一栋独栋办公自用；在5月内另有内蒙古能源企业68.86亿元买入同在苏河湾板块的大悦中心写字楼大部分楼层，北方资金南下也为近一阶段大宗市场的趋势。
4-5月内地32城收购方企业行业占比
（按成交金额）
 数据来源：CAIC商办数据系统
监管趋严，融资趋紧且疫情反复的大环境下，通过资产交易加速回血是房企为数不多的自救方式，而大型央国企地产企业继续为收购主力是仍目前以及未来一段时期内的交易趋势。4月，内地32城收购金额行业占比中，房地产业以逾6成遥遥领先，上海太平洋置业10.8亿元收购上海绿地瀛通大厦，越秀地产股份有限公司50.1亿元收购广州琶洲南TOD项目均为这一段时期最为典型的交易特征。
 数据来源：CAIC商办数据系统
物流仓储业态成交同比上升最为明显
从投资业态方面分析，长期成交热度最高的办公/研发办公近两月成交金额同比小幅下降，而优质物流仓储的成交同比提升最为明显。5月16日，新创建集团22.9亿元从嘉民集团整体收购位于成都和武汉的6项物流地产物业，而此前5月12日领展也斥资9.47亿元向东百集团收购3个位于环上海长三角区域的高标仓储物流园。交通枢纽城市的优质物流园目前仍属于稀缺物业，而外资对该类型物业的投资加码也仍在持续。
4-5月各业态成交金额同比
 数据来源：CAIC商办数据系统
附表：2022年4-5月内地大宗成交典型案例

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5月