摘要
2022年5月全美公寓月平均租金约为$1,343美元,一居室月平均租金约为$1,152美元,二居室月平均租金约$1,320美元
过去一年全美租金指数上涨15.3%,与前月份相较回升1.2 %
2022年5月全美公寓租金月增长率东岸高于西岸,进入市场旺季后的全国租金水平,后续值得观察
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相信大家对在美国租房这个话题都是十分关注的,在美国租房的租金通常会受到很多方面的影响。单从房子本身来说,公寓环境装修水平、是否有带阳台、洗衣房、健身房,是否有公共户外空间、停车场及门卫等等公寓自身因素都会都影响租金。再从大环境来看,相同条件下的公寓在不同城市的租金又有着天壤之别,如在纽约市租房和在中部城市租房就会产生非常大的租金差异。今天将带大家了解一下2022年5月全美和美国主要城市的租金状况。

2022年5月份租金概况

根据2022年5月份Apartment List的公寓数据,与前月相比有些微上升:
●全美公寓月平均租金约为$1,343美元
●一居室公寓月平均租金约为$1,152美元
●二居室公寓月平均租金约为$1,320美元
在本文中,环比指的是本月与上月的比较,同比指的是与去年同期的比较;环比能更好展现出数据指标的短期变化,同比更偏向于描述数据指标的年度起伏。
Apartment List的数据显示,全国指数在5月份上涨了1.2%,租金增长再次微幅的上升。今年到目前为止,租金价格成长比起2021年略微缓慢,但已经比疫情前的增长速度要快,与2021年的同时期6.1%相比,2022年的前五个月租金总共上涨3.9%。目前租金同比增长达 15.3%,略低于年初时曾出现的17.8%的峰值。
在房屋供应方面,全国的公寓闲置率再次小幅上升,租赁市场的市场紧张状况自去年秋天起逐步缓解。目前全国空置率达到5%,虽低于最低点的4.1%,但仍远低于疫情前的标准。本月全美100个最大城市中有96个城市的租金上涨,但其中70座城市于今年的租金增长低于去年的速度,过去几个月最热门的太阳带区域市场开始出现增长停滞的迹象。

全美租金环比回升1.2%,同比15.3%

2022年开始,租金增长的速度一直稳步上扬,今年到目前为止,每月的增长速度都在增加。5月份的全国租金环比增长1.2%,为今年目前出现过的单月最大涨幅,但与去年相比,增长速度明显趋缓,2021年5月的月增长率为2.2%。事实上,本月的增长率更类似于疫情前的增长速率,2017年到2019年,5月的平均增长率为1%,略低于本月的增长率。
数据、图片来源:Apartment List
租金增长已从去年夏天的高峰大幅降温,但到目前为止,2022年的总增长率仍高于疫情流行前同时期的常态。过去5年的1到5月累积增长率,2018年增长了3%,2019年增长2.5%,2020年下降了0.2%,2021年为增长6.1%,而目前2022年则增长了3.9%。
数据、图片来源:Apartment List
过去一年内,全国租金价格上升了15.3%。过去一年的租金增长远超过先前任何一年,若追溯至疫情前的数据相比,2018至2019年5月份的租金同比平均仅为2.4%。根据目前至今的趋势观察,2022年租金正在加速增长。即使价格不再像2021年那样快速上涨,今年的租金增长也可能继续超过疫情流行前的趋势。

租金市场进入旺季后,公寓闲置率仍低

如同前几个月所详述的,2021年的租金热潮很大程度上可归因于市场紧缩,多数租房家庭争取少量的闲置公寓。在2020年疫情爆发时,公寓空置率指数飙升至7%以上,因为在大流行爆发的不确定性和经济混乱的情况下,使得大家纷纷与家人或亲友同住。但是从那之后,闲置率便稳步下降,最终降至4.1%的最低点。
数据、图片来源:Apartment List
但在2021年10月4.1%触底之后,公寓闲置率指数已经连续七个月缓慢上升,直至本月为5%。尽管目前是租赁市场旺季的开始,但快速上涨的租金可能会使多数的租房者选择续签现有租约,而非寻求新的物件。同时,房价飙升与房贷利率持续上扬也为代售市场带来障碍,使得潜在的购屋者选择观望,而继续留在租房市场。因此,未来的几个月间,空置率可能会逐渐趋于平稳。
如果说2020年的房价的特点是价格趋同(昂贵的城市越来越便宜,便宜的城市越来越贵),那么2021年的特点则是价格上涨:大大小小的城市迅速地变得越来越贵。虽说2021年12月,全国百大城市中有61个城市的租金出现下降,这也是这一年中,唯一超过一半城市出现下降的月份。而目前在百大城市中,约有96座城市的租金价格持续上涨,其中有70座城市在2022年前五个月的租金增长低于2021年同时期的速度。

迈阿密与奥兰多欣欣向荣

自疫情流行开始以来,整个太阳带的主要市场都经历了几乎不间断的租金增长。下表显示了过去六个月、过去一年以及自2020年3月疫情爆发以来租金增长最快的10个大都会区的租金增长情况:
数据、图片来源:Apartment List
迈阿密都会区在过去一年中有着全美最高的增长率(+28%),同时迈阿密都会区的过去六个月的租金增长率排名也仍在第六,自2020年3月以来的增长也排名第三。奥兰多也是唯二在三个时间段内也进入前十名的都会区。在整个疫情流行期间,坦帕都会区的租金增长最快,增长了惊人的40%。然而,坦帕的增长率在最近几个月当中略有降温,自去年10月以来增长了2.7%,事实上已低于全美平均水平。我们也看到近几个月热门的都会区:圣何塞、新奥尔良、刘易斯维尔、盐湖城以及达拉斯都会区,皆仅有出现在六个月的前十名榜单上。

仅旧金山湾区仍落后于疫情前的平均租金水平

另一方面,自疫情流行开始之后,许多地区的租金市场增长要温和得多。这些地区通常是昂贵的沿海城市,租金在2020年急剧下降,随后在2021年出现反弹。同时还有与全国平均租金水平相比,增长本就呈现缓慢的锈带(Rust Belt)城市。因此,以下显示了租金增长最慢的都会区:
数据、图片来源:Apartment List
在旧金山都会区,租金仍比2020年3月低3%,使其成为全国唯一一个租金中位数仍低于疫情前水准的地区。邻近的圣何塞都会区,本月租金超过2020年3月的水平,环比增长1.6%,因此预期旧金山可能也即将跟上。明尼阿波利斯和华盛顿特区的租金仍略低于疫情前的租金,但在这些市场中,租金折价的趋势并未扩展到整个都会区。匹兹堡都会区是唯一出现在以上这三个列表上的地区。而明尼阿波利斯的租金增长(+6%)在过去一年中最慢,但如果放在疫情流行前的2019年,只有极少数的大都会区才能拥有这样的增长率。值得观察的是,过去六个月增长最慢的三个都会区:拉斯维加斯、杰克逊维尔和凤凰城,是疫情大流行期间增长速度前十名的地区,在持续繁荣发展两年后,这些市场终于出现趋于平缓的迹象。

2022年5月十大城市租金概况

我们继续来看美国十个主要城市的租金状况:
数据来源:Apartment List & MNS
自新冠疫情爆发后,2020年全美大城市租金都受到了不同程度的影响,但仍能看出城市间的租金差异,我们可以发现地理位置是影响租金的关键因素之一,虽然同为大城市,东西岸城市如纽约市、波士顿、旧金山以及洛杉矶的月租金就明显要高于内陆城市,例如亚特兰大、芝加哥等城市的租金。其中,2022年5月纽约市曼哈顿区每月平均租金为$4,597美元,与上个月相比有所上涨;而旧金山平均租金水平为$2,224,本月同样也略有上涨。
如同前段所述,内陆城市的租金水平相对较低,芝加哥月平均租金为$1,386,亚特兰大月平均租金为$1,569美元。与此同时,租金也受经济发展等因素的影响,比如虽然与纽约、华盛顿特区同为海岸城市,费城的每月平均租金水平($1,229)就比华盛顿特区($1,808)要来得低。整体而言,与2021年相比,全美各地的5月平均租金已出现涨势趋缓的趋势。

2022年5月十大城市与前月增长率比较

数据来源:Apartment List & MNS
紧接着,我们来看下全美主要城市的租金较上月相比有何变化?从上图可以看到全美十大城市5月平均租金与上月相比,西岸沿海城市的月涨幅不如东岸,整体而言十大城市的月涨幅不高,不过春夏之际随着气温上升会带动搬家活动的盛行,后续可在观察各大城市的租金市场影响。在5月,纽约曼哈顿租金环比上涨1.61%,布鲁克林租金水平则上涨4.27%,为十大城之首。同为东岸城市的波士顿增长率略微上涨2.21%,迈阿密也上涨1.75%;位于西岸的旧金山和洛杉矶本月涨势较缓,分别上升了0.63%及0.64%,西雅图也仅上升1.81%。华盛顿特区与前月租金相比后上升1.06%,租金水平较低的费城则上涨1.91%。
2020年疫情大流行后,全美各地房市皆受到不小影响,接着我们从各大城市租金相较于去年同期的增长变化,来了解目前的房价租金市场。

2022年5月十大城市与去年同期增长率比较

数据来源:Apartment List & MNS
从上图中得知,与去年同期相比较,全美十大城市的平均租金皆有明显上升,租金市场已脱离了前两年疫情爆发的影响。
美国西海岸城市旧金山,租金与去年相比目前呈现上涨的趋势,为8.97%;而房价居高不下的纽约市,虽然同样受疫情影响,但本月租金水平已超越去年租金水平,曼哈顿涨幅大约三成,大涨29.14%,布鲁克林的租金较去年相比,同样大涨27.52%,由此可见美国各大城市虽然去年受到疫情冲击影响严重,但已摆脱疫情期间的颓势。
至于其他沿海大城与去年同时期比较,东南边的迈阿密上涨幅度达到了26.5%,北边的波士顿也上升14.37%。华盛顿特区上涨10.11%,费城同样上扬了10.52%。东岸部分城市5月与去年相比的成长率,位于西海岸的洛杉矶和西雅图,前者租金上涨了14.76%,后者与去年同期相比也上涨了13.98%。由于各大城市的租金在2021下半年后都持续弹升,进入2022年后同样维持涨势,无论东西岸大城的租金同比幅度都有所提升。

2022年5月全美各州公寓租金

数据来源:Apartment List & MNS
从各州整体房租中位数观察,全美租金较高的州都分布在东西海岸,而中部的租金较低,呈现两岸高、中间低的分布。2022年5月,美国中部平均租金在910-1400美元左右,而越接近东西海岸则越高,加州、纽约州则达到了接近2000美元、1750美元左右,再次验证地理位置是影响房屋租金的重要因素,大都市以及大都会区的辐射效应不可小觑。
资料来源:优投房utofun.com、Apartment List、MNS、网络
图片来源:优投房utofun.com、Apartment List、MNS、网络

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讲座时间
美国東部时间 
2022年07月02日 周六 9 PM
北京时间
20227月3日 周日早上9
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- 本次讲座将采用panel 形式,
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