当伦敦房地产遇上区块链，会擦出怎样的火花？
2022年6月21日，香港富豪郑家纯（Henry Cheng）旗下伦敦房地产开发商Knight Dragon，通过其子公司KD Tokens推出了伦敦市中心首个房地产代币化项目。
KD Tokens将发行10万个证券型代币，当指定的伦敦房地产物业估值上升，代币持有人便可将之转售获利，可享物业升值利润的80%。
郑家纯是香港四大家族郑氏家族郑裕彤之子，郑氏家族拥有香港开发商新世界发展和周大福珠宝金行。
本次郑家纯进行代币化的房地产项目名为Greenwich Peninsula，位于伦敦东二区格林威治半岛，紧邻泰晤士河，跟金丝雀码头只有一河之隔。
在区块链技术快速发展之际，香港富商计划把Greenwich Peninsula中的明星社区Upper Riverside，当中第四座住宅大楼一共191套公寓的经济权益代币化。
Upper Riverside共有5座住宅大楼，本次进行代币化的四号楼，原本就只会纯粹用于出租。
具体来说，KD Tokens将使用区块链技术，向投资者发行10万枚名为KDB4的证券型代币，代币总体估值为1.4亿英镑，相当于每一枚代币1,400英镑，正式发售日期目前尚未公布。
代币持有者将分享伦敦Upper Riverside项目4号楼内191套公寓所产生的80%毛利润。
Knight Dragon创办人兼副主席李耀湘认为，通过区块链代币化，能够将“地产投资平民化”，让投资者以较低成本投资房产，甚至是对于普通人遥不可及的伦敦市中心房地产。
简单来说，代币化将地产项目的价值，演化成代币的概念，跟资产证券化类似。
Knight Dragon创办人兼副主席李耀湘
李耀湘表示，虽然买代币并不会让投资者成为业主或住客，但当地产项目估值上升，代币持有人将可以转售获利，享受升值利润中的80%。
除此以外，KDB4代币的持有人将被列入白名单上，拥有优先投资或购买Knight Dragon产品的权利。
李耀湘表示，现在公司正在物色适合的虚拟资产交易平台，当KDB4代币在该些交易平台上架后，投资者便可在网上直接交易。
他还透露，未来区块链技术愈发普及后，公司还计划尝试通过此技术处理物业交易，或直接把伦敦房产转成非同质化代币（NFT）买卖。
郑家纯旗下伦敦格林威治半岛房产项目介绍
回到本次代币化项目本身。
格林威治半岛（Greenwich Peninsula）房地产项目位于伦敦东南二区，紧邻O2体育馆和泰晤士河。
该项目是全英国乃至欧洲最大的城市更新项目之一，开发商总投资高达84亿英镑，开发面积为150英亩。
整个项目由香港郑氏家族全资持有，整体操刀设计和开发。
从规划来看，香港富豪希望在北格林威治打造一个地标级别的大型社区，以下是项目现场实拍，目前已有不少人入住。
项目沿着泰晤士河延绵1.4英里，占地150英亩，建有7个独立社区，提供超1.5万处住宅、350万平方米的商铺、酒店、学校及公共设施。
格林威治半岛项目新建的七大社区分别为：「半岛中心Peninsula Central」、「设计空间 Design District」、「上河区 Upper Riverside」、「下河区 Lower Riverside」、「园畔区 Parkside」、「子午线码头区 Meridian Quays」以及「布里克菲尔德 Brickfields」。
目前，7个社区中的2个已经有大约5000名居民入住。
本次代币化的是其中的「上河区 Upper Riverside」四号楼。

香港富豪尝试代币化房地产项目，为什么选英国？
事实上，香港富豪之所以选择在英国开创房地产代币化先河，也不是无迹可寻。
2022年4月4日，英国政府在官网宣布，英国财政部将采取一系列措施来规范和利用加密货币，以增强人们使用数字货币的信心。
详见英伦投资客往期文章：英国最新官宣，要做全球数字货币中心
英国财政大臣苏纳克表示：
“英国政府希望在未来看到更多的加密货币企业在英国出现，创造就业机会，而政府也将通过有效的监管，给公司和投资人提供长期经营和投资所需的信心，确保英国的金融服务业始终处于全球技术和创新前沿。”
甚至，除了英国政府，连九十多高龄的英国女王伊丽莎白二世也对区块链表示了兴趣。
这样看来，英国政府对区块链技术和数字货币还是保持着相对开放的态度，因此香港开发商才敢于在伦敦进行代币化尝试。
房地产代币化，到底是什么？
关于区块链，大家往往想到的是加密货币，尤其是近期暴跌的比特币。
其实，有关于房地产代币化的应用，在世界上已经涌现出很多成熟的案例。
总体来说，房地产代币化有五个方面的优势，分别是：流动性，拆分所有权，低交易和时间成本，透明度，以及自动化处理。

地产项目的代币化，首先解决了房地产在传统意义上流动性弱的问题，并将房地产转为更高效和透明的投资产品。
在交易方式上，代币化能够减少购房中繁琐法律的流程，让投资者在线上平台自由交易。
如果涉及到外国房产的话，代币化还可以让世界上各国投资者不限地区参与海外投资。
另一方面，代币化可以让个人投资者避开购房印花税，更公司高效的管理效率还可以间接降低管理成本。
这相当于利用机构房东在Build-to-rent（BTR）集中化管理的优势，减少个人买家在持有房产中投入的精力和时间成本。
而对于开发商而言，代币化不仅降低了投资门槛，吸引更多人参与投资，也可以让融资方案更加多样化。
尤其是在英国央行加息导致利率上涨，借钱成本上升的大背景下，通过代币化先募集资金再提供收益的方式，能够大幅减轻开发商的债务压力。
其实相对于虚拟数字货币，房地产代币化更加类似于股票，代表的是房地产项目的股份，分红机制也跟股票更类似。
换句话说，代币的价值仍然是与地产项目的收益绑定。
更具体来说，代币化的操作，也类似于房地产投资信托（REIT），但部分收益较高的REIT投资门槛很高，比如未上市的私人房地产信托基金通常只卖给机构投资者。
值得注意的是，房地产代币化并不意味着能带来类似于数字货币的收益率。
从大多数案例来看，代币化所带来的明显收益只有三点：交易速度，个人隐私保护以及去中心化交易。
代币化是否能真正给买家带来收益，不仅取决于开发商提供的项目所带来的收益，更重要的是对项目未来的估值。
英伦投资客写在最后
简单总结来说，代币化的操作，对开发商来说可以有效降低融资成本，增加一个新的融资渠道，对投资者来说则提供了一个新颖的小额投资产品，用小成本参与昂贵的伦敦房地产。
当然，对投资者来说，对于这类新颖的投资产品，还是要保持必要的警惕。
目前Knight Dragon对于该代币（token）持有者的权责尚不明确。
比如项目的估值为什么是1.4亿英镑，估值依据从何而来？为什么是毛利的80%？是否享有租金收益等问题仍然没有介绍。
对于买家而言，买代币并不意味着真正购买了房产，而只是获得开发商在该项目中的部分收益权。
在法律方面，房地产代币化在细节上是否符合英国监管规定，投资者未来是否接受这类创新渠道来交易（关系到流动性），跨国投资的权益如何受到保护等等也都需要解释。
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文 ∣ Ding ; William 
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