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近年来房地产市场下行趋势明显。一个标志性事件就是曾经是房地产三强的恒大地产陷入债务危机。
2022年1月份，恒大地产宣布暴雷，无力偿还到期债券。早在2020年8月份，恒大集团即遭遇债务危机，向广东省府求援，提交了《关于恳请支持重大资产重组项目的情况报告》。
报告中显示，截至2020年6月30日，恒大集团有息负债8355亿元，在128家金融机构借款2323亿元，其中民生银行、农业银行、浙商银行等借款余额均超百亿。这些还只是明面上欠银行的负债，一些没有体现的隐性负债，如欠建筑公司、供应商款项、没有体现在集团公司负债表上的表外负债之类，债务危机会更严重。
在2022年初恒大暴雷之后，有关部门对恒大集团总负债进行核算，结果发现恒大集团总负债高达2万亿，2600亿欧元！相当于欧债危机中负债严重的“欧猪五国”的葡萄牙一国的公共债务！而恒大集团的总资产也不过2.2万亿，负债率超过90%！
并且恒大的资产大多是土地储备和房屋，一旦进入破产清算程序成为烂尾楼，估值会大打折扣，是无法偿还高达2万亿的债务。这也是恒大债务违约，符合破产清算要求，也一直拖着不破产、债权人也不申请强制破产的原因，重组尚有一线希望，破产那就真的无法挽回了。
当年叱咤风云的恒大集团，为何落到如此境地了呢？有外部环境变化的因素，但更多是内部原因。
恒大跑马圈地式扩张文化基因，决定了在大环境变化之时，必然会陷入债务危机。
其实这并非恒大第一次遇到债务危机了，在2014年房市遇冷，各城市土地招拍挂纷纷流拍，一向激进拿地扩张的恒大就陷入了流动性困境，许老板不得不向HK富豪们求援，加上国家放水，涨价去库存，房价由下跌转为暴涨，恒大有惊无险渡过了此次危机。不仅如此，恒大大手笔拿地，反而让其在危机中大赚了一波。
在危机中尝到甜头，让恒大把逆周期炒作当做常态，在2018年房地产市场再次出现低迷态势，地产大佬万科喊出“活下去”的口号时，恒大不但没有减速降低负债，反而还大举拿地，把危机当作弯道超车的机会，想要一举成为地产商的龙头老大。
只是这次狼真的来了，房地产市场已经从高速发展的蓝海市场转向红海市场。
在蓝海市场，最重要的市场占有率，短期亏损和高负债都无所谓，谁能够跑马圈地占领市场，高速发展的市场能够抹平高负债和亏损，给予激进投资者高额回报；而在存量搏杀的红海时代就不一样了，关键是能够“活下去”，谁能够熬得最久，谁就能笑到最后，不需要你去打败竞争对手，市场就像凛冬一般，自然会淘汰他们。
时代变了，游戏规则也不一样了，套用之前的发展模式，只会碰得头破血流。
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有人说恒大多元化经营、没有聚焦主业所致，其实不然。
恒大冰泉，汽车之类的产业恒大真金白银投入的并不多，而且投入这些产业有一个目的：圈地。
大国卖地收入属于地方收入，很多地方为了鼓励产业发展，对于产业拿地有优惠政策。
也就是说，如果你能给这个城市带来产业，给政府带来税收，政府会在税收和拿地方面给予补偿。
恒大做这些产业很多时候目的就是为了圈地，我们可以看到恒大在暴雷之后大量的地块被当地收回，就是这类用地，如果是通过公开招拍挂市场拿的地，当地没有理由收回。只是恒大有时把住宅的肉吃了，产业用地就抛到一边不管了，所谓的产业地块上长满野草。例如在济南，被当地列入黑名单。
恒大的暴雷，主要还是进行“逆周期”操作，负债过重、而下一个风口周期又迟迟未至所致。
很多人觉得房地产业是暴利，房子价格卖这么高，难道不赚钱吗？
但房地产市场远没有想象中的暴利，不要说跟烟草、两桶油之类的垄断企业相比，比起资源型企业都不如。房地产业利润率其实相当低，年景好的时候，也不过8%-12%，低谷期甚至不能负覆盖同期贷款利率甚至亏损。
因为房地产业的最大成本土地是地方垄断经营，而且要通过公开市场招拍挂，年景好的时候溢价严重，利润率低；年景不好的时候没人买房价格上不去，但招拍挂的地块设计有底价，并不会降价卖地，所以整个行业的利润率并不高。
那么，房地产行业靠什么赚钱呢？靠高周转率。
房企靠提高现金的周转率来提高年利润。过程就是：开发商去借钱拿地，拿完地迅速地开工开盘回款，再用这个钱去拿下一波的地。这样把借来的钱一年能转2-3遍，每一遍即使赚个8%，一年也能拿到16-20%以上的利润，自己一分钱不用花，用银行的钱给自己赚了一大笔。而且借得越多，赚得越多。
所以房地产开发商普遍杠杆高，负债率高，加上期房销售、建筑商垫资，开发商拿下地之后，用建设商、供应商和购房人的钱来进行周转，利润更高。
这种高周转率游戏在市场好的时候，能够玩得转，但市场一差，这个游戏就没法玩下去了，高周转里面最重要的一环销售回款完不成了。回款完不成，就没法进行下一次周转，甚至说不光进行不了下一次周转，连借钱本金和利息都还不上，债务危机就爆发了。
而像恒大这类激进的房地产商更加严重，因为恒大不光是借钱多，他的资产也不优质，它在三、四线城市拿的都是很多城市边缘地块，市场形势好的时候投机客多还不愁卖，市场差靠刚需买房就卖不动了，卖不动就没有回款，没有回款钱就还不上，危机爆发。
而且由于一二线城市优质资产较少，所以危机爆发后很难通过市场途径找到别人接盘，无力回天。
这种情形不止恒大一家，房地产企业三道红线（剔除预收款的资产负债率不得大于70%；净负债率不得大于100%；现金短债比不得小于1倍）政策出台后，重仓环京的华夏幸福，同样遭遇债务危机；富力、泰禾、宝能……一大批房企都深陷债务危机，诉讼缠身；只有在危机初现端倪之际就喊出“活下来”的口号的万科等一批稳健性房企，居安思危，及时改变策略，在房地产业的凛冬中不仅活下来了，而且还活得不错。
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从房地产企业的数据来看，目前房市显然进入了调整期，购房者可以慢慢挑选房子了。
2022 年1-5月，全国商品房销售面积、销售额同比降幅23.6%，31.5%，降幅较1-4月扩大。
房价数据方面，2022 年 5 月， 70 个大中城市，新房价格下跌城市数量为 43 个，二手住宅价格环比下降的城市有53个，相当于八成左右的城市，二手房价格在下跌。
房企的负债数据方面，据相关部门统计，2022 年6-7月房企将迎来偿债高峰期，7月境内房企债券偿债达到1047亿元。负债影响下，开发商以价换量的态势还会持续。
2022年1-5月，49 家公布业绩的上市房企中，千亿房企仅有3家，分别为万科、碧桂园和保利，而三家房企的销售额同比增速均值跌幅37.8%，可见楼市依然处于下行趋势中。
出现这种原因，一是房地产行业黄金发展期已过。
大国的城市化和工业化进程已经接近尾声，尽管从绝对数字来看还不是很高，拉美地区城市化90%以上，但那是以城市遍地贫民窟为代价的；大国目前虽然还有数以亿计的农村人口未转移到城市，但这些人根本负担不起城市的高房价，跟调查中六亿人月收入在千元以下高度重合，只能勉强维持温饱，遑论其他。
二是大国人口也进入老龄化阶段，新生儿人口大幅度下降，每年新生儿从最高峰近1600万下降到跌破千万，尽管一二线城市人口依然会增长，但这是存量博弈，普遍的人口红利时代已经远去。
三是经济发展方面，经过数十年的高速发展，也进入了经济新常态。
除了这些内因之外，外部美元进行加息周期，新一轮世界经济危机迫在眉睫。
如果内外息差加大，难免会出现资金外流现象，这对房地产市场也有影响。特别是对那些借了大笔美元债券的房企而言，美元加息会导致雪上加霜。
楼市已经告别黄金发展期，不会像以前那样出现房价暴涨了，现在城市平均住房面积达到40平方米，可增长空间不大；而且受到高房价的影响，目前的经济形势之下，买得起大城市房子的刚需数量越来越少，楼市已经到达顶点，很难再往上突破。
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综合来看，房地产市场凛冬已至。
很多人因而认为房价会大跌，只是预测房价大跌的，无论是牛刀还是七剑之类的网络大V，还是经济学家，都屡屡被打脸。
他们的分析并不是全无道理，只是他们没有看清房地产市场的本质，用市场经济的模型来预测房地产市场，自然是差之毫厘谬以千里。
房地产市场的本质是什么？是一个鸟笼房市。
改革开放之初为在社会主义是否可以搞股市争论不休，最后一位大佬出来一锤定音：搞鸟笼股市，为国企融资解困。何谓鸟笼股市？
就是股价像鸟在笼子中，上下波动的空间都有限。股市毕竟是投机市场，波动性大，哪怕有国家队亲自下场，也难以做到这一点。
但房市则完全不一样，房地产最重要的生产要素：城市土地完全掌控在地方政府手中，垄断经营。
投多少住宅用地还是产业用地，地方政府都是从利益最大化的角度考虑。市场不景气，房地产商不许降价，降价的话要被约谈；市场形势好，房地产商涨价也有限度，超出空间同样不许卖，避免大头被炒房者所得，要细水长流走慢牛。一二线城市人口流入投机客炒房者多，则限购；需求不旺则降低房贷利率鼓励买房……完完全全是一个被掌控的鸟笼市场。
所以认为会大跌为时尚早。
在2014年房价不景气之时，很多地方ZF出台购房补贴，回购开发商住宅作公租房也要维持房价稳定；早些年户籍没有开发之时，买房送户口也是常规操作。在一个被掌控的市场，要维系价格不大跌有100种方法和手段，最关键的是可以减少住宅用地供应进而减少库存来维持房价。
有人要问：减少用地供应，地方卖地收入大减，就没有动力去维持房价了？其实通过平台公司融资和抵押等金融创新，地方早就以未来的房地产市场收益借贷了大量资金来进行城市化建设，如果房价下跌，则债务难以维系。所以，即使没有卖地收入，地方也要维系房价稳定，不能大跌。
在土地管理制度没有根本性改变之前，房价是不能大跌的，哪怕是成交量大幅度萎缩。当然，这一切并非没有代价，由于众所周知的原因，就不展开论述了。
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