作者：金石道人

来源：观点（ID：baobaobutong）
第一家暴雷的千亿国资房企。
01
世界500强
也还不上债了？
大约一个月前，有一条消息被很多人忽略了。
5月27日，绿地控股在港交所发了一个公告，拟对“GRNLGR 6.75 06/25/22”进行若干修订以及豁免发起同意征集，以延长该公司2022年6月到期的美元高级票据的到期日。该笔票据的未偿本金金额为4.88亿美元。
什么意思呢？通俗点来说就是，绿地控股有一笔2022年6月25日到期的5亿美元、息票率6.75%的票据现在还不上了，他们决定先还10%本金+利息，剩余部分在2023年6月25日偿还。
绿地寻求债务延期，这消息可不一般。在业界，展期被看做是技术性违约，这意味着绿地已经进入了暴雷倒计时阶段。
根据绿地披露的股东数据，上海地产集团持股25.82%，上海城投持股20.55%，两家上海国资持股合计46.37%。这家千亿级的top10房企，不仅背靠国资，更是世界500强企业，去年排在142位。这次技术性违约，绿地更是成了——
中国第一家债务暴雷的千亿级国资房地产企业。
都说民营房企危险，谁也想不到，浓眉大眼的国企绿地，也暴雷了。国企“金身不破”的信仰，算是被打破了。
更重要的是，据小债看市统计，目前绿地控股存续美元债11只，存续规模42.7亿美元，其中一年内将有26.2亿美元债到期，公司面临集中兑付压力较大。
看着这架势，5月30日，穆迪将绿地控股家族评级（CFR）从“B2”下调至“Caa2”。
发布公告的同一天，绿地控股召开了固收投资人电话会议，管理层对美元债的展期表示遗憾和抱歉。至于为什么会出现这种情况，绿地给出的理由是——
今年3月中下旬上海爆发疫情，全国50%售楼处关闭，绿地控股合同销售额4月同比跌幅57%，5月跌幅也较大。
为了稳住债主们，绿地还做出了甩卖资产的承诺——
计划用3年时间出售2000亿资产，每年500亿-700亿，包含自持商业、办公楼和酒店等。
其实，更早的时候，绿地就开始“卖卖卖”了。例如2020年，绿地曾以72.6亿的价格出让广州绿地，自此绿地控股彻底退出了广东市场。
这不禁让人好奇，这家背靠国资、曾和万科一较高下的top10房企，怎么就走到了如今的境地？
02
绿地，到底欠了多少债？
绿地当前最大的问题，还是在于流动性危机。说白了就是俩字——
缺钱。
根据绿地控股2021年报披露，公司全年压降有息负债812亿元，自“三条红线”政策出台以来累计压降有息负债1476亿元。尽管减少了一千多亿，但对绿地来说，负债依旧庞大。
财报显示，截至2022年一季末，绿地控股总资产为14046.3亿元，总负债12370.1亿元，资产负债率高达88%。
▲图源子弹财观
从“三道红线”看，截至2021年末，绿地控股剔除预收账款后的资产负债率为83.7%；现金短债比0.81；净负债率91.6%,，仍踩中两条红线。
更重要的是，绿地的债务里，流动负债居多，占比达到88%。根据小债看市的统计，截至2022年一季末，绿地控股流动负债超万亿，其中应付账款超3000亿，其一年内到期的短期债务合计有930.19亿元。如果再加上302.99亿应付票据及交易性金融负债，绿地控股的短期有息负债总规模达——
1233.26亿元。
与此同时，绿地账上的货币资金只有656.85亿元，明显无法覆盖短期到来的债务。
债务逼近，明面上看，摆在绿地面前的路至少有三条：卖房、借钱、卖资产。
但这两年的房子，着实不好卖。2021年，绿地控股实现销售额2902亿元，同比减少19%，其中第4季度更是大幅下降了57%。今年前4个月，由于上海疫情，绿地控股销售额更是只有397亿元，同比减少56.1%。
再看绿地的另一个主业基建，2022年一季度，营业收入也减少了40%。
而借钱，绿地控股目前主要依赖于银行贷款、境内外发债、股权以及股权质押等方式融资。
资料显示，截至2022年5月，绿地控股第一大股东格林兰累计质押24.09亿股公司股票，占其所持股66.35%，占公司总股本的18.85%，质押率较高。
本来现金流就紧绷，如果美元债又还不上，更难借到钱。
这样一来，大甩卖就成了绿地最为直接和有效的降负债方式。据披露，目前绿地控股已通过海外轻资产转型回笼资金超百亿元。
从哪找钱，依然是绿地最严峻的问题。
03
模式之困
导致如今这种局面的很大一部分原因，来自于绿地的运作模式。
天机奇谈曾分析过，绿地与大多数房企不同：基建和地产两手抓，属于重资产类型，地产板块自持的体量过重，产业链太长，导致现金流紧张。
在早期，绿地以超高层为突破口上演“拿地魔术”，近年来演变为以地方公共配套换取住宅用地，这很容易导致一种情况：住宅卖完了，超高层和公共配套却停工了。
因为无论是超高层还是基建项目，都是慢周转和高投入的，这种“左手高楼，右手基建”的重资产模式，很容易让房企承受巨大的资金链压力。
这背后，和掌舵者有关。
一直以来，绿地的定位，大概就是张玉良一直挂在嘴边的那句话：做政府想做的事，盖高楼，做地标。
但问题是，高就等于好吗？
在过去的几年里，“摩天大楼专业户”绿地向世界各地承诺兴建至少50座摩天大楼（超150米），但据南方周末记者此前的统计，将近一半仍处于未建、缓建的状态。
通过捆绑地方政府争相追逐的摩天大楼，从而获得其他土地收益的策略，曾为绿地开疆拓土立下过汗马功劳。可随着这一轮楼市去库存、去产能周期的到来，过去整体赚钱的项目正在变得不那么赚钱。
加上这几年，绿地的口碑呈断崖式坍塌。总而言之，定位不准、口碑坍塌加上流年不利，是绿地迅速跌落“神坛”的重要原因。
山雨欲来风满楼，国企也终究难逃高杠杆、高周转、高负债率的困境。
04
尾声
回过头来看，我最佩服的人不是马云，不是巴菲特，而是王兴。
2018年12月，王兴曾说——
2019年可能会是过去十年里最差的一年，但却是未来十年里最好的一年。
谁都以为这是个段子，没想到这是真的。
对地产行业来说，资源向头部聚集的马太效应会越来越明显，“大鱼吃小鱼”甚至“大鱼吃大鱼”的现象可能会加速到来，连国企也可能无法避免。
现在回想起来，2018年万科高喊的“活下去”，倒成了一种先见之明。
高层挤出楼市泡沫的决心前所未有的强烈，对所有购房者而言，一个值得期待的中国楼市，或许已经在路上。
THE END
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