我第一次在香港置业就碰上了新工作试用期买楼，一直担心试用期买楼会影响银行按揭，所以我专程找银行做了预批核，还好后面也顺利批下来了。
我建议对自己贷款能力不是很清楚的朋友，买房前都先做一下预批核，这样可以保证你不会因为贷款问题导致挞定（临时毁约，损失定金）。
今天我就把我的银行按揭经验分享给大家，希望能帮到更多的人。
图：网络
相信很多朋友都听过香港买楼置业需要做压力测试，尤其是现在港府为了帮助更多市民上车，先后推出了林郑plan和波叔plan，大幅降低了首付比例，所以置业门槛也随之低了不少。
如果不介意楼龄，市面上还是有很多600万以下的小两房，首付拿出60万相信很多港人都能做到，毕竟香港新闻里不乏有做清洁工的人都是有百万存款，但为什么还是有那么多人上不了车呢？
原因就出在压力测试上。
图：hk01
想在香港贷款买房一般都要通过压力测试，即以目前按息加3%计算（根据市场按息及H按封顶息率，一般以不低于5.5%计算），首套房按揭申请人在压力测试下的供款占入息比率不可超过60%。
而银行审批申请人的按揭申请时，一般要求供款入息比率以50%为上限。
举个例子，如果你每月收入是3万，最多每个月还1.8万。
压力测试
以上压力测试以首套房按揭（未包括二按）计算作初步参考，并假设借款人没有任何其他债务。
压力测试的结果直接影响到你可以贷款的按揭额度。
那么如何做压力测试呢？其实在各大地产中介网页，如中原、美联等都可以大致计算出一个结果。
地产中介网站上基本每个房子都会有月供建议
需要留意的是，最终按揭审批由银行出，大家在地产那里做的压力测试的结果，仅作为参考衡量自己的置业能力，千万别仅以此为依据去买房！
因为地产代理提供的压力测试计算是假设买家的主要收入来自香港、没有其它按揭或担保按揭、购买的物业是作为自住用途，上述计算结果只作参考用途，地产代理并不会为该测试结果的准确性、完整性负责。
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不同的银行，差别真的很大
就我这次的经验，我觉得各家银行在压力测试的松紧度真的不一样，而且同一个银行的按揭专员的答复也有细微的差别，差异主要在花红是否计入、allowance是否计入、试用期买房按揭批核这几方面。
为了避免文章有混淆视听的嫌疑，我把我咨询过的4家银行分别命名为外资A、中资B、中资C、港资D。
图：网络
我之所以坚持去银行做压力测试，是因为我觉得地产中介给我做的压力测试不靠谱。
就拿下图来说，按揭计算器得出的压力测试结果需要月收入5万3千多，但地产中介却告诉我，不用担心，最后银行只会按月供比率计算，所以只需要4万4千多的月收入，就可以贷到款！
这可是足足差了快一万的月收入呢！
地产按揭压力测试结果
我顿时间就警惕起来，万一到时候真的做按揭申请，压力测试不过，那我岂不是要赔定金！我贷不到款赔了定金，我的中介佣金可是照样得给！
A银行答复我说，你的花红银行是有可能计算进入，取决你的行业性质和在这份工作的雇佣时间，如果你做航空业的话，银行可能会直接不批按揭！
A银行回复
他们计算花红是看你连续两年税单上的花红情况，如果两年花红差不多，那就取平均，如果两年花红差很多，取最低的那年花红算月平均。
而试用期申请按揭呢，他们做的就比较宽松，可以在你试用期批按揭，而且是按你新的工资计算，但前提条件是不能转行。
而关于试用期申请按揭，B银行的回复就更加简单干脆了，提供前工作的材料即可。但B银行不计你的花红。
B银行回复 
到了C银行，压力测试的算法就更加严格了，要计算花红，你需要是非固定收入人士，如果是固定收入人士，只按你每月到手的钱来计算。
C银行回复
每个银行对压力测试的要求都不一样，所以我很担心如果我贸然买房万一按揭批不下来，我就会损失定金。
因此我一直想在找银行帮我做预批核，但基本都碰壁。
四处碰壁
直到有一天人品大爆发，朋友推荐了一家港资D银行愿意给我做预批核！
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怎样做预批核？
预先批核是指有意置业人士在买楼前先向银行申请按揭，待成功获得银行初步批核后，需要在一个月内购入该（指定）物业。
提前申请预批核可以让买家事前有更精准的预算及风险评估，了解自己是否有足够能力置业，避免遇上购买物业后申请按揭时，才发现未能通过入息审查，可能导致赔了定金。
但实际操作中，可以购入并非是预批核的物业，但要求该物业的价格与预批核的物业价格相差不大。

我最后买的房子是个二手居屋，大家可以看视频
就拿我的经验来说，我之前是拿看中的一套大围的物业给银行申请的预批核，最后并没有购买那套物业。
最后成交也是按照预批核的结果来的，而且做预批核也不需要额外费用。
装修中的房子
申请预批核的过程和提交的文件和正式的按揭批核差不多，申请人需要填写银行申请表格，提供个人资料及入息证明等。
银行也会查核申请人的财务信誉，并提交拟购置物业的地址，但不用提交临时买卖协议。
房子周边的康乐设施
由于是疫情关系，我做预批核提交的文件都是在线给银行按揭经理发邮件的，对方在收到后会安排电话访谈确认，还会核实你的身份证号、置业地址等。
D银行一周内就成功批准了我的按揭预批核，但由于我申请高成数按揭，需要额外按揭保险公司批核，因此，整个预批核是花了两周时间才下来。
图：hket
说到高成数按揭，不得不提一下按揭保险。超过六成的按揭都需要买按揭保险，不同的成数保费不一样，置业的时候一定要把保费考虑进去，因为保费小则几万，大则几十万。
当然，这个按揭保费也是可以问银行贷款的，跟月供还房贷一样，可以每月还款。
这就是我的按揭故事了，希望能帮到大家。
*以上内容为作者投稿，仅代表作者观点，不代表“港房研究所”平台意见。图像影音来自网络，本文由港房研究所原创，转载请联系港房研究所微信公众号（ID：fanginhk）。
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