前几天,看到中指研究院发布了“2022房地产开发投资吸引力TOP50城市”,西安排名第11位
在新一线城市中,排名第7,这已经算不错的成绩了
排在之前的成都凭借成渝双城经济圈规划落地、人口持续大规模增加等有利因素,投资潜力仅次于杭州
武汉因疫情过后经济稳步复苏、人口持续回流,投资潜力有所提升
苏州装备制造、电子信息和生物医药产业发达,城市依托完备的产业结构和较强的人口吸引力,投资潜力保持不变
数据来源:中指研究院测算
而西安作为中西部新一线城市,吸附西北五省人口,每年新增城镇人口约25万
都市圈规划逐步落地,城市的产业能级、交通便捷性再次提升
同时,随着生活水平的不断提高,居民改善性住房需求尚未得到满足
西安刚需和改善性住房需求仍有空间,区域之间分化加剧
从市场容量与增值潜能两大维度,不难看出越是高能级城市,房地产开发投资潜力越突出
西安刚刚结束的首批集中土拍,其实也都包涵对以上信息的映射
01
挂牌34宗,成交24宗
西安首批土拍落下帷幕

第一批集中供地,分为三个批次
共挂牌34宗地块,成交23宗居住用地,居住用地土地面积合计1635.375亩,土地出让收入共计244.665亿元
时间线梳理如下:

6月2日,2022年西安第一批次集中供地第一轮土拍
按计划,本轮原本共18宗出让地块,其中5宗流拍、1宗中止
最终12宗地块成交高新、灞桥为主力供地区域,详情请看取消毛坯限价后,西安首轮土拍结果如何
6月14日,第二轮土拍结束,最终7宗地块全部成功出让,共收金47.57亿元
长安区77.681亩和航空基地59.793亩两宗住宅用地触发摇号
分别由陕西瑞朗置业有限公司和西安迪维诺置业有限公司以土地最高限价81620万元、18228万元摇中
值得一提的,还有西安市高陵区城市建设开发有限公司溢价14.6%拿下高陵区住宅用地
6 月 22 日,首批集中供地迎来第3场土拍,共8宗地614.85亩
当天4宗合计 425.771 亩居住用地成交,地块分别位于经开区、高新区、港务区及阎良区
土地出让收入 42.46 亿元,另外4宗流拍
还有1宗在21日由西安云谷建设运营有限公司以成交总价款47564万元提前摘得
02
土拍“成绩单
折射什么趋势
楼市下行周期,全国土拍都不可避免受到影响
西安今年首轮集中于市场有弱复苏的迹象,但较去年还是“凉意”明显
且此次土拍数据,呈现出几个鲜明的特点
1、共诞生8宗“万元地”,占比34%
除未央谭家街一宗低密地块地价破万外,其余“万元地”均诞生于高新CID与丝路软件城
其中,高新区的“万元地”,楼面地价大约1.2万元/㎡
未央区的“万元地”,楼面地价约1.06万元/㎡
2、15宗地底价成交,占比65%
中小面积地块热度较高,不少高溢价或摇号地块,面积都不算太大
3、国企、央企共摘地20宗,占比87%
横向对比其他城市,今年以来已有福州、合肥、重庆、武汉、杭州等十多个城市完成首批集中土地出让
除杭州、合肥等之外,开发主体均以央企和国企为主
上海国资背景企业拿地占比为100%,西安高达87%
4、百强房企中民企全部缺席,仅有三家民企拿地试水
全国的民营企业目前拿地能力与热情急速下降,一部分百强民企还在去化现有项目,后续可能会继续拿地
尽管政策让步给了开发商更多的空间,但大多民资为主的房企已逐渐淡出市场
5、西安已全面进入外拓时代
城市发展,伴随着空间拓展不断变化
作为发展中的特大城市,西安外拓之势已开,多中心和多板块逐步成型
本次土地供给的区域分布和数量,大多位于三环和绕城外的开发区
很多都市圈辐射的周边区域,也算稳定发挥
这些目前人口密度相对低的地区,未来将会是吸纳新增流入人口的主战场
03
土拍对房地产市场有影响吗
这次土拍中,高新区的地块及地价双高
在成交的23宗居住用地中,高新区成交量最高,共计11宗,占比47%。大量供给为对高新有执念的购房者提供了更多选择
但高新区素来以“高地价、限房价”模式运转,地块均为有实力开发商居之,整体楼面价偏高
对开发商而言,选择项目时,其实是有心理准备的,先入市,再慢慢卖,以时间来换空间方是上选
目前高新区在售项目均价约2.2-3w+/㎡,未来整个区域也许会以改善性住房需求为主
此次土拍中,高新GX3-35-1-2是成交中面积最大、楼面价最高的地块
位于高新区科技西路以南,富源三路以东,富源二路以西,地段优越,关注度也很高
项目由中建丝路摘得,将在丝路软件城板块打造及办公、公寓、商业、住宅、教育以及轨道等中高端复合社区
该项目的落地,也意味着,能为软件新城和鱼化寨板块带来大型商业体,后期入市关注度应该不错
对于新房市场来说,土拍只是刚刚开始,土地市场的观望情绪,必将进一步影响楼市走向
很多地王降价促销的例子正在上演,如何在市场中保持稳健是房企需要思考的命题
对于购房者来说,即便市场热度在消退,房价也很难有大幅回落的空间
如果今年有相中的楼盘,抓住政策利好,抓紧时间上车
以上为正文,来自西安真有好房团队
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