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文    ｜ MM
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过去两年间虽然受疫情肆虐的困扰，但是在美联储疯狂印钱撒币的推动下，美国整体的房价涨幅超过37%，并且出现了严重的泡沫。
有些城市的房价被高估的幅度超过60%。
不过随着美联储加息的步伐越来越急促，美国的房地产泡沫可能会提前破裂，房价会大跌。

2020年疫情爆发，美国的疫情管控失败，导致疫情一波接一波，没完没了。居家办公成为许多人的工作常态。所以人们对于更好的居住环境要求越来越高，这也给购房者购房提供了心理动力。
此外，为了支撑经济，美联储不仅把利率降至0附近，还大规模印钱放水，2年之间超发货币，接近8万亿美元。在2020年和2021年，美国30年期的房贷利率一直维持在2.5%附近。这远远低于2021年下半年至今美国5%到8.6%的通胀率。通胀这么高，利率这么低，用银行的钱自然更划算。
另外，美国的房价还在上涨，借银行的钱买房，在减少通胀侵蚀，薅银行羊毛的同时，还能获得房价上涨带来的收益。这对购房者来说简直是百利而无一害。
这就为美国房价上涨提供了最核心的动力。
衡量美国主要城市平均房价的凯斯-席勒指数（S&P CoreLogic Case-Shiller）显示，今年3月美国房屋价格同比上涨20.6%，高于前值20.0%，20大城市房价综合指数同比上升21.2%，前值为20.3%，上述两项指标均创35年来最大同比涨幅。
按城市来看，佛罗里达州的坦帕、亚利桑那州的凤凰城以及佛罗里达州的迈阿密领涨20大城市，房价较去年同期分别暴涨34.8%、32.4%和32.0%，其中，凤凰城已是连续34个月录得上涨。
在这种情况下，国际评级机构穆迪认为，美国97%城市的房价被高估了，而且有些地区的房价未来几年会面临10%以上的跌幅；
不过随着去年年底，美联储进入加息周期，而且最近两次加息步伐越来越激进，美国的房贷利率也在快速上升。
房地美（Freddie Mac）数据显示，5月美国30年期抵押贷款利率一度飙升至5.3%。房贷利率上升必定会影响人们购房的积极性，毕竟资金成本升高了。
比如，现在买房，首付比例说20%，总房价是148万美元，2020年30年面期房贷利率是2.5%，现在是5%。那么现在的购房成本要比2020年高出近40万美元。
美国房地产投资平台淘沙找房CEO、联合创始人况麦克测算称，贷款利率上升1% ，购买力下降接近10%，现在30年期抵押贷款利率上升超过2%，居民可负担性明显下降，购房需求锐减。
Pantheon首席经济学家谢泼德森（Ian Shepherdson）本周早些时候在一份报告中指出，在截至5月的三个月，抵押贷款申请同比下降了52%。
5月24日，美国商务部公布的数据显示，美国4月新屋销售总数为年化59.1万户，是2020年4月以来新低，远低于前值70.9万户和预期值75万户，环比跌幅达16.6%，是2013年7月即近九年来的最大跌幅，较去年同期下滑26.9%。
房价处于高位，加息还在持续，接盘的人却在减少，美国的高房价真的堪忧！
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