架空层，是小区里的过渡空间，也可以成为社交场所
做的好就会变成社区的“第二个客厅”，运营的差，最后就变成了一个闲置的空间
当我们走进开发商的样板段时，总会对架空层多了一些美好幻想，但真正交付后用起来，大部分却显得不太如人意
今天想和大家聊聊，小区的一楼架空层，要怎样做才比较好用，并且能真正用起来
01
现在，越来越多的商品房开始做架空层了
不论是豪宅项目还是普通住宅项目，架空层泛会所已经越来越常见了，尤其在南方，一楼潮湿，大部分都做成了架空层
根据克而瑞的数据，我们发现2020年所有在售项目中，设计有架空层的比例达到了58%
架空层并不是一开始就作为品质住宅的象征。最早提出架空层概念的是日本建筑师黑川纪章，指的是介乎于室内外的过渡空间
在20世纪80年代初，架空层才广泛出现在老公房中。由于大部分架空层结构墙体多且杂乱、空间零散且大小不一，设计使用就比较有难度
所以在过去不太受到重视。在当时，架空层的用途更多的是停车，要么就是堆放杂物
过了二十多年之后，开发商才开始把架空层打造成社交活动空间，做架空层本质上也是为了好卖
毕竟一楼的位置比较尴尬，特别是南方城市，气候比较潮湿加上梅雨季节，住在一楼总会有种潮潮的感觉
如果做成泛会所空间，反而可以变成吸引购房者的一个卖点。所以把一层做成架空层也变成了一个趋势
但往往就变成了一个同质化的空间，大同小异的书吧、茶室、儿童娱乐区，除此之外好像就没了
有的还存在一些问题，空间太封闭观赏性不强，甚至为了做架空层而做架空层，层高和功能划分不太合理
有的虽然还保持着泛会所的空间，但基本没有什么实用性，也没有什么美观性的存在
比如有儿童路演台但没有人组织活动，有水景但维护不好，很多架空层会摆几个健身器材或者儿童玩耍设施，但旁边没有相应的防护措施，容易出现安全隐患
于是就一直空置着，平常也没有什么人
当架空层关掉了滤镜，最真实的结局要么用于堆放乱七八糟的杂物，要不就是停满了小区业主的电动车、自行车
给人的感觉杂乱无章，不但影响通行，还破坏了小区的整体形象。这也是架空层的一大痛点
02
为什么一楼架空层的会所很难运营起来
最核心的原因，就是做架空层的成本太高
先不说开发商从设计到建造架空层花了多少钱，单单是架空层占用这一层，等于牺牲掉了几套可售房源，这个成本就太大了
一线城市是很少做架空层的，除了一些豪宅项目会做泛会所空间，一般住宅是很少规划的
即便规划，也只有一栋或者两栋楼，不会出现全楼栋都做架空层，成本过高是主要原因
比如上海，一套房动辄几百万上千万，如果小区做了架空层等于少卖了几套房，这么算下来开发商是牺牲了很大一部分利益的
第二个原因，还是因为架空层不能产生经济效益
一层架空层泛会所和会所最大的不同，就是会所是带盈利性质的，而架空层属于免费开放的空间，纯碎是为了给居民提供一个互动交流空间
不盈利反而还要贴钱，比如健身房的器械、布置的一些沙发都是要花钱的。高频率的使用下，耐不住设备老化还要重新换、维修，又是一笔费用
泛会所对于普通楼盘来说运营成本太高了。譬如几大高成本项目：中央空调、新风等能耗费；保洁、接待、管理人员的工资；各项应急措施的准备等等
正因为不是用来盈利的，很多时候架空层也就被忽略了。前几年可能还好，时间久了长期缺少运营和维护，只能靠居民、物业自己管理
03
一楼架空层要怎样做才好用
由于大部分架空层结构墙体多且杂乱、空间零散且大小不一
开放式空间，可以打造成小运动会所，比如乒乓球室，老年健身房，艺术展厅。这样不出家门就可以满足健身需求，业主也可以约着邻居一起到楼下打打球聊聊天
而封闭式的空间，就适合做成会客厅，茶室这种雅静的功能区
只不过一切的美好设计，都要考虑到实际使用情况。很多时候难的不是做架空层本身，而是后期运营
第一步，就要把架空层的各个功能空间合理规划好
一般老人和小孩待在小区的时间最多，为了保证他们在活动过程中的安全性，活动空间最好增加一些防护设计
比如儿童区铺上塑胶地坪，老年人活动区有必要加装一些扶手
而会客厅需要保持安静和私密，最好是和其他空间保持一定的距离
运营最难的一项就是水景，如果没有把握维护好最好不要做。有的架空层会加点植物盆栽或布置水景，本意是想呈现美好的景色
放在售楼处还能吸引购房者，但放在交付区，长时间不管就成了灾难。有水景的地方夏天蚊虫多，有谁会在一楼喂蚊子呢
再加上物业如果不管不问，要不了几年水景污染到最后可能就变成了臭水沟
第二个就是一定投入长期的运营和管理
做完架空层就撒手不管是不行的
需要花一些人力和成本把小区居民吸引到架空层泛会所里面，比方说多组织一些社区活动，亲子活动、书法比赛等等这些能够提高居民参与度的活动
最好要有空调，可以想象一下在35度高温的夏天，如果没有空调大家又怎么会待得住呢
如果架空层装了空调，业主们回到家之后也更愿意在这里活动活动
全年龄段都可以使用的话
最先要保证的是功能实用，能够满足日常需求。各个功能区要适合全年龄段使用，小孩的娱乐区，老年人的棋室以及年轻人的会客厅都是标配
而对于改善型住宅，还需要考虑架空层的私密度，可以把架空层做成封闭式的，作为整个园林规划的一部分，也可以提高小区的绿化环境
如果比较注重面子，就把架空层也做成精装修看起来高端气派。如果注重管理，最好引入长期的运营和管理
04
有些开发商是怎么做好架空层的
之前看过的几个项目中，就有架空层做的比较好的
其中，东原印未来就是一个很好的案例，一层架空层的空间是打开的，采用的是开放式
并且将社区景色规划引入架空层，形成景观呼应，兼具功能性和观赏性
每一个细小的空间都极为用心
它牺牲了一层空间，做成了架空层，设置了“原聚场”、“东东健身”、“平安好医生”等多个主题空间
因为东原最注重的是空间营造与用户体验，业主在东原的社区里，能够拥有足够丰富的生活场景，以及丰富社交平台      
第二个分享的案例，就是仁恒的：仁恒梦公园
这个项目呈现了丰富的功能区，书吧、茶艺区、会客厅、棋室等不同功能区，也都做了各具特色的装修
这样的架空层空间放在商业式公寓里，一定会成为年轻人的第二客厅和空间
比如书吧这样需要相对私密安静的空间就做了全封闭，而且里面有空调和wifi，绝对称得上是年轻人最爱的空间了
引入物业在运营，才能让业主走进这个空间真正用起来，且能够保持整洁的环境和良好的秩序
从这两个案例中，能看到开发商在架空层里，都投入了长期的运营
还增加了人性化的服务，也只有这样架空层，才能真正贴近我们需要的泛会所空间
所以你们小区里的架空层，最后都用起来了么，还是在交付后就无人管理，变成鸡肋空间了？
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以上为正文，来自微笑向暖
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