上海有些板块的地段很特殊,位于“三不管”地带
这里说的“三不管”就是指三个行政区交界的地方,也可以说是两个区之间的模糊地带
因为处于板块之间的边缘地带,政府行政部门监管的力度相对薄弱,因此称为“三不管”
以上海各区的区界线来分,有长嘉线、普宝线等26条,行政区分界线沿线会经过很多板块

我实地去看了三个板块:曹家渡、江桥和桃浦,看看那些上海典型三不管的地方,它们现在都怎么样了
01
老静安最不受待见的曹家渡
曹家渡处于静安、普陀和长宁交汇处,长寿路以南是静安,以北为普陀。一路之隔,两边的城市界面完全不一样了
从曹家渡往长寿路走,会发现街道的城市界面差别很大
曹家渡这边路面很干净,街上来往的不乏外国人,整体环境贴近市中心的繁华,可能是上海三不管板块里,发展相对好的一个了
反而到了长寿路,路上坑坑洼洼还在修路,街边也是以平价商业为主
在延平路街道上也很热闹,茶点、咖啡、面包店都在营业
另一边也能看到烟火气十足的菜市场,看着有点旧但却很干净,来来往往的老年人居多
曹家渡在长寿路沿线的区域,依然有三区交界的尴尬。很多外地人在此,所以这里租客又多又杂,但租金水平在内环内不算太高
举两个例子,达安花园、同济佳苑这两个小区合租房,单间房租在3000-4000元/月,整租在7000元/月
其实和隔壁长寿路租金水平差不多,比静安寺动辄上万的租金就差的不是一点半点
既然曹家渡又更靠近市区,所以同样的租金水平,大部分人还是选择住在曹家渡。除了一些外地中高级白领
据说之前也有很多来自长寿路的KTV工作人员,导致这个板块居住群体的混乱
最后,再来说说房价
曹家渡均价在9.4万/平,而相邻板块静安寺已经超10万了
明明同样是在静安区,为什么房价却低了一大截
长宁、普陀、静安三个区对曹家渡的投入上,静安区有两大商圈静安寺和南京西路,长宁则为中山公园商圈,只有普陀重点开发的长寿路离曹家渡最近
这也影响了曹家渡在三个区中的地位,附近的静安寺、中山公园等地区都逐渐发展壮大,成为了盛极一时的市级商业中心,曹家渡商业区则不可避免地走向衰落
板块内的医院也只有社区卫生服务中心,但没有三甲医院,所以看病还是需要到周边板块
曹家渡表现突出的就是学校了,它靠近内环属于老静安区,老静安素来是教育强区,曹家渡板块内的学校资源也能拿得出手
其中,第一师范学校附属小学是上海第一梯队公立学校,而且是一所全国闻名的实验性小学,称得上是“名校中的名校”
板块内的小区分三个类型,一种是七八十年代的老公房,一种是老公寓,还有少量的次新房
房价居高的还是学校附近的小区,比如达安花园、万航公寓等都卖到了10万左右
本质上拥有较为强势的教育资源,也是它在内环内唯一拿得出手的优势了
02
难以逆天改命的江桥
江桥是嘉定最靠近市区的板块,处于普陀、嘉定和闵行三区交界线处,也是一个很典型的三不管板块
江桥给人的第一印象是带有大型动迁板块的特点
在临夏路这个最热闹的街道上,小商贩们直接在路边摆摊卖点水果蔬菜,道路上停放的车辆也是乱七八糟


在交叉路口还有推着小车做生意的居民,也难免让路面上会显得有点乱

这条路还是一条断头路,处于在断头路的车辆无法快速驶入其它交通线,也成了板块内的一大弊端
板块内最令人诟病的就是环境不太好,以前提起江桥这个地方,最先想到的就是亚洲第一垃圾场,飞机航道,还有大量的城中村
如今,这些问题依旧存在

特别是型的上海江桥生活垃圾焚烧厂,对空气污染严重。同时,江桥还是虹桥机场辐射下的“重灾区”
特别是南江桥最靠近虹桥机场,基本上都会受到飞机航道的影响,噪音问题也是这边不可避免的短板
江桥是上海几大动迁基地之一,多以老公房和动迁房为主,2000年左右的房子品相普遍都不太好,小区外立面十分尴尬斑驳着水渍有些脱落
唯一有变化的是江桥新通了地铁14号线,让老小区升级为地铁房,去年房价涨了一波,今年6月份江桥二手房挂牌价均价在5.1w/㎡
江桥可以卖到五万左右,其实和它的地段、资源有直接的原因
它同时拥有地铁14号线、11号线和嘉闵线,通往市区静安寺、新天地等繁华商圈都很便利,开车往虹桥还有龙湖天街
本身江桥的商业资源也足够逛街购物,比如万达广场、万辉玛特、嘉璞里市集等商业体
医院有二甲嘉定江桥医院,对口学校也有嘉定二梯队曹二附属江桥实验、江桥小学等
基本上,这是一个生活配套十分纯熟的板块,生活在这里可享受的资源还是很全面
但因为各种硬伤的存在,江桥短时间确实难以改变城乡结合部的现状
03
挣扎在边缘地段的桃浦
桃浦是普陀最北面的一个板块,有一大半区域都已经在外环外了
它处于普陀、嘉定和宝山三区交界线处,和江桥、南翔同样位于“三不管”地带
从11号线沿着嘉定北到达桃浦新村地铁站,出站之后感觉已经和市中心完全不一样了
地铁口附近的景象显得很破败,前面一大片区域都停满了电瓶车,只有中间留出一米左右的过道显得很拥堵
在这里最热闹雪松路街上,除了房子就是沿街的社区底商。20元按脚,30元洗剪吹都是相对很普通的商业业态了
街道显得有点乱,地形也是错综复杂。开车会发现街道上的断头路居多,还有很多单行道,电瓶车和汽车一起堵在路上
外环高速附近还分布着成片的仓库厂房产业形态偏低端,大多是一些制造厂和物流公司,这些夹杂在老小区中间,桃浦的城市界面感觉更混乱了
不过单从居住属性来看,桃浦还算是不错的
桃浦是上海动迁房总户数前20个板块之一,这里的房子很密集,以2000年左右的老公房为主
地铁站周边聚集了桃浦一村至桃浦十村的动迁房,最大的一个桃浦七村有4300多户,小区面积有两个普通小区那么大
很多小区都是商品房动迁房混合在一起
小区距离地铁站不远,通勤方便,因此也成为了很多刚需客的选择
同时桃浦一直以价格低洼自称,目前均价在5w/㎡左右,三四百万就可以在这里买一套两房。已经是普陀区的价格洼地了
但除了价格低,真的很难再找到桃浦别的优势了
对比南翔和江桥两个板块,桃浦显得很拉胯
板块内的商业资源贫乏,主要是桃浦地铁站边上的新邻天地和白丽生活广场两个小型商业体,基本上都要依赖沿街的底商
再说这里的学校,桃浦中心小学、联建小学、新杨中学、桃浦中学等都是非常普通的学校,是没有划分梯队的
反而相邻板块的南桥印象城,江桥第一、二梯队的江桥小学、曹杨小学等等都是比较出众的
所以,桃浦一没有南桥商业资源丰富,和江桥相比又输在了学区资源,资源配套的匮乏也是板块内房价一直涨不上去的原因
04
三不管板块,最大的优势可能就是下限够低
给了刚需入门的选择的机会
曹家渡是三不管板块里城市界面最优质的,房价在内环也算是洼地,学区资源优秀,所以差距没有拉的很大
再看江桥,城市界面确实是硬伤,但考虑到它是外环外离市中心最近的一个板块,资源配套成熟、价格低,对刚需来说是天生就有吸引力,但也只能作为过渡板块
桃浦则只能作为一个纯居住板块,属于普陀里外环外地段,在一个弱势区的边缘地带,发展势必受到限制,自然也呈现在房价上
三区交界板块各有各自的结局,有的是城市界面和资源会弱,有的存在产品硬伤,相对的比同级别板块上限就低了
毕竟在上海买房,价格、地段和资源总有一定的取舍
以上为正文,来自微笑向暖
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