买房一年后，我还是决定提前还贷

*本文为「三联生活周刊」原创内容

去年买房时，我还信心满满地决定，把贷款额度和时限都拉到最满。仅仅一年过去，我已经决定，要提前还贷了。毕竟如果把提前还贷的钱，想象成一笔利率为5.0%的25年定期存款，收益率也远远超过了如今大部分理财产品。

文｜团子

“上车”

我和队友是2021年4月份在北京买的房，时机不算太好。当时北京的房价和三四年前相比虽然仍在低位，但疫情前北京的楼市已进入疲软，疫情期间反而积攒了一波需求，导致2020年底开始，房价又开始回春。不过我俩当时已经结婚了，想着房子总要买的，加上父母看起来已默默为我们买房做了很久的准备，所以我们还是上车了。

从中介的忙碌程度就能判断出房市的冷热。

我们看房的时候，他们每天的“带看”任务都排满了。有一次，中介带我们看了城区里的一套两室一厅，房子宽敞周正，位置也不错，唯一的问题是建于上世纪八十年代，年纪比我还要大得多。结果轮不到我们犹豫，只过了两天，中介就发消息告知，有人全款买下了这套房。听说这个消息时，我和队友还开玩笑，“为什么要全款套牢好几百万，留着干点别的不好吗？”

《安家》剧照

我找过北京最大的两个中介公司，它们的佣金比例和名声一样响亮——都在2.2%以上。这意味着买一套500万的房子，需要交11万的中介费。但许多买房者顾不上在意此事，因为买房可能是大多数普通人一辈子里最昂贵的一笔交易，如果能消除交易过程中存在的风险，高昂的中介费，人们也愿意承担。

最后，我们买下了一套建于2000年初的房子。在北京，这个楼龄还不算太老，简直称得上次新。房子的户型、位置和配套设施也比较完善，唯一的不足是面积小，只有一室一厅——这当然是我们的问题，不是房子的问题，毕竟同小区里还有方正的三室一厅，只是售价接近千万。

不过，即便只是面积小小的一室一厅，我们两个刚毕业没几年的年轻人，也付不起首付，和很多在北京买房的年轻人一样，我们的首付是两家的父母一起凑的，并约定，贷款由我们自己还。

《卖房子的女人》剧照

我们决定采用最低的首付标准贷款。不过在北京，五环内普通住宅的标准价格是最高468万，超过之后，就成了“豪宅”，会产生高昂的税费。我们的一室一厅总价稍稍超过这个数字，就这么在价格上跻身“豪宅”之列。为了降低税费，我们选择了和大部分人一样的操作方法，将超过468万的部分，在合同上作为装修费出现，但由此带来的结果是，我们贷款的最高额度也降低了。

北京首套普通住宅的首付比例最低35%，我们最终以468万的房价标准，贷款了300万，包括120万的公积金贷款和180万的商业贷款。我们的还贷之路正式开始了。

借最高的贷，还最长的期

如果当时东挪西凑，两家人其实可以多拿出一些首付来减少商业贷款的金额。这也是双方父母希望看到的。

贷款之前，我爸提议卖掉老家两套房子中的其中一套，来减少我们的还款压力。这更符合老一辈的习惯。

父母在东南沿海小城的体制内工作了一辈子，生活得稳定而平淡。他们在上世纪九十年代买下第一套房子，全款只要5万元。十年前买第二套房子时，他们申请了一部分商业贷款，金额虽然不多，但像在父母心里压了一块小石头——他们不喜欢“欠钱的感觉”。此后每年年底，他们总会提前还掉一部分本金，缩短还款年限，最终提前好几年把贷款还完了。

不过，我和队友都拒绝了这个提议。

我俩都是独生子女，考虑到父母为这套小房子已操心太多，我们不好意思再向他们索取任何东西。

《打工仔的梦想房》剧照

我们选择了25年还款期——这是北京商业贷款的最长期限。虽然仅仅只是一年前，但那时候“借高贷、用最长期限还贷”依然大多数人的共识。买房之前，我就看过许多类似的说法，比如“不用急着还钱，10年后每个月的1万块钱根本不算什么”，“房贷是普通人能向银行借到的时间最长、利息最低的一笔钱”。

这些信誓旦旦的分析和口号，让我在签借贷合时，对于未来的“负债”生活，并没有感到太多压力，甚至有一丝希望，总觉得随着时间流逝，房贷的压力就会自然地减小。那时我们还没有具象地感觉到，

一笔长达25年、每个月都要从钱包里掏出现金的贷款意味着什么。

借贷时，商业贷款的部分，可以选择“等额本金”和“等额本息”两种还款方式。等额本金每个月还一样多的本金，但利息会根据剩余贷款不断减少而逐渐减少，也就是前期月供会比较高，而25年下来，180万的本金，加上利息一共是280万；等额本息是在25年里，每月还相同数额的贷款，前期月供压力小，但利息远远高于本金，总共还款约298万。

《今生是第一次》剧照

乍看之下，选择等额本金的方法显然更划算，能减少18万的利息。不过，我们最终选择了等额本息法。

我的想法也比较简单：贷多少款、如何还、什么时候还，唯一要考虑的就是近期的现金收入能力和支出需求。

并且选择等额本息还有个实际的好处——在最初的五六年里，房贷对我们的现金流压力没有那么大。我是一个喜欢提前准备的人，在上学时就坚持储蓄。对我来说，只有当手里有钱应对随时可能出现的风险时，才有安全感。另一个原因是，那时候我们还相信，可以通过理财获得更高的收益。2020年下半年开始，疫情的阴霾已经散去了一大部分，经济似乎和房价一样在复苏。基金和股票的表现都不俗，即便我这样的理财小白，都能有15%左右的收益，远远高于房贷5.0%的利息。

这样看来，无论从哪个角度，对2021年的我来说，似乎都实在没有必要把大笔的钱投入像黑洞一般的房贷里。这甚至和我的“躺平”心态也有一点点关系——“反正都已经欠了500万了，多18万，多还几年，又有什么区别呢？”

破灭的希望

真正开始还房贷后，看到计算器里写着，商业贷款“本金180万，利息118万”时，我和队友开玩笑，“资本家的钱真贵，后半辈子都是为银行打工了。”

按照我俩目前的收入，在公积金之外，每个月还需要额外往里填一万元。我和队友一人一半，往一张共有银行卡里打钱。每个月还款的痛苦在一定程度上被新家的舒适冲淡了，我们花三四个月时间把小房子翻新了一遍，在2022年初搬了进去。住在自己的房子里，可以在任意时间看电视、做运动、打扫卫生，也可以随时邀请朋友来家里聚会。

《我在他乡挺好的》剧照

但从2022年春节之后，情况开始不太对劲。基金、股票成了微博热搜榜上的常客，后面跟着“大跌”二字。其实，从2021年下半年开始，我买的理财产品走势就在波动下降，一直捱到今年4月，才勉强拉回到不赚不赔的状况。

此外，其他情况也不太好。先是上海和北京疫情爆发，居家、封控、静默等熟悉的场景在两个大城市里交替上演。太多从未想过的荒谬事情正在发生，让我不断感觉到，“人”真的很渺小，个人经济能力在大时代面前就像一根脆弱的稻草，封控断粮、忽然失业、自费隔离，都可能会让这根稻草彻底断裂。

大数据大概捕捉到了我心里的焦虑，微博、小红书等app开始频繁地把这些信息推送过来：大厂大刀阔斧地裁员、降薪；企业的招聘公告只是摆设；大批应届毕业生找不到工作……

《三十而已》剧照

不知不觉，我在借贷之初的乐观慢慢消失了，我开始担心未来是否有能力持续还贷，开始在网上搜索“断供之后会怎么样”。我搜到了一些房子被法拍的房主讲自己的惨痛经历，还有他们留给后人的建议，比如只要感觉供不上了，就赶紧想办法脱手卖掉，起码能比房子被拍卖剩的钱多点。

在这些房主们的刺激下，我首先想到的是，以后还不起贷了，房子一下又卖不出去怎么办。我想到的解决办法是，用平时闲置着的储蓄尽量提前还贷，降低未来的风险。我研究了一番，发现提前还贷最适合的，正是我们这种仍处在还款前期的人，因为提前还了本金，能有效减少后续产生的利息。如果还款期已经超过三分之一，提前还贷对利息的压缩就不明显了。

提前还贷

不过，这样一来，我就得适当砍掉其他支出计划里的金额：买车预算砍掉五六万、婚礼预算砍掉一两万，再把理财产品的钱赎回来……虽然能凑出的钱在300万巨额本金面前是杯水车薪，但一番计算过后，我觉得提前还贷的性价比还是更高：就算只提前还10万的本金，25年下来，能减少的利息也达到了16万。如果把这笔提前还贷的钱，想象成一笔利率为5.0%的25年定期存款，收益率也远远超过了如今大部分理财产品。

我告诉了队友提前还贷的规划。一开始，他对这个提议不太上心，理由是为了减少将来的压力而降低现在的生活质量，不一定划得来。他依然觉得，在通货膨胀、收入增加的加持下，未来还贷的压力会越来越轻，顺势还给我举了父母一辈的经历作为佐证。就像我爸妈也常常提起的那样，

十年前每个月还3000块房贷，觉得喘不过气来，“现在的3000块钱还能做什么呢？”

但问题是，我们的父母在还房贷时，经历的是迄今为止中国经济增速最快的时期。这样的经济发展速度，未来还能重现吗？

我们的工资和存款上涨速度，能像父辈一样跟得上甚至跑赢通胀吗？自己的职业能否再战20年？

至少现在，我是没有信心的。

靠理财方式呢？我也几乎不抱希望了。有些人有能力交全款，却选择只交一部分首付，是因为可以用其他方式，赚取比银行利率和普通理财高好几倍的利润。但像我这样的普通打工人，在理了大半年财后，得出的结论是，别说收益率高于房贷了，不亏本已经是幸事，甚至老老实实把钱存在银行里，就已经跑赢了一半以上的理财者。事实上，不出意外的话，我这辈子应该不会有什么高风险收入，因为我本身就是个规避高风险的人。

打定主意提前还房贷后，我又仔细计算了一番。和贷款一样，提前还房贷也有两种方式可以选择：一是月供不变，缩短还贷期；二是还贷期不变，减少每月的月供。无论你贷款时选的是等额本金还是等额本息，通过缩短年限提前还贷，都会让利息更少——通俗点说，少还一个月的月供，就少给一份钱。