上周，虽然K11险些来了个久违的“万人摇”，但杭州楼市的疲态已经不可避免地显现了出来
热门地段中签率开始大幅下滑，非热门地段陆续出现流摇
毫不夸张地说，接下来，流摇的绝不仅仅只是个别项目，而是会成为新常态
去年上半年的狂热到达情绪顶点之后，随着二手房的持续疲软，冲击波终于还是蔓延到了新房
01
先来看看上周的几个中签率
位于老余杭的月咏新辰轩，地段还是那个地段，未来科技城边上的小弟，与菜鸟总部“对门”，这次还有纯正绿城的品牌加持
352套房源，共1880户登记，中签率仅18.7%
看起来好像还可以。不过，和2020年的杭语蓝庭、凤玺云著最高仅9%的中签率相比，这已经属于差等生的成绩
老余杭三盘中签率
类似的还有崇贤，拿地N年才开的璞悦江南府，也错过了崇贤去年最好的时光
562套房有1069户登记，中签率52.6%
而在去年上半年，崇贤的新盘几乎都是要限售的（中签率低于10%）。中签率提高了大概十倍
崇贤三盘中签率
就连靠近宇宙中心的市北，也遭到了波及
5月初，沁桂轩还险些要拼社保（中签率11%），上周也大幅提高到了22%
这些板块毕竟还是能摇起来的，萧山科技城的滨望雅庭、浦沿的江荣府，甚至直接流摇
要知道，高峰时，滨望雅庭也曾吸引近700组客户登记。恐怕很少有人会预测到，最后的211套房差点卖不掉
当然，超级红盘还是红红火火
我们以开盘7次的杭珹未来中心为例
今年2月首开至5月中旬，4次开盘，入围人数都在2500+
上周，杭珹未来中心的入围人数看似跌破2000，但这是因为他们同时领了两张证，购房者只能选其一。而两张证都达到了拼社保的激烈程度，入围人数加起来超过3000，与过去相当
热的还是很热，凉的也在蔓延，市场正出现剧烈分化
02
这种局面很可能仅仅是开始
你以为现在已经是最坏的时候了，再过两年回头看会发现，这可能也是最好的时候
首先，受疫情冲击、国际环境等诸多因素的影响，今年各方面的压力都很大
国家统计局的数据显示，4月份，全国固定资产投资环比下降0.82%，社会消费品零售总额同比下降11.1%，全国规模以上工业增加值同比下降2.9%
数字也许是枯燥的，但如果你身边有做生意的朋友，去问一嘴，就知道今年有多难
国家和地方也拿出了一系列刺激措施，但还有很多困难需要克服
在收入下降或者未来预期不明的情况下，大家都开始勒紧裤腰带过日子，买房的心思就没那么活络了
其次，杭州楼市环境出现变化
也许有人会说，2020年初，同样是遭受了疫情的巨大冲击，杭州楼市却迅速恢复，之后更是出现了到处抢房的一幕
但今时不同往日
2020-2021年上半年，杭州新房市场异常活跃，是建立在2019、2020连续两年的超高人口流入基础上的
2019年5月，杭州将落户门槛降至大专，开始开门迎客；2021年8月，门槛提升至本科，意味着杭州关上了大门
正是这一窗口期，造成了杭州人口的大量涌入
其中又有相当一部分是打算投机楼市的，按照当时的杭州政策，落户即可买房
过去几年，杭州已经累计了300万新增人口，加上2020年疫情后的焦虑情绪，很多人落户后首先想到的就是去摇号买房
新房的红火可想而知
当时，全世界风景这边独好的情况下，大家对未来都充满了信心
如今，不仅落户门槛提高，买新房的门槛也提高到了2年社保。未来的不确定性却在增加
资金和人口两方面的购买力，都出现紧张，楼市真的还能好起来吗？
03
如果这些都还只是暂时的，也许熬一熬就能度过难关
但现实恐怕会很残酷
经济环境上看，支撑杭州近些年高速发展的互联网经济、网红经济也遇到了瓶颈
主要原因是，这些行业的模式，是依靠打掉中间环节、降低商品价格实现的，网上经济还存在偷税漏税的隐患
这种模式，很容易把财富积累在少数人手里，造就的是直播一晚上就能收入百万的大网红，却难以惠及更多人，尤其会重创实体经济
这与共同富裕的方向是背道而驰的
这两年，汽车、芯片等新兴实体经济、高端产业，杭州没有搭上顺风车，接下来的发展难免会受到影响
再看人口，在迈入千万人口俱乐部之后，杭州本身引进人口的意愿开始降低
根据杭州十四五规划，预计2025年杭州常住人口1370万，2035年也才1500万
而截至2021年末，杭州常住人口是1220.4万。也就是说，未来4年，杭州规划常住人口仅增加150万，平均每年不到40万人
而2020年一年，杭州常住人口就增加了157.6万人
04
一旦流摇成为新常态，是不是就不能买了？
这倒未必

其实，过去两年的市场反而太不正常了，闭眼摇换来的，往往是开发商的任性、购房者的无奈
既然购房者抢着买，开发商何必再去投入，遇到不太负责任的，交付后，购房者也只能吃哑巴亏
当这个市场里，有抢破头要拼社保的、有中规中矩摇号的、也有流摇的，这才是正常的
出现流摇的项目并不一定是不能买的。过去的经验告诉我们，在二手房市场，真正有人愿意花高价钱买单的，一定是为产品买单
而流摇的项目，开发商可能会加大投入。城东新城的金茂府、申花的古翠隐秀，都曾经流摇，交付后都成了板块的标杆
这样的产品，才是需要你的一双慧眼好好去选的

当流摇成为新常态，这并不可怕，反而意味着买家市场的到来，购房者有话语权了
以上为正文，来自杭州真有好房团队
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