作者:江高
来源:金角财经(ID:F-Jinjiao)
近日,房地产企业相继公布了前5月业绩,销售数据的变化成了外界关注的核心。
克而瑞数据公布的房企销售额排行榜显示,2022年1~5月,全口径销售额超千亿的房企,只有碧桂园、万科、保利发展这3家,它们的销售额分别为2011.9亿元、1673.4亿元、1592亿元,而且相比2021年同期,三家分别下滑了1529.1亿元、1169亿元、743亿元,少则跌去5成,多则超过7成。此外,销售排行榜上的房企们,销售数据几乎都出现了下降。
种种数据说明,整体楼市销售还面临不小的压力,房企们冲击半年度业绩目标的机会,只有6月份了,准确地说,还剩半个月。这意味着,房企势必要在阵痛中加速转型。
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弱市场中的韧性
今年以来,房地产市场整体处于继续下行周期。
克而瑞数据显示,2022年前5个月,百强房企累计实现操盘销售金额2.32万亿元,同比下降52.3%;权益销售额1.71万亿元,同比下降52.9%;全口径销售额2.64万亿元,同比下滑52%。百强房企的销售门槛更是从去年前5月的125亿元降到今年的48.6亿元。
几大关键指标几乎都遭腰斩,凸显出目前房地产市场的动荡,大环境的艰难也让房企千亿俱乐部出现“减员”。
从全口径销售额来看,克而瑞公布的2021年前5月房地产企业销售榜中,超过千亿的房企共有15家。
到了2022年,前5月全口径销售额超过千亿的房企只剩下了碧桂园、万科和保利3家,较2021年同期减少了12家。
与此同时,销售额超百亿的房企为70家,相比2021年同期减少了48家。
从权益销售金额来看,克而瑞今年公布的1-5月房地产企业销售榜中,全国前5月的权益销售金额超过1000亿的,同样只有碧桂园、万科和保利3家,去年同期则有7家。
值得注意的是,去年的前5月销售排行榜TOP15中,还有中国恒大、龙湖、融创、世茂、旭辉等多家民企的身影。到了今年,恒大不仅退出了“千亿销售额俱乐部”,还在权益销售额排行中掉落至33名的位置,在全口径销售额排名中,则从去年的第3名掉到了49名。
今年的权益销售额TOP15中,一起作伴的民企只剩下了碧桂园、龙湖、融创,其中,龙湖的排名从去年的第12位上升至今年的第10位,是少数实现了业绩排名提升的民企。而其404.9亿元的权益销售额,从下降幅度来看,同比下降约48.24%,比绿地等部分国企的下降幅度还要低;环比上月,更是实现了23%的提升。
由此可见,剧烈波动的市场环境并不会改变优质房企的底色,部分龙头房企依然能扛住重压,维持销售和现金流的基本面稳健。
市场动力乏力时,不同的房企显露出不一样的韧性,市场的分化也仍在继续。
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市场分化仍在继续
著名咨询公司科尔尼曾总结过一个价值增长的逻辑:在任何环境下,不管哪一个行业,总有企业超过平均价值增长。
言下之意,其实并不存在所谓的夕阳或者朝阳行业,每个行业都在剧烈变化,关键是于——自己是否是一家真正优秀的企业,是否能够站在变化的这一端,成为新一轮发展的主导者。
眼下的房地产市场就处于剧烈的变化中,房企能否保住过往的成绩已是难题,一步走错或许就会消失在下一次盘点名单中。
但有价值的企业在逆境中也可展现增长趋势。
例如龙头房企中的龙湖和碧桂园等企业,今年5月,龙湖的单月销售额为139.4亿元,环比增长23%,与千亿规模的碧桂园和保利增长幅度相近,这两家中,前者5月权益销售额环比增长27%,后者则环比增长25%。
销售数据的向好,映射出企业的稳健底色。
今年以来,房企销售压力增大,拿地投资规模也出现大幅收缩。据中指研究院统计,前5个月,百强房企拿地总额4681亿元,同比下降64.7%,降幅比前一个月扩大8.8个百分点。TOP100房企中,仅有34%房企在2022年新增了土地储备,另有超过6成的房企一块地未拿。
在拿地的房企中,国企、央企也仍然是土地市场的“主力军”,绝大部分民企则没有动作。这种局面下,心有余力花钱拿地的民企屈指可数。数据显示,TOP15房企中,碧桂园和龙湖作为仅剩的民企都拿了新地块,其中龙湖拿地金额为72亿元,碧桂园拿地金额为50亿元。
在房企江湖中,龙湖的拿地策略以稳健著称,遵循既要平稳又要健康的理念。能够在当前形势下新增土地储备,更多是出于对企业底色的自信,是一如既往保持战略定力的表现。
平稳发展的底色支撑下,金融机构对龙湖的发展表达了信心。
今年3月14日,野村发表报告称,基于龙湖的业务平衡策略及高校执行力,预计2020至2023年增长稳定,复合增长有望达12%。此外,高盛则在考虑最新的土地收购、购物中心开业等因素的基础上,上调了龙湖2022-2024年每股盈利预测2%-5%。
5月底,国际知名评级机构标普信评发布《典型民营房企信用质量分析报告》,基于其全面的企业信用评估经验,按照房企偿债能力,进行了5档分类。其中深绿色评级为AAA至A序列,代表房企偿债能力强,不需要特别关注。60家典型房企中,仅有万科与龙湖处于深绿色的绝对安全档。
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